2024年6月27日、Gelonghuiが開催した中期戦略会議で、100社近くの優良企業の幹部が招待され、投資家と直接会ってゼロディスタンスで交流しました。その中で、上海市開発（0563.HK）の財務部長の梁建康氏と、行政人事部の責任者で企業広報部の副部長のフー・リン氏は、同日の午後にロードショーに参加し、上海市開発の発展状況を現場の投資家と共有しました。Gelonghuiがまとめたロードショーの主な内容は次のとおりです。

1·会社概要と背景

まず、会社の背景を簡単に紹介しましょう。

シャンシ・チェンカイは上海実業の子会社です。2023年末までに、グループは上海、北京、西安、天津、重慶、無錫、瀋陽、煙台、深セン、武漢など、中国の10の主要本土都市で28の不動産プロジェクトを実施しました。それらのほとんどは、完成して建設中の中高級住宅および商業施設です。将来の売却予定の建設面積は約348万平方メートルです。会社の土地埋蔵量はまだ非常に豊富であることがわかります。

シャンシ市が設立した持株会社として、シャンシグループとシャンシホールディングスは合計70.37％の株式を保有しています。同時に、同社と上海徐匯区国有資産管理委員会も上海成開の株式を共同で保有しています。同社は現在、約47.9億株を発行しています。今日の株価は0.435香港ドルで、時価総額は約21億香港ドルです。昨年、同社の配当性向は 28.3%、配当利回りは 6.7% でした。

2·業績評価とビジネストレンド

続けて、会社の業績を見てみましょう。

2023年のシャンシチェンカイの年間主要事業収益は79億5400万香港ドルで、前年比27.8％減少しました。売上総利益は33億2300万香港ドルで、前年比11.9％増で、売上総利益率は 41.8% に達しました。保証付き住宅の影響を差し引くと、粗利益は 43.1% に達する可能性があります。今年の利益は4億9,100万香港ドルで、前年同期比で約60.9％増加し、株主の利益シェアは4億9,500万香港ドルでした。

Shangshi Chengkaiの利点は、質の高いコア資産、豊富なキャッシュフロー、そして優れた財務構造です。建設予定面積は348万平方メートルで、将来売却することができます。中核都市に11億2600万平方メートル近くの質の高い投資不動産を保有し、59億8600万香港ドル以上の現金を保有し、純負債比率は 58.4% です。2023年に開始された新築の面積は184,000平方メートル、建設面積は約249.9万平方メートルです。

会社の財務動向をもう一度見てみましょう。

シャンシ・チェンカイの連結利益と株主利益はどちらも2023年に増加しました。契約売上高は2023年に82.29億人民元に達し、前年比4％増加しました。同社の2023年の純負債比率は 58.4% で、4.6パーセントポイント低下しました。

商世城の不動産販売は昨年減少しました。これは主に、同社が2022年により多くの保証付き住宅を記録したためです。賃貸収入とホテル事業は増加し、賃貸収入は42.59％増加しました。同社の長期賃貸住宅は2023年に発売されて以来、この事業セグメントの著しい成長にもつながりました。さらに、ホテル事業からの収益は23年に前年比で50％増加しましたが、プロパティマネジメントからの収益は比較的横ばいでした。

ご覧のように、同社が売却した物件の事前売却による収益は、主に西安、天津、上海、煙台にあり、総額は82.56億香港ドルです。これらのうち、西安が過半数を占め、27.4億香港ドルに達しました。2023年の年次報告書に示されている当社の1株当たりの純帳簿資産は2.92香港ドルです。

会社の損益計算書からわかるように、Shangshichengの23年間の収益も先ほど述べましたが、不動産販売の減少により、保証付き住宅は2002年にかなり多く記録され、2023年には収益が27.8％減少しました。

同時に、保証付き住宅の影響を差し引いた後の会社の売上総利益率と粗利益率も上昇しました。これは主に、同社が昨年、西安での自然プロジェクトの会計を多数記録したためです。同社の一般管理費および管理費は、前年比で2.5％減少しました。税引前利益と年間の利益はどちらも急激に増加し、どちらも前年比60％の利益成長率を上回りました。1株当たり利益は10.32セントで、21.8％増加しました。

会社の貸借対照表とレバレッジ比率に焦点を当てると、2023年末までに、会社の銀行残高と現金は前年比で33％増加し、売却された物件の売却前収益も16.5％増加しました。さらに、純負債比率は4.6パーセントポイント減少しました。

また、事業内容や都市別の会社の請求も見てみましょう。

2023年の収益は主に不動産販売に基づいており、86.4％を占めていたことがわかります。都市では、西安が69.3％、上海が23.6％と続いています。

プロジェクト別のセグメント。

西安で最初の自然界。このプロジェクトは昨年、登録面積の65.7％を占めました。2つ目のプロジェクトは、上海市閔行区新荘にある会社の別荘プロジェクトである城海玉軒です。このプロジェクトは昨年、登録面積の 6.2% を占めました。

