香港株市場全体の回復傾向の中、プロパティマネジメントセクターの上場企業は、自社株式の自社株式買い戻しを頻繁に行い、プロパティマネジメントセクターのヒートアップが進んでいます。

6月21日、金科服务（09666）が約98.26万香港ドルを投じて約11.55万株の自社株式を買い戻しました。これは同社が自社株式を買い戻し始めてから33日連続であり、今年の同社の自社株式買い戻し金額は約3536.93万香港ドルに達しています。同日、永升服务（01995）は自社株式買い戻しを16日連続で行い、今年の自社株式買い戻し金額は2006.21万香港ドルに達しています。

香港株下半期の市場予想を展望すると、多くの機関は、国内経済の温和な回復と米国連邦準備制度理事会の通貨政策の転換の大きな動きが比較的確定しているため、現在の香港株市場の低い評価水準と政策的な好況期待が香港株市場にサポートを提供する可能性があると考えています。

多数の不動産利好政策の発表を受けて、不動産業界と緊密に関連するプロパティマネジメント業界も復興の機会を得ています。セクター全体がまだ割安な価値を抱えている機会を利用して、一部のプロパティマネジメント銘柄の長期的な保有価値が既に示されています。

収益の安定した持続的な改善、コスト削減の取り組みが続いています。

2023年の業績見通しに関しては、地産業や業種の高収入基数などの要因により、物管セクター全体の収益は前年同期比で下がっています。国金証券によると、60社の上場企業の累計売上高は2855.5億元で、前年同期比で8.1%増加し、前年の15.7%増加から増加ペースは緩やかになっています。

売上高が安定的に増加する傾向とは異なり、多くの物業企業が2年連続で利益を減少させています。60社の上場物企の親会社の純利润は149.6億元で、前年同期比で1.7％減少しています。不動産の支払い期限が引き延ばされ続けていることによる影響を受け、一部の物企は売掛金、受取手形などの金融資産の現在価値減少を持続的に計上しており、商誉の減価償却のリスクも存在しています。

智通財経APPによると、2023年には、物件企業間の売上規模の差が明らかになります。売上高上位3社は、碧桂園（06098）、物語雲（02602）、緑城服務（02869）で、それぞれ426億元、332億元、174億元の売上高があり、前年比それぞれ3.0%、10.2%、17.1%増加しています。

最も高い親会社純利益の3社は、華潤萬象生活（01209）、万物雲、恒大物業（06666）で、それぞれ29億元、20億元、15億元の親会社純利益を上げ、前年同期比でそれぞれ32.8%、29.4%、8.3%増加しています。

売り上げ管理費率の面では、60社の上場物企の総売り上げ管理費率は8.7%で、前年同期比0.9ポイント下がり、継続的なこの傾向が示されています。そのうち、央国有企業物企（関連房企が央国有企業の物企）の売り上げ管理費率は6.7％で、前年同期比0.7ポイント下がり、すべての種類のサンプルの物企の中で最も低い数字となっています。

売り上げ管理費率TOP3は、中海物业（02669）、ビンジャンサービス（03316）、招商积余（001914.SZ）で、それぞれ3.0％、3.4％、4.5％の売り上げ管理費率を実現しており、前年同期比でそれぞれ0.7、0.2ポイントの減少、または0.3ポイントの増加が示されています。

2023年には、豊富な現金流は物件業界の利点のままであり、60社の上場物企の純現金総額は1,158.2億元で、前年同期比で11.4％増加しており、全体的に十分な水準にある。運営キャッシュフローの正味は約294.0億元で、前年同期比で108.2％増加し、明らかな回復が見られています。

具体的には、Windデータによると、6月21日までに、港交所の業種分類別に合計9社の香港株上場物件会社が2024年に株式を買い戻す計画を立てています。これは前年同期の6社から50％増加しています。買い戻し金額合計は約2.53億香港ドルで、前年同期比で30％近く増加しています。

9つの買い戻し企業のうち、4社は年間の自社株式買い戻し金額が3,000万香港ドルを超えています。そのうち、モンキーワールド、緑城サービス、テシンサービスグループ（02215）、金科サービスは、それぞれ7931.95万香港ドル、6480.55万香港ドル、3851.01万香港ドル、3536.93万香港ドルの自社株式買い戻しを行っています。

言及すべきは、トップ企業の1つである万物云が最近株式買い戻し計画を強化したことです。同社はH株を公開市場で買い戻すことを公表し、最大58億香港ドルの資金を動員する予定であり、これは以前公表された2023年の自社株式買い戻し金額上限の8倍以上の増加です。

