企業が連鎖倒産するにつれて、「資不抵债」の現象が頻繁に見られるようになり、多数のプロジェクトが不良資産となりました。抵当品の処理方法は債権者にとって悩ましい問題です。
6月21日、上海静安区の三和ビルは京東で11.3億元で落札されました。
対象物の総面積は45179.96平方メートルで、そのうち約37,600平方メートルが運営面積です。落札価格は1平方メートルあたり約3万元で、落札者は上海总和延锦企业管理有限公司です。
注目すべきは、今回の競売に勝利した上海総和延錦企業管理有限公司は、信達キャピタルと中国信達の完全子会社です。三和ビルの債権者であるのも中国信達です。
元の債権者であった中国信達が三和ビルのオーナーに変身したことにより、プロジェクトの後期処理がより容易になり、不良資産を活用するための新しいアイデアを提供しました。
債権者がオーナーに変わる
対象物には、静安区延平路121号、延平路123弄5号楼地上1層、地下1層の137棟の不動産が含まれています。これらの137棟の不動産は、主に商業オフィスと地下駐車場です。
その中の延平路121号は、上海の三和ビルで、1996年に完成し、総建築面積は39416.2平方メートルで、1階は商業で、2-31階は事務所用です。延平路123弄5号楼地上1層、地下1層には、駐車場が2階あります。
この不動産は元々上海三和不動産有限公司が所有しており、一部が使用されていた一方、一部は空き地でした。今回、一部は賃貸契約付きで競売されました。しかし、現在の三和ビルの所有権は完全ではなく、面積の3分の1が小規模所有者に分割されています。また、このプロジェクトの土地には使用期限の記録が残っていないため、将来的に問題が生じる可能性があります。
今回、上海の三和ビルが競売にかけられた原因は、プロジェクトの所有者である上海三和不動産と中国信達管理有限公司の間において金融融資契約に関する紛争が発生したことです。
上海三和不動産は、中国信達から42.1億元を借りており、返済期日は2019年8月13日で、利息は合計825万元であり、抵当物は今回の競売の対象物でした。
しかし、返済期限が過ぎた後、上海三和不動産は返済不能となり、中国信達は法廷提訴し、上海金融法院は三和不動産に対して4.29億元の返済を命じました。
上海三和不動産は控訴を提起し、今回双方が和解に達し、調停書に基づいて、上海三和不動産は2022年6月30日までに未払いの元金と利息を返済することになっています。しかし、期限切れ後も債務を完済できない可能性があります。
2023年4月25日、上海金融法院は実行判決書を発行し、三和ビルを競売して債務を負担することになりました。一方、上海三和不動産は何度か控訴を申し立てましたが、最終的には実現できませんでした。
不動産の活用
中国信達は中国最大のAMCの1つであり、株式債権処理において多数の案件を取り扱っています。今年だけでも、自社で三和ビル以外に数件の案件を担当しています。
6月21日をはじめ、寧波信達は杭州昕達物業管理有限公司の100％の株式及びその債権、杭州犇牛物業管理有限公司の借款を再度オークションにかけ、落札価格は約3.83億元でした。オークションの対象は最初に約2.31億元で拍売され、795回の囲み見を集めましたが、最終的には不成立となりました。
さらに、5月14日には福建信達が恒成实业有限公司プロジェクト債権の公開譲渡を引き受けました。
資料によると、基準日である2024年3月31日時点で、福建信達は同プロジェクトの債権額の合計約3.82億元を保有しており、再構成債務本金が2.52億元、再構成債務補償金および違約金が1.3億元になっています。保証抵当品は、5.7万平方メートルの住宅用地と陽光城の2176万株の株式で、福建陽光集團の実質的な株主である吴洁氏と林伟民氏が連帯責任を負っています。
最近、信達と奥园美谷の契約紛争に関する訴訟が進展しています。この事件は現在一審の判決フェーズにあり、関連した債権利益に対する会社の保証責任を免除しつつ、未払いの本金を回収することを確認する「確認書」を信達資産管理が提出しています。訴訟額は1.25億人民元に達しています。
裁判所の判決によると、被告の天津カイファークイン不動産開発有限公司は債務の本金と利息を返済する必要があり、凱宇グループなどが共同清算責任を負う必要があります。原告の信達資産管理は抵当権を優先して与えられています。
財報に示されたとおり、中国信達は2023年の業績報告書を発表し、中国信達は300件近くの銀行不良資産を買収し、買収規模は1800億元を超え、前年比56％増加しました。
同時期に、現金回収額は630億元を超え、前年比23％増加し、79の地方中小銀行の不良債権を取得し、総額は890億元を超え、前年比199％増加しました。