7月8日、グリー不動産は翌日再び上昇と下降を繰り返し、時価総額は102.9億ドルでした。
ただし、株価の上昇と下落は、調整後のリストラ計画に関連している可能性があります。発表によると、同社は珠海免税グループの株式の51％以上を取得し、不動産事業と関連債務を返済する予定です。
「撤回と免除」とは、Gree Real Estateの評価がもはや不動産業界を対象とせず、免税を軸に据えることを意味します。これは、Gree Real Estateとの現在の資本取引の主なロジックでもあります。
「スイッチ・トゥ・ウォー」の免税
Gree Real Estateによる珠海免税品グループの買収は、多くの紆余曲折を経て新たな進展を遂げました。
7月7日、Gree Real Estateは、リストラ計画に大幅な調整を加えたと発表しました。同社は現在、珠海免税店グループの株式の51％以上を取得する予定です。上海、重慶、三亜などでの既存の不動産開発事業と上場企業に関連する対外債務に対応する資産と負債を支払う予定で、この取引には株式の発行や資金調達は含まれていません。
歴史をさかのぼると、早くも2020年5月11日、グリー不動産は珠海免税店グループの買収に関する大まかな計画を発表しました。半年後の2020年11月6日、グリー不動産は買収レポートを更新しました。
当時、同社は珠海免税グループの株式の 100% を、株式の発行と現金支払いを通じて購入する予定で、取引対価は1株あたり4.3元、取引価格は122.150億元でした。同時に、同社はゼネラルテクノロジーグループのために8億元以下の資本を調達する予定です。
しかし、それは裏目に出ました。当時、同社で珠海免税店グループの会長であるLu Junsiが調査されたため、買収は阻止されましたが、Gree Real Estateはこのために珠海免税店グループの買収をあきらめませんでした。
2023年3月23日、グリー不動産は、取引価格が89.78億元に引き下げられ、取引価格が5.38元/株に上昇したことを示す別の発表を発表しました。同時に、同社は35人以下の投資家に対して固定増額を開始し、資金調達額は70億元以下にすることを計画しています。
2023年7月、Gree Real Estateは信用開示が違法であると疑い、買収プロセスに再び影響が出ました。2023年11月27日、同社は買収を再開しました。
取引の対象として、珠海免税店グループの資産の質は公正です。グリー不動産の3月30日の発表によると、2021年から2023年にかけて、グループの売上高は17億7,750億元、16億3800万元、22億8600万元、純利益は6億400万元、3.16億元、6.66億元でした。2023年末までに、グループの金融資本は41.3億元、営業活動によるキャッシュフローは5億8000万元でした。
最新の計画を以前の計画と比較すると、Gree Real Estateは株式の51％以上を保有する珠海免税グループの完全所有権を求めていませんが、それでも珠海免税店グループの支配株主になり、Gree Real Estateの貸借対照表に組み込むことができることがわかりました。
前回の発表で、Gree Real Estateが珠海免税店グループの買収を、その大規模な消費者事業セグメントを充実させ、不動産開発部門と連携して発展させる方法として特徴付けたことは特筆に値します。今回、会社は免税の「エントリー」を完了する一方で、「チェックアウト」の決定も行いました。
また、Gree Real Estateの「非不動産」も、その経営成績を考慮した上での選択肢の1つかもしれません。
2022年と2023年に、不動産事業からの営業利益は会社の総利益の99.71％と89.34％を占めました。しかし、業績面では、同社は2022年、2023年、2024年の第1四半期に-1494億元、-7121億元、1億3,940万元を記録し、前年比成長率は-437.09％、52.33％、-934％でしたそれぞれ 37.28%。
不動産の下降サイクルでは、不動産株は以前ほど魅力的ではありません。バリュエーションも何度も下がり、免税への「完全な」移行により、Gree Real Estateの評価額は再評価されます。
何度も変革を求めて
歴史的に、Gree Real Estateの変革を追求することへのこだわりはかなり深いものでしたが、ほとんど効果がありませんでした。
2022年にGree Real Estateの公式ウェブサイトで明らかになった情報によると、同社はかつて不動産資源に頼って、港湾、海の島々、近代的なサービス、ホテル、教育、商業、財産、金融などの幅広い分野に参入してきました。
しかし、収益面では、Gree Real Estateのいわゆるインクリメンタルビジネスは、不動産開発の地位を「揺るがした」ようには見えません。
主な事業分類が最も豊富な2017年を例にとってみましょう。不動産セクターに加えて、グリー不動産にはその年に海洋経済、サービス産業、現代金融、港湾経済などのセグメントもありましたが、4つの事業を合わせた営業利益は全体の7％未満でした。2019年には、同社の不動産セクターの主な利益シェアが10年近くぶりの最低水準まで低下したにもかかわらず、この割合は依然として全体の78.1％を占めていました。