3番目は万園市です。このプロジェクトは、上海市閔行区の古梅区にあり、中央環状道路から700m以内です。上海の「第10次5カ年計画」における大規模な主要住宅拠点です。プロジェクトの総土地面積は約943,000平方メートル、総建設面積は約130万平方メートル、公共建設施設は約100,000平方メートルで、計画人口は2万人を超えています。昨年、このプロジェクトは会社のアカウント領域の 5.3% を占めました。

契約販売の状況を詳しく見てください。

2023年全体の契約販売は、主に西安、天津、上海に集中しています。商業住宅の総売上高は80億6,000万でした。販売エリアは総販売エリアの95.1％を占め、保証付き住宅の販売エリアは総販売エリアの4.9％を占めました。

3·中核資産と土地埋蔵量

会社の土地埋蔵量に注意してください。

同社は、TODTOWN Tianhuiなど、上海で多くのプロジェクトを行っています。このプロジェクトは、同社とSun Hung Kaiが共同で行った上海初の地下鉄建設プロジェクトです。もう一つの例は上海インベストメント・シンホンです。プロジェクトは上海の大虹橋ビジネス地区にあります。オフィス、ショッピングモール、ホテルが一体化した大規模な複合施設です。

さらに、チェンカイフイコミュニティ、チェンカイシンコミュニティ、チェンチュアンコミュニティの3つのコミュニティプロジェクトがあります。これら3つのプロジェクトは、上海での同社の3つの保証付き住宅プロジェクトです。その中で、Xinコミュニティは上海のベンチマークプロジェクトとなっており、民行区新荘にあります。Chuang Communityは、上海の閔行区にある交通大学キャンパスの近くにあります。プレリースは今年の7月にのみ正式に開始される予定です。しかし、入居予定者の大半はすでに予約しています。現在は、主に中国師範大学など、周辺の大学です。

また、同社の主な投資物件を紹介します。ほとんどのプロジェクトは上海にあります。将来の販売可能な床面積からわかるように、長江デルタ地域が半分を占め、武漢と西安を合わせると30％を占めています。

また、近年の会社の資産の参入と撤退についても見てみましょう。

2012年から2022年にかけて、同社は近年、上海や同社が深く関わってきたいくつかの主要都市で実際にプロジェクトを実施していることがわかります。

上海プロジェクトの分布図を見ると、実際、上海での同社のプロジェクトのほとんどは、主に上海の徐匯区と民航区に集中していました。当時の土地取得費用も比較的低かったです。

会社の主要プロジェクトを見てみましょう。

最初の主要プロジェクトは、上海臨港の中核ビジネス地区である水湖地区にある上市望海です。このプロジェクトは上海で数少ないシーサイドレジデンスの1つで、購入費用もかなり抑えられています。将来の販売可能面積は37,000平方メートル、平均費用は15,700平方メートル人民元、開発サイクルは3年で、純利益は約10％になると予想されています。

もう一つの重要なプロジェクトは西安自然です。このプロジェクトは西安チャンバ生態圏にあり、ユーラシア経済フォーラムの開催地でもあります。コミュニティコマース、ホテル、教育、医療、ショッピングセンターなどが完備されており、買収が現実になったときは十分に管理されていました。株式コストは、VATを含めた後の市場価格よりもまだ低いです。将来の販売可能面積は421,000平方メートルです。

4·財務上の優位性と投資分析

同社の中核となる競争上の優位性は以下のとおりです。上海城開は、上海国有企業制度の下にある唯一の香港不動産株式市場です。上海国有資産管理委員会の支援を受けており、過半数の株主は同社のシャンシホールディングス（0363.HK）とシャンシグループです。

Shangshi Groupの海外不動産の唯一の香港株式ターゲットである同社は、資産の質が良く、安定した運営と強力な強みを持っています。特に、質の高い価値準備金が豊富にあるため、同社は上海に深く拠点を置き、数百億ドルの価値準備金を保有しています。将来の販売可能面積は、中国の10大都市の348万平方メートルで、主に長江デルタが50％、西安が15％、武漢が12％、重慶が10％を占めています。他の地域は 13% を占めています。

その会社は現金が多く、総利益も高く、過小評価されています。会社の過小評価は、実際には昨年の年次報告書で確認できます。同社の総資産は590億香港ドル、負債総額は385億香港ドル、資本総額は205億香港ドル、当社の所有者に帰属する株式は140億香港ドル、発行済株式総数は47.91億香港ドル、純資産価値は1株あたり2.92香港ドルです。現在の株価0.41香港ドルを使用して計算すると、正味市場比率は0.14倍です。実際、適切な価値は完全には反映されておらず、ひどく過小評価されています。