营收の安定している持続的改善、キャッシュフロー状況の改善は、多くの上場物件企業が自社株式を買い戻すことの前提であり、また大量の自社株式買い戻しは企業管理層が将来の発展に対する信頼を示しています。

流動資産の改善と政策上の利点により、セクターの利回り特性が目立っています。

智通財経アプリを通じて、最近の物業板块は収益面の要因に加えて、市場環境の改善とも関連している。

現在、物業業界の上場企業は主に香港市場に集中し、米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）の利下げペースの期待修正、企業の利益見通しが改善するなどの利好により、今年の香港市場は持続的な強い反発を示し、恒生指数は5月20日に段階的な新高を記録した。現時点で、恒生指数と恒生科技指数は20％以上の反発幅を記録し、技術的なバフ市場に入っている。

中国銀河証券によれば、6月14日現在、恒生指数のＰＥ評価は2010年以降の27.78％分位数水準にあり、歴史的に中低水準にある。恒生指数のＰＢ評価は0.90倍で、2010年以降の7.46％に下落し、中長期的な配置価値が高い。

一方、業種別に見ると、「4.30楼市新政策」、「5.17楼市新政策」などの一連の不動産政策の採用に伴い、不動産市場の信頼感が高まり、市場の活気が増している。政策の刺激により、多くの地域で新築住宅の訪問数が急増しており、一部の都市やホットな地域では新築住宅の取引量が回復し、市場のマージン改善の兆候が見られていると報じられている。

近年、不動産板块の基本的な面では下降が続いているが、物件管理株は、低資産、安定した現金流、高配当などの利点を保持しており、それらは変わっていない。

国金証券によると、2023年に上場する60社の物業企業の配当総額は約8.64億元で、前年比で23.6％増となっている。分類別に見ると、中央政府企業に支えられた物企の配当額が最も高く、2020年から2023年までの配当総額は常に50％以上の増加率を維持し、2023年の配当総額は約36億元で、成長率は54.9％に達する。

その中で、2023年の年間配当総額が最も高い3社は、華潤万象生活、万物雲、碧桂園サービスで、それぞれ約16億円、13億円、10億円の配当総額で、前年比それぞれ55.9％、349.7％、21.5％の増加または減少が見られた。

将来的に、物件管理業は依然として高配当と安定性の両方の利点を兼ね備えた優れたセクターになり、不動産セクター全体の改善も物件管理業界の経営現金流に良い影響を与えることになる。

物件管理業界“量から質へ”価値向上サービスが新たな成長ポイントになる可能性がある。

現在、物件管理業界は、規模に関心を持つ高成長段階から、質に重点を置く新しい段階に移行している。市場はまだ青い海のスペースであり、競争もまだ白熱していないが、多くの上場物件企業は、さまざまな不確実要素に直面して、より慎重な経営戦略に移行している。

中指研究院のレポートによると、全体的に見ると、不動産市場の圧力により、2023年に物件企業と関連する不動産会社の取引は一般的に減少している。冀洋サービス(06677)は、同社が2023年の年次報告書で「上流の不動産市場が引き続き圧力を受け、買収熱が去って、第三者拡張は管理規模の増加の重要なチャネルとなっている。」と述べたことから、そう判断される。

しかしながら、M＆A市場が冷え込み、市場入札競争が激化しているため、多くの物件企業は、市場外での拡大時に依然として重大な問題に直面している。中指研究院によると、2023年に上位100社の非住宅部門管理面積割合は34.16％で、前年比で1.12ポイント低下し、従来の増加トレンドを転換している。

物件管理株は、外部拡大の圧力の下で、付加価値サービス、非住宅事業など、他の事業も新たな成長ポイントになっている。

例如、越秀サービス（06626）は、新たな小売、仲介、美家、コミュニティビジネス、インテリジェントの5つの付加価値サービスビジネスプラットフォームを開発し、2023年の非ビジネス不動産管理および付加価値サービス収入は前年比35.5％増となり、収入比率は81.6％に達した。

また、浜江サービス(03316)は、家具の業界を積極的に拡大しており、同社のTwitterで、浜江サービスの完全子会社であるビンルイ装飾が新たにオンラインになり、「フルハウス」タイプのホームデコレーションソリューションを提供すると発表しており、業務には、量産のファインデコレーション、生活用家電プロジェクト、ソフト家具などが含まれる。

全体的に、不動産業界の下落圧力が完全に解消されていないが、政策支援は明確になっており、将来的に物件管理株の評価回復の確実性が高く、一部の優良な上位物件企業にはさらなる成長の余地がある。同時に、信用リスクが比較的低い中央政府企業関連の物件企業は、より堅牢かつ抵抗力のあるリスクに対する能力を持ち、配当比率が比較的高い物件企業も相当な投資価値を持っている。