2020年以降、同社は資産買収を通じて健康セクターに近づくことにも取り組んでいましたが、最終的には資産の「売却」を模索することになりました。
2020年5月10日、グリー不動産の完全子会社である珠海宝連は、17億2600万元を費やして、上場企業ケフアバイオテックの株式の18.63％をリーグエージェント（香港）リミテッドから18元/株で譲渡しました。
当時、Gree Real Estateは、この取引は生物医学およびヘルスケア分野における会社のレイアウトにおける重要な一歩であると述べました。また、買収が完了すると、会社の収益と純利益はすべてある程度の差で増加する可能性があることも指摘しました。
報告によると、この取引は会社の長期株式投資に含まれ、株式法に従って計算されます。
しかし、体外検査（IVD）のブームにより、ケフアバイオテックは2020年に好調に推移しました。年間売上高は41.55億元で、前年比233.55％増加し、非純利益を差し引いた後の売上高は6億5,890万元で、前年比258.44％増加しました。流通市場における株価のパフォーマンスも非常に好調で、年間で 122% も上昇しました。
しかし、1年後の2021年5月12日、グリー不動産は、「自社の産業構造と事業開発のニーズにより行われた」という理由で、ケフアバイオテックの全株式を盛郷バイオテックに譲渡する予定であることを発表しました。
しかし、結局、取引はうまくいきませんでした。2021年8月、グリー不動産は、盛翔バイオテックがケフアバイオテックの買収を終了したと発表しました。
2023年12月14日、Gree Real Estateは、子会社の珠海宝連が、譲渡人の公募を通じてKehua Biotechの株式の5％を譲渡し、この資産の「後継者」を探し続けるために、無料で委任された議決権の10.64％を追加する予定であることを再度発表しました。
1か月以上経った2024年1月11日、グリー不動産は、ケフアバイオテックの株式の5％と議決権10.64％を保有する子会社を、1株あたり20元の価格で同じ株式に譲渡しました。取引が完了した後も、珠海宝蓮は啓華バイオテックの7,015万株を保有しており、持株比率は13.64％です。議決権のある株式は1543万株で、ケフアバイオテックの総株式資本の3％を占めていました。それはもはやケフアバイオテックの筆頭株主ではありません。
特筆すべきは、2020年2月の流行中に、「ビッグヘルス」戦略の深化に取り組むグリー不動産が、主に医薬品を製造する珠海ガオガーメディカルテクノロジーの設立も発表したことです。当時の流行によって引き起こされたマスクのトレンドを「捉える」ことを目的としているようで、「年間を通じて1億枚の医療用マスクを輸出している」という声明も発表されました。その後、Gree Real Estateの動きは「人気が高まった」として上海証券取引所から疑問視され、問い合わせ書が発行されました。最後に、同社は信用規制に違反している疑いがあることも認めました。
グリーグループを「脱退」
グリー不動産には「グリー」という言葉が含まれていますが、グリーグループの株式とは関係ありません。
株式保有構造によると、同社の筆頭株主は現在、同社の8億4700万株を保有する珠海投資ホールディングス株式会社で、総株式資本の 44.95% を占めています。会社の実際の管理者は珠海国有資産管理委員会です。
実際、グリー不動産はかつてグリーグループと関係がありました。グリー不動産の公式ウェブサイトによると、2004年から、当時グリーグループの副社長だったルー・ジュンシが、当時グループの子会社だったグリー不動産を率いて急速に規模を拡大しました。2005年2月、同社は不動産プロジェクト「ユーフェン・メイチュー」を開始しました。それ以来、2007年3月、2008年8月、2009年12月に、グリープラザ、グリーインセンスを次々と開発し、香港-珠海-マカオ橋に人工島を建設するなどのプロジェクトを開始しました。
しかし、2009年にシースター・テクノロジーがA株を上場した後ほど、グリー不動産にとって「ハイライト」の瞬間はありません。2010年から2013年にかけて、同社の収益は11億5700万元から2,164億元に増加し、非純利益を差し引くと、1億2,920万元から3億700万元に急速に増加しました。
当時、グリー不動産は、グリー・エレクトリックと同じように、グリーグループ傘下のもう一つの「スター企業」になると期待されていました。
しかし、2012年5月に東明珠がグリーグループの会長に就任して以来、グループはグリー・エレクトリックブランドにさらに注力し始めました。
2015年1月12日、グリーグループと珠海インベストメントホールディングス株式会社は「国有財産権無料譲渡契約」に署名しました。前者は、前者が保有する3億株の会社株式を後者に無償で譲渡しました。これは、グリー不動産がグリーグループと正式に「解散」したことを示しています。
グリーグループを去ったグリー不動産は、不動産業界では輝きを放ちませんでした。代わりに、まだ窮地に立たされています。しかし、目に見えない拡大をしなくても、グリー不動産は依然として不動産の低迷の影響を受けていました。2022年の損失は20億5700万に達し、2023年も7億3,300万の損失が続きました。
今日、免税の導入と不動産の撤回は、その後のグリー不動産の発展にとって良いことではありません。