久期财经讯，7月2日，惠誉确认中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，简称“中国海外发展”，00688.HK)的长期发行人违约评级(IDR)、高级无抵押评级以及该公司担保的中期票据(MTN)计划和高级无抵押票据的评级为“A-”。IDR展望稳定。

中国海外发展的IDR反映了其最终母公司中国建筑股份有限公司(China State Construction Engineering Corporation Limited，简称“中国建筑”，601668.SH，A/稳定)提供的支持。鉴于中国海外发展对中国房地产行业的战略重要性，惠誉预期该公司将受惠于中国建筑向其直接母公司中国海外集团有限公司(China Overseas Holdings Limied，简称“中海集团”)提供的支持。

尽管中国房地产行业长期放缓，但中国海外发展的“bbb+”独立信用状况(SCP)，持续受益于其市场领导地位、稳健的财务结构和持续的财务灵活性的支持。评级展望稳定反映了惠誉对该公司业务经营、财务和流动性状况将持稳的预期。

关键评级驱动因素

房地产开发业务具有战略重要性：中国建筑及中国海外发展的业务与中国住房和城乡建设部(住建部)在城乡建设及政策调控方面的职责密切相关。中国建筑在中国海外发展的支持下，与住建部密切合作，而且中国建筑是中国唯一一家在住房开发和建筑领域占据市场领先地位的国企。中国海外发展是政府住房政策讨论的主要参与者，并协助政府完善其住房政策。

母公司为子公司提供强大的支持：中国海外发展的IDR得益于其通过中国海外获得信用状况更强的最终母公司中国建筑的支持。惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》，评定中海集团支持中国海外发展“高”的战略、运营及“中等”的法律层面支持意愿。中国海外发展对中海集团的财务贡献十分可观。在2015年中国建筑将所有房地产资产注入中国海外发展后，中国海外发展成为中国建筑下属唯一的房地产开发平台。中海集团很大一部分银行贷款与其下属主要子公司(包括中国海外发展)受交叉违约条款的法律绑定。

销售额下降;市场份额增长：根据中国房产信息集团(CRIC)的数据，中国海外发展2024年前五个月合同销售总额同比下降31%，低于中国百强开发商44%的跌幅。不过，该公司的市场份额进一步上升，2024年前五个月和2023年的权益销售额在中国开发商中排名第二，高于2022年的第三，而2020年和2021年则位居前六名。

惠誉预计2024年中国海外发展的总合同销售额将下降15%，至2630亿元。这意味着6月至12月的月度销售额为231亿元，高于2023年下半年平均销售额216亿元和2024年前五个月的平均销售额203亿元。惠誉预计，由于上海、深圳和北京等主要城市的新项目推出，中国海外发展6月的销售将更加强劲。惠誉预计近期政府偏向一线城市的政策将使中国海外发展受益，因为中国海外发展超过70%的销售额来自上述城市。

保持稳健的杠杆率：尽管惠誉假设2024年销售额将下降15%，2025年销售额将下降5%，但惠誉相信中国海外发展的杠杆率(净债务/净房地产资产)能够维持在30%左右。是由高现金收款率、强劲的盈利能力以及良好控制的销售、一般和管理费用及利息支出所导致的正经营现金流所支持的。中国海外发展的杠杆率从2022年的31%下降至2023年的29%。

中国海外发展于2023年持续土地收购。其土地溢价总额(包括并购，但不包括其关联公司中国海外宏洋集团有限公司(China Overseas Grand Oceans Group Limited，简称“中国海外宏洋集团”，00081.HK，BBB/稳定)的土地溢价)仍然居高不下为1356亿元，占其合同总销售总额(不包括中国海外宏洋)的51%。根据CRIC的数据，这高于百强房企的21%。惠誉相信，持续的土地收购反映了中国海外发展强大的财务灵活性。

强大的财务灵活性：中国海外发展通过不断减少离岸债务风险，在其强大的多元化融资渠道的支持下，保持低融资成本。中国海外发展因其弹性业绩和国有地位而受到金融机构的青睐。中国海外发展2023年发行公司债券60亿元人民币，利率为2.9%-3.25%。其于2024年上半年以2.68%-3.05%的利率发行了60亿元MTN和公司债券。中国海外发展还于2023年10月发行了31.9亿元人民币三年期离岸点心债券，发行利率为3.5%，此为中国开发商发行的最大金额。

利润率稳定：中国海外发展 2023年保持稳定的EBITDA利润率为17%，是投资级同业中最高的利润率之一。中国海外发展合同销售产品结构持续改善，导致平均售价上涨。惠誉预计中国海外发展的EBITDA利润率短期内将保持基本稳定。

评级推导摘要

中国海外发展作为一家中国头部房企，在其45年经营期间多次行业低迷期保持韧性。得益于强大的市场地位和高效的成本管理，该公司一直保持着低杠杆率及持续高于同业的净利率。

中国海外的应占销售额略高于华润置地有限公司( China Resources Land Ltd，简称“华润置地”，01109.HK，BBB+/稳定)，对合资企业和非控股权益的风险敞口较低，表明资产负债表透明度更高。然而，华润置地的投资物业组合更强健，能产生稳定的经常性收入，为应对商业周期变化提供更好的保护。两家公司都保持着稳健的杠杆率和强大的财务灵活性。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

- 2024年合同销售总额将下降15%(2024年前五个月：-31%)，2025年将再下降5%;

- 2024年和2025年权益收购总建筑面积(GFA)/销售总建筑面积为0.8倍(2023年：0.8倍);

- 2024年和2025年建筑支出占销售额的25%;

-基于惠誉对美元政策利率变动和110个基点的利差来自基于HIBOR的预测，估算了中国海外发展浮息债务的实际利率，以及对中国海外发展其余债务稳定借款成本的预期

-2024年和2025年派息率为为30%(2023年：约31%)。

评级敏感性

IDR

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-对中海集团采取正面评级行动，其评级与最终母公司中国建筑的评级相关。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-对中海集团采取负面评级行动，其评级与最终母公司中国建筑的评级相关;

-中海集团支持中国海外发展的支持意愿减弱。

SCP

可能单独或共同导致SCP上调的因素包括：

-鉴于中国房地产行业的周期性强且面临监管风险，惠誉预计未来12至18个月不会上调。

可能单独或共同导致SCP下调的因素包括：

-若中国海外发展的净债务与净物业资产之比恶化至持续高于35%;

-运营现金流持续负;

- EBITDA利润率持续恶化

流动性和债务结构

流动性充足：截至2023年底，中国海外发展持有可用现金845亿元，受限制现金(包括受监管预售资金)211亿元人民币。足以覆盖410亿元人民币的短期债务，包括2024年到期的资本市场债务。惠誉预计，鉴于中国海外发展在境内外资本市场拥有多元融资渠道，与境内外银行建有长期关系，且实施灵活的拿地战略，惠誉预计该公司将保持强劲的流动性以支付开发成本和购地款及偿债。

发行人简介

中国海外发展于1979年6月注册成立，1992年起在港交所上市。该公司一直位于中国头部房企行列。