証券時報アプリによると、中指研究院は、2024年上半期の中国の不動産企業の販売実績ランキングを発表した。2024年上半期、TOP100の不動産企業の売上高は2,083.47億元で、前年同期比で41.6%減少し、前月よりも縮小率が3.8ポイント縮小した。そのうちのTOP100の不動産企業の6月の月間販売額は、前年同期比で19.55%減少し、前月比で26.05%増加し、5月から改善した。代表企業として緑城中国、中国建壹品、興耀不動産グループなどが強い成長を見せた。売上高1,000億元超の不動産企業は6社、前年同期比で1社減少し、売上高が100億元以上の不動産企業は44社で、前年同期比で34社減少した。TOP100の不動産企業の株式売上高は14,641.6億元で、株式売上面積は7,961.5万平方メートルでした。

図：2021年1月 - 2024年6月のTOP100の不動産企業の累計販売高平均値と増加率の状況

図：2019年1月から2024年6月までのTOP100の不動産企業の月間販売額の状況（単位：億元）

2024年上半期、各陣営の不動産企業の売上高はすべて減少した。そのうち、TOP10の不動産企業の売上高は1029.6億元で、前年比で33.2%減少した。TOP11-30の不動産企業の売上高は259.5億元で、前年比で46.9%減少した。TOP31-50の不動産企業の売上高は113.8億元で、前年比で52.8%減少し、TOP51-100の不動産企業の売上高は61.4億元で、前年同期比で45.7%減少した。

図：2024年上半期の各陣営の売上高増加率の状況

陣営数：売上高が1,000億元以上の企業は44社で、陣営の調整は続きます

図：2021年から2024年までの各年の1-6月の1,000億元・100億元クラブの不動産企業数

2024年上半期、500億元以上の陣営企業の数は減少しました。具体的には、1,000億元以上の陣営には6社あり、前年同期比で1社減少し、売上高平均値は1,330.8億元であった。第2陣営（500-1,000億元）の企業は4社あり、前年同期比で6社減少し、売上平均値は577.8億元であった。第3陣営（300-500億元）の企業は6社あり、前年同期比で10社減少し、売上平均値は387.2億元であった。第4陣営（100-300億元）の不動産企業は28社で、前年同期比で17社減少し、売上平均値は163.2億元であった。

表：2024年上半期のTOP100の不動産企業の各陣営の数と売上平均値の状況

達成率：目標設定は近年の平均水準を維持し、達成率は40%を超える

不動産企業の販売目標は比較的控えめであり、近年の平均水準を維持しています。2024年上半期、典型的な不動産企業の販売目標を見ると、越秀地産、天地源のみが販売目標を上げ、その他の上場不動産企業の大半は近年の平均水準を維持しています。近年、業界が調整期に入るにつれ、規模の拡大を追求するのではなく、自主的に販売規模を管理して、より安定した発展を追求する企業が増えています。

表：2023年、2024年上半期の一部の不動産企業の販売目標と達成状況

販売目標の達成率から見ると、不動産企業の上半期の販売目標の達成率は40%にすぎない。2023年上半期、典型的な不動産企業の目標達成率の平均値は41.5%で、前年同期比で63.2%に比べて21.6ポイント低下した。2024年第3四半期に不動産政策の一揽子が実施され、市場信頼度が高まり、不動産企業の販売は改善されるでしょう。

業績分析

1.都市：1線都市の業績貢献率が持続的に向上し、上海が最高で最も増加した

図：2024年上半期の代表的な不動産企業1のグレードごとの都市別販売割合

【1】20の代表的な不動産企業には、保利発展、万科、中海地産、華潤置地、招商蛇口、緑城中国、龍湖集団、建発不動産、越秀地産、浜江集団、珠海華発財産、中国金茂、新城控股、金地集団、中國鉄建、中交不動産、保利置業、中粮大悦城、中国鉄建第三局、美的置業が含まれます。

図：2024年上半期の代表的な不動産企業の売上高上位10都市の売上高割合

上海の売上貢献率が最も高く、上海、杭州、西安の貢献率が急速に増加しています。2024年上半期、代表的な不動産企業の20社のうち、売上高が最も高かった3つの都市は上海、杭州、広州で、売上高の貢献率はそれぞれ12.8%、9.7%、8.0%でした。上海の売上貢献率は、前年同期比で持続的に上昇し、2.0ポイント増加し、TOP10の都市の中で最大の増加幅を示した。杭州は、前年同期の3位から2位に上昇し、売上貢献率は1.6ポイント増加し、増加幅は上海に次いでいた。西安の売上貢献率は1.4ポイント増加し、代表企業の売上高の上位10都市にランクインした。北京、南京、蘇州の売上貢献率は、それぞれ1.6ポイント、1.2ポイント、0.9ポイント減少し、2023年同期比でわずかに順位が下がっただけです。全体的に見ると、重要な都市は代表的な企業の販売貢献度を基本的に維持し、売上高の割合の最大増減幅は2ポイントを超えず、代表的な企業の安定した発展戦略をさらに示しています。