さらに、同社は59.86億香港ドルの現金を保有しており、同社の純負債比率は 58.4% とかなり健全な水準で、当期の売上総利益率は 41.8% で、かなり健全な水準にあります。

2023年のシャンシ・チェンカイの主な販売アカウントは、前述の西安の自然界、上海チェンカイ・ユシュアン、上海万園市です。同社のファンダメンタルズは安定していて、緩やかでプラスで、毎年の配当性向は比較的安定しています。「スリー・レッド・ラインズ」の会社は毎年基準を満たしています。現在の利回りは約6.7％です。2023年の配当である0.029香港ドルを使用して計算すると、同社の現在の配当性向は約28.3％で、これもかなり印象的です。

同社は引き続き借入コストを最適化しています。昨年9月、子会社の上海成開は第2回国内社債の発行を完了しました。元本の総額は18億元で、期間は3年間です。クーポンの金利は 3.5% でした。収益は2022年の国内社債の2回目の分割払いの返済に使用されました。

同時に、同社は中国と香港からの借り入れの利点を活用して、低金利の配当を享受することもできます。たとえば、会社が国内で借りた自由貿易地域のローンは、海外の株主ローンの返済に使用され、この2つの場所の利点を活用する相補性と双方にメリットのある状況を示しています。同時に、Shangshichengは資本面では常に過半数の株主から全面的な支持を受けています。

シャンシ・チェンカイは、商業資産、賃貸住宅、産業都市統合などの多輪駆動も活性化しています。同社は香港の大手不動産業者と協力していました。前述のトッドタウン・ティアンフイは、サン・フン・カイとのコラボレーションです。このプロジェクトはMTR新荘駅にあり、上海地下鉄1号線沿いに建設されています。このプロジェクトの総建設面積は、住宅、商業、ホテルなどを含めて605,000平方メートルで、同社の株式比率は約21％です。

もう一つは上海ワールドトレードモールです。プロジェクトは大虹橋のビジネス地区に近いです。古北路虹橋にあり、総建築面積は285,000平方メートルです。2014年に南豊グループと共同で買収され、同社の株式比率は51％です。

上海工業などの背景や強みから、同社は外国人投資家にとって信頼できるパートナーであることがわかります。同時に、同社は上海国有資産管理委員会、Shangshiグループ、および香港証券取引所による複数の監督下にもあります。たとえば、主要なプロジェクトの売却、プロジェクトの権利の変更、および負債残高の比率には、すべて厳しい規制と要件があります。

上場企業として、コーポレートガバナンスの枠組みを継続的に最適化しながら、シャンシ・チェンカイは海外登録法、香港の上場規則、国有国有企業を管理する規制を厳格に遵守し、透明で効率的なガバナンスメカニズムを確立しています。企業経営の利点は抜群です。会社のリスク管理、コンプライアンス、ESGの社会的責任はすべてビジネスのハイライトです。

5·戦略的ポジショニングと市場機会

また、シャンシ・チェンカイは会社の戦略目標に重点を置いているので、自分に合った開発戦略を立てています。

まず、Shangshi Chengkaiは、上海大都市圏の深化に取り組んでおり、他の中核となる第1層と第2層都市にも同様に重点を置き、既存の質の高い土地保護区の開発を強化し、質の高い開発モデルに資源を集中させています。

同社の投資レイアウトは、主に上海と長江デルタ、そして長年事業を展開してきた中核的なティア1とティア2の都市に集中しています。同社は、不動産は主に経済的に発展した地域に焦点を当てるべきであり、人口増加が品質の鍵であると考えています。今年、同社は導入されたばかりの臨港新区や自由貿易区などの上海プロジェクトの開発への投資を増やし、将来的には新しい浦東新区も建設する予定です。

2つ目は、市場在庫と成長を同等に重視する同社の土地プロジェクトです。

同社は引き続き都市の再生と変革の機会に注意を払い、都市の付加価値サービスで良い仕事をし、着実な進歩を遂げ、質の高い土地保護区を増やしています。国有企業ブランドを使用して、旧市街の改修、工業団地の変革とアップグレード、地下鉄に建てられた物件の開発に焦点を当てています。

第三に、投資と合併の機会は、入札と開かれた市場に等しく重点が置かれています。

また、会社は単独で、または他の会社と協力して、適切な時期と価格で入札して土地を取得します。同時に、業界の調整サイクルにおける逆レイアウトの機会にも注目してください。グループの長期的な業績と持続可能な事業発展を確保するために、上海で質の高いプロジェクトを獲得するというグループの経験モデルに従ってください。

