観点網7月3日の夜、松都サービスは遅れていた2023年度の報告書をやっと作り上げました。

その前に、松都サービスは地産関係者の杭州幸福健控股に1.3億元の担保を提供し、苦境に陥り、3か月以上も停止しています。

年報が出たと同時に、会社株式の取引が復活しました。7月4日、長い再開日を待ち続けた後、松都サービス（09608）は株価0.167香港ドルで取引を終えました。前の最終取引日の0.246香港ドル/株に比べて32.11％暴落しました。

投資市場は、この遅刻した年次報告書に対して真実の反応を示しました。この年次報告書を見ると、松都サービスの過去1年間の苦闘と苦労が全て露わになっています。

停滞

基本的には、2023年の財政年度において、松都サービスは停滞し、売上高利益率ともに下落しています。

報告書によると、期間中、松都サービスは2.62億元の収入を実現し、2022会計年度の2.69億元に比べて2.3％減少しました。年間利益は1200万元で、2022年の利益の3380万元から64.5％削減されました。

キャッシュフロー面では、2023年の松都サービスの現金および現金同等物は1.54億元となり、2022会計年度に比べて41.1％増加しました。これは、制限付き銀行残高として認識された13.5亿元の銀行預金の担保が解除されたためです。

そのビジネス収入主要由四つの部分で構成されており、不動産管理サービス、非オーナー付加価値サービス、コミュニティー付加価値サービス、その他のビジネス収入が含まれます。

そのうち、不動産管理サービスは、松都サービスの主要な収入源であり、今後拡大することを望んでいるビジネスセクターでもあります。2023年末時点で、松都サービスは58の物件（住宅物件40と非住宅物件18を含む）に物件管理サービスを提供しており、総管理面積は960万平方メートルです。この数字は2022年と基本的に同じです。

基本的には止まっていますが、元年、不動産管理サービス収入は1.87億元で、前年比0.6％減少し、総収入の71.3％を占めました。

松都サービスは、グループが管理するプロジェクトの数が減少したことが、この収入のわずかな減少の主な原因であると説明しています。

業態別では、住宅物件サービス収入は1.46億元、2022年の1.50億元に比べてやや減少しました。非住宅物件のサービス収入は0.41億元で、2022年の0.38億元に比べてやや増加しました。

関連取引から見ると、2023会計年度には、松都股份集团が独自に開発したプロジェクトと協業したプロジェクトから得た不動産管理サービス収入は1.51亿元で、物管サービス総収入の比率は80.6％に達しました。独立した第三者不動産開発業者が開発した不動産管理サービス収入は0.36億元に達し、2022会計年度の0.44億元から23.5％から19.4％に低下しました。

このように、松都サービスの不動産管理サービス収入は、親会社の松都股份集団からの収入に比べて、第三者ビジネスの割合がはるかに低く、2022年のデータと比較すると、両者の比率差がさらに広がっています。

多くの不動産企業が独立した単位の支援を求めて自身の独自の市況を脱出することを目指す中で、松都サービスの独自能力はまだ評価できず、売上高比率第2の非オーナー増値サービス収入分布からもこの欠点が見受けられます。

松都サービスは年次報告書で、グループが松都股份集団との長期ビジネス協業に依存して、非オーナー付加価値サービスプロジェクトを取得したと述べています。2023年末時点で、非オーナー増値サービス収入は3630万元で、前年比8.1％減少し、総収入の13.8％を占めました。主に不動産市場の持続的な否定的な影響を受け、報告期間中のコンサルティングサービスと納品前サービスの収入が減少したためです。

また、2023年の松都サービスのコミュニティ付加価値サービス収入は1860万元で、前年比29.8％大幅に減少し、グループの2023年総収入の7.1％を占めました。松都サービスはこれについて、オーナーの需要が減少し、物件の修理と保全の収入が減少したことが主な要因だと説明しています。