不動産市場は現在、深刻な調整期にありますが、中心都市は強い耐久性を示しており、不動産市場が支えられている背後には、地域経済の発展ポテンシャルと人口の吸引力の持続的な強化があります。2024年における代表的な不動産企業の上半期の売上高の上位10の都市と中指研究院による不動産開発投資誘採力の上位10の都市の重複度は90％に達します。具体的な都市を見ると、北京、上海、広州、深圳の4つの一流都市は、投資魅力が明らかに優れています。杭州は中国のデジタルエコノミーの代表的な都市であり、産業の新しい動力を加速的に育成し、投資魅力が7年連続で全国第5位を維持しています。成都、蘇州、南京、西安は、経済および人口の規模が大きく、産業の優位性が明確であり、市場需要が高まっています。人口、不動産、お金などのリソース配分の方向性を決定するためには、「人、不動産、お金」の要素の相互関係を加速させる必要があります。一、二線の中心都市は、人口の吸引力が突出しており、人口の純増加を持続的に維持しています。同時に、核心都市群・都市圏は産業基盤が強固であり、不動産市場に重要な支援となっています。

2、製品：改善型および高級型プロジェクトの販売比率が増加している

図：2023年、2024年上半期における異なる都市レベル、異なる面積区分の重要なプロジェクト販売高の比率

改善型および高級型プロジェクトの販売比率が大きく増加しています。2024年上半期において、代表的な企業における140-200平方メートルの改善型プロジェクトの販売高の比率が明らかに上昇しており、24.7％に増加し、4.2ポイント増加しました。200平方メートル以上の高級型プロジェクトの販売比率は22.0％であり、前年同期比で2.8ポイント増加し、改善型プロジェクトに次ぐ増加率となっています。全体的に見ると、改善型および高級型プロジェクトの販売比率が増加したことは、基本的な住宅ニーズが満たされた前提条件の下で、住宅を購入する人々が生活条件の改善をより求めていることを反映しています。それに対して、0-90平方メートルの必要クラスおよび90-140平方メートルの初めての改修クラスのプロジェクトの販売比率が減少しており、前年同期比でそれぞれ0.1ポイントと6.9ポイント減少しています。

改善型および高級型プロジェクトは、代表的な企業の各等級都市での販売比率が増加しており、一線都市での増加率が最も著しいです。都市レベルを分けると、一線都市の140-200平方メートルの改善型プロジェクトと200平方メートル以上の高級型プロジェクトの販売比率がそれぞれ8.6ポイントと8.9ポイント増加し、増加率が非常に明らかです。 2線都市および3-4線都市では、改善型および高級型製品の販売比率の増加率は一線都市よりも小さくなりましたが、増加しています。一方で、必要クラスの90-140平方メートルのプロジェクトは、各等級都市での販売占有率がすべて下降しており、一線、2線、および3-4線都市では、それぞれ6.4、2.3、6.5のポイントが減少しています。

3、マーケティング：古いものと新しいものを交換する方法を導入して回収を奪い、販売システム改革をより一層深化させています。

2024年上半期、代表的な企業は様々な手段を講じており、古いものと新しいものを交換する方法を導入して回収を奪い、同時にデジタル分析、オンライン/オフライン一体化などの手段を用いて販売変換効率を強化しています。

一方で、不動産企業は、新しいプロジェクトに参加するための商品住宅の新旧交換プログラムを積極的に推進しています。開発業者は、商品住宅の新・旧交換プログラムを提供し、購入者は旧住宅を価値に加え、指定されたプロジェクト範囲内の新築住宅との差額を埋め合わせます。たとえば、招商蛇口は、「618」期間中、各地のプロジェクトの進展に合わせて、特価邸宅、セキュリティと信頼の旧物と新物の交換、割引などの多重サプライズを提供しました。建発不動産は、新しいプロジェクトに参加するための商品住宅の古いものと新しいものの交換プログラムに参加した顧客に対して、最低の設計割引価格が適用されます。加えて、追加の物件管理費補助金が付与されます。