私たちは、独立開発と戦略的提携協力に等しく重点を置いています。保有、株式保有、共同開発などのモデルを通じて、経験豊富な開発者や金融機関と協力して、妥当なリスクと資本コストで、より質の高いリソースを入手しています。同時に、親会社の健康分野を中心とした産業都市統合のレイアウトに厳密に従うなど、親会社のShangshi Groupの多様な事業レイアウトの包括的なアプリケーション機能を利用して、新しいビジネスフォーマットを開発し、飛躍的な進歩を遂げ続けました。

近年の会社の発表からわかるように、Shangshi Chengkaiは上海製薬、崇明東丹、上海九園とさまざまなレベルのさまざまなプロジェクトで協力しており、総額は約数千万元です。同社は、住宅の改造、新たに必要とされる住宅、改善された住宅、および医療分野における産業と都市の統合という3つの主要分野を積極的に推進しています。

同社は、資産管理と資本運営を同等に重視することを主張し、国有資産の混合所有という改革の機会をつかんでいます。安定した運営を確保するために建物を確保し、新しい不動産開発モデルを模索しながら、同社は資産管理と資本運営の二輪駆動を通じて、グループの資産の変革とアップグレード、革新的な事業開発を実現しています。

質疑応答:

質問 1: 不動産に関して言えば、市場全体の多くの人々が、不動産リスクは高い、つまり信頼が不十分だと考えています。それで、私が聞きたいのは、あなたの会社には、その後の市場リスクに対処するための戦略的準備が整っているかどうかということです。

A:会社の土地取得費用はまだ比較的低いです。同時に、同社には非常に豊富な経験もあり、香港の資金提供を受けた開発者が私たちと協力してくれて、コスト管理が保証されています。さらに、尚志市の開業に伴う資本コストも非常に安定しています。同社は大株主からの融資を受けており、国内の借入コストも安いです。

質問:先ほど、会社のレイアウト開発は上海を中心にすべきだと言いました。他の第1層と第2層の都市も同様に重要です。他の第1層と第2層の都市にはどの地域がある傾向がありますか？

A:現在、主に上海にあります。以前は、長期的な開発は西安で行われ、西安プロジェクトは約10年間行われていました。西安は中部で交通量の多い場所なので、周辺の都市の人々は西安に行きます。そのため、同社は西安のレイアウトにもかなり自信を持っています。将来的には、会社がよく知っている分野や分野の土地を適切なタイミングで適切な機会に取得する可能性があります。

最高財務責任者は次のように追加しました：いくつかポイントを追加させてください。先ほどお話ししたリスク管理の側面は、国家資産管理委員会とグループがすべて会社の負債比率を厳しく管理しているからです。したがって、会社の負債比率は2022年と比較して2023年に低下したことがわかります。

第二に、同社は香港で社債や社債を海外で発行していないので、対外債務の返済を迫られることはあまりありません。

第三に、同社はシャンシグループとシャンシホールディングスに支えられています。過半数の株主も、必要に応じて会社にお金を貸します。年次報告書では、グループ全員が会社にお金を貸していることもわかります。香港側では、企業への融資はすべてHIBORを使って計算されます。HIBORは過去1、2年で比較的高額だったので、同社は海外でのより高額なローンを返済するために国内ローンも利用しようとしました。会社はリスク管理にも引き続き注意を払います。過去数年間、同社は常に利益を上げており、配当金の支払いは常に安定しています。

質問 2: 23を参照してください年間収益は減少しましたが、利益は増加しました。この分野でどのような対策が取られているのか聞きたいのですが？

A:23年の収益の減少は主に、2022年に保証付き住宅として記録された33.47億香港ドルによるものです。しかし、23年に保証付き住宅の家賃が徴収され始め、開業後すぐに貸し出されたため、家賃が上昇したことがわかります。これが賃貸収入に大きく貢献しました。

同社は、主に中国建設銀行と協力して、徐匯区に保証付き賃貸住宅を持っています。住宅の780％はCCBの若手従業員やゲーム会社に賃貸されているため、家賃源は非常に安定しています。

質問 3: 今後、利益を増やし、コストを抑えるために、会社はどのような対策を講じますか？

A:コスト面では、同社が初めて取得した土地は比較的控えめで、土地購入は比較的安価です。さらに、保証付き住宅を立ち上げるという市政府の戦略にも引き続き協力しています。一般的に、企業はそれほど高価な土地を購入しません。上海で土地を取得する費用は、基本的に1万から20,000、つまり2万強です。そのため、コストは厳しく管理されます。

先ほど、リスクをコントロールする方法について述べました。会社はおそらく過去2年間に資本支出のために資本を留保するでしょうが、会社はより優れた、より安価なプロジェクトしか買収しないので、土地の購入コストを厳しく管理します。同時に行われたプロジェクトは、発売後は比較的良い価格で販売されます。会社は、正当な利益を保証するために販売価格が魅力的なものになるように、可能な限り上海とその周辺都市に焦点を当てます。