また、松都サービスは、運営する子会社杭州宋都嘉和ホテル管理有限公司を通じて、長期リースマンション事業とホテル事業を運営しており、これらの一部収入はその他のビジネス収入に分類されます。2023年度、この部分の収入は2050万元で、前年比43.4％大幅に増加し、グループの総収入の7.8％を占めました。

松都サービスは、他のビジネス収入の増加は、コロナウイルス後の時代に旅行業が爆発的に成長したため、ホテル事業収入が増加したためだと述べています。松都サービスの全体的な開発計画から見ると、このビジネス収入の増加は無駄なものです。

出口を求める

松都サービスの業績発展が遅れている背景には、また、その親会社と自身の発展計画との関連性がある一方、不動産業界の重圧から逃れることができないためです。

2023年6月14日、松都サービスの親会社である松都基業投資株式会社（松都株式）は、株価が連続して20日間1円を下回り、上場停止条件を満たしたことにより、現在も株式索賠事件に巻き込まれている状況です。したがって、親会社はもはや松都サービスを強力に支えることができず、規模拡大を実現することはますます困難になっています。

報告期間中、松都サービスの売掛・その他の債権は2.30億元に達し、2022年度に比べて11.1％増加し、業務拡大と第三者や関連者の支払いの遅れが主な要因となっており、そのうち松都株式と関連するものが大半を占めています。

松都サービスは、長期的な協力関係に基づいて、多くのプロジェクトで収益を上げることができるようになった松都株式グループとの関連性を考慮して、現時点ではこのような債権に対して法的措置を取る計画はありませんが、関連者と積極的に協議し、債権を処理する予定です。今年3月に公表したお知らせによると、双方は物件の買収と債務免除の枠組み協定に署名しています。

割り切れない「友情」によって松都サービスは自身の限界を認識し、定位が「蚊型物企」であるため、新しい出口を探るようになっています。

長江三角洲地域に根を張る老舗の物流企業として、地域に根ざしたサービスを提供することが松都サービスの選択肢の1つです。現在、松都サービスは全国19の都市に20の関連会社および25の支店を設立し、そのうちの多くが浙江省にあります。松都サービスは、2024年には基礎的な不動産管理サービスを強化し、地元の地域と協力し、長江三角洲地域を拠点にして、協力の標的を積極的に探る予定です。

年次報告書によれば、上場による収益のうち、松都サービスは約48%を不動産管理会社の買収、投資、または財務状況が安定した1つまたは複数の物流管理会社との策略的連携に費やす予定であり、同社の事業の重点は長江三角洲地域の住宅または非住宅物流の物流管理サービスの提供にあることを意味します。

また、松都サービスは、サービスの核心的な収益モデルを再構築することに力を注ぎ、新しい市場機会を探索することで、収入の多様化を実現することを目指しています。これは、同社の今年の投資行動で既に体現されています。

考え紛れた上、今年に入って松都サービスは、まず1.5億元をかけて金の精製代工プロジェクトに参加し、その後、1億5600万香港ドルをかけてオーストラリアの金鉱企業BlackCatの30.2％の株式を取得することで、金と関連するビジネスで深耕しているようです。

さらに、特定の住宅物流プロジェクトへの投資を増やして、サービスの質を向上させ、スマートコミュニティをアップグレードすることで、2023年の粗利率は17.1％に落ち、前年同期比で4.5ポイント低下しています。この状況に直面しても、松都サービスは、品質を量で取ることを選び、品質に重点を置いて苦労しています。

マクロ景気政策に合わせて、松都サービスは、スマートコミュニティの構築とインテリジェントシステムのプロジェクト管理への適用を探求する予定です。上場による収益のうち、松都サービスは、約12%を将来のコミュニティの試験ベースプロジェクトに投資して、不動産管理サービスや各種の付加価値サービスを提供する予定です。

年次報告書によれば、その部分の資金はすべて、将来の数多くのコミュニティのデジタルアップグレードに投資されています。