一方、不動産企業は、販売システム改革をより一層深化させ、管理、人材、機構、リソースなどの多角度からマーケティングメカニズムを最適化し、プロジェクトをクローズさせることを推進しています。例えば、中国鉄建華南社は、マーケティング市場化改革を深化させています。成功にはリズム、毎日のリンクアップ、毎週の顧客分析、コスト効果およびライバル商品、そして毎月の販売リズムの展開が必要です。西派粤府は、5月から6月にかけて単位数が108％増加し、江門鉄建城は、2四半期から1四半期の環境の改善により新しい契約が208％増加しました。デジタル取引の割合は、2024年以降20％を超え、革新的な成功を収めています。

4、展望：517の包括的な不動産政策の効果が次第に現れ、一、二線都市市場の活気が持続するため、不動産企業の販売が改善される可能性があります。

政策面では、6月、規制当局は前回の政策落としを推進し続けています。6月7日の常時委員会は、市場の安定と在庫の削減方針を更に明確にし、中央銀行、国土資源部、住宅部などがそれぞれ関連措置を収集し、中央銀行は前期のプラットフォームの経験から前述の政策が貢献仮面を着用する再販政策を導入し、住宅部は竣工済商品住宅の買収を市県に拡大する。国家資源部は、3つの分野で計18の政策を立案し、停滞・貯蔵された土地を適切に処理する方策に重点を置いており、「規範的な買収・買収の点で。 同意された場合、代替の置換などの方法を採用することができます。不動産を回収して保障的な住宅に使用するには、地方政府の特別債券などの資金支援が必要であり、財政的に可能な範囲内で行う必要がある。潜在的な地方政府の隠在的な債務を絶対に避けることが求められます。

地方面では、6月、多くの地域で住宅市場政策をより最適化し続けています。北京市は517新政に追随し、初めての住宅と2番目の住宅の頭金比率および房屋ローン金利を引き下げ、多子策を持つ家族が2番目の住宅を購入する場合、住宅ローンに関する扱いを1番目の住宅として認定し、住宅「古いものと新しいものの交換」を支援するために。上海市は、地価高騰率を10％減少させる要件を撤廃し、南京市は2番目の住宅「古いものと新しいものの交換」の第2批を開始しました。一方、蘇州市、石家莊市、廈門市などの多くの地域は、公积金貸付政策を最適化し、公积金貸付上限を引き上げました。

市場パフォーマンスの観点からは、政策効果が徐々に顕著になっており、中心となる都市の市場のセンチメントが回復しています。また、不動産企業の中期成績によって、6月の重点都市の新築住宅の販売額は5月比で回復しており、また基数の低下の影響を受けて、前年同月比の減少幅が大幅に縮小しています。中古住宅市場は高い活性度を維持しており、同期の基本的な数字によって遠隔性が高まっており、遠隔性が高まっています。店舗、深セン、杭州などの都市の政策効果が明らかです。上海などの都市では、6月以降、中古住宅の多数のインターネット署名が千単位に達しています。不動産企業には、在庫を削減するように加速します。第1に、政府による未販売の新築住宅の収集、国有企業による古いものと新しいものの置き換えなどのモデルが段階的に展開されます。今後は、各都市が大規模に展開し、資金の支援措置が実装されると予想されます。第2に、促販を強化するため、外部環境がさらに改善するに伴い、不動産企業は促販力を強化し、機会を活かして販売増加を促進すべきです。

不動産企業は、在庫を減らす取り組みを加速するとともに、在庫を減らすための促進策を強化する予定です。第1に、政府は販売されていない新築住宅を収集し、国企業者は古いものと新しいものの置き換えを受け入れます。多くの地域で運用されている。各都市が大規模に展開し、資金の支援策が実装されると予想されます。第2に、プロモーションを強化し、外部環境がさらに最適化されるに伴い、不動産企業はプロモーション力を強化し、販売成長を加速すべきである。

全体的に見て、5.17の総合的な不動産政策の実施は、市場の信頼をかなり回復させ、短期間で一、二線の都市の活力が持続することが期待され、全国の市場に一定の支援をもたらす。しかし、市場の回復ペースは、依然として住民の収入期待の改善に依存しており、全国の新築市場は短期間にはまだ底割れの段階にある可能性がある。在庫削減において、地元国企が未販売の新築物件を収集し、在庫土地を購入するなどの政策がより詳細に実行され、房地企業が迅速に資金を回収するのを助け、業界のリスク解消を促進する。需給両面の同時最適化に伴い、不動産市場が迅速に安定し、房地企業の売上高は改善されることが予想される。