7月9日、第一太平戴维斯は、積水樓と以下略。広州積水樓雲港城ビジネスセンターで、『2024年上半期広州不動産市場のレビューと展望』と題した報告書を発表した。

第一太平戴维斯広州の支配人である副会長の劉蔚海、南華地区での市場調査の責任者であるシエ・ジンユなどが出席し、2024年上半期の広州不動産市場の最新動向を検討し、オフィスビルや地域開発などのトピックについて詳しく討論した。

第一太平戴维斯広州の支配人である副会長の劉蔚海は挨拶で、協力してくれたパートナーである積水樓雲港城に感謝の意を表し、広州の将来について次のようにコメントしています。「もう2024年の前半分が終わってしまいました。新しいポリシーの推進により、広州の不動産市場は新しい活気を見せ、新しい計画の実施で、都市の発展潜在力をさらに引き出し、地域経済の全面的なアップグレードを推進します。第一太平戴維斯は業界の先陣を切って、市場の発展に注視するだけでなく、業界の革新と進歩を推進し、市場参加者に高品質のサービスと支援を提供することに力を注いでいます。」

市場のトレンドに先んじて、広州商業不動産の新しい動向を見極める。

この会議では、第一太平戴維斯の南華地区市場調査責任者であるシエ・ジンユが2024年上半期の広州不動産市場の動向を分析し、市場の発展の傾向を見極め、将来の展望を説明した。

第一太平戴維斯の南華地区市場調査責任者であるシエ・ジンユは、「全市経済が構造調整の重要な局面を迎える上半期において、広州の不動産市場はまだ活力に乏しくない。企業がオフィスの賃貸を積極的に統合調整することで、オフィスビルの純粋な吸収量は回復し、空室率は低下しています。地元の消費市場は「落ち着いたが安定した」ペースで成長しており、建物市況は適正な範囲で穏やかな変動をしています。住宅市場は好政策に支えられ、様子見の需要が解消され、一次住宅の取引量と価格が前年同期に比べて上昇しました。下半期を見据えて、マクロ経済環境の不確実性がまだありますが、市場参加者の共同努力により、市場はより積極的なシグナルを迎える可能性があります。」

オフィスビル-市場ムードはまだ慎重ですが、供給が市場に流れ込むのを一時的に押し止めることにより、在庫の販売が促進され、空室率が上昇し、下落しています。

2024年第1四半期、広州市の地域総生産は7161.14億人民元であり、前年同期比3.6％増加しました。そのうち第3産業の付加価値は5479.13億元で、前年同期比4.0％増加しました。

2024年上半期、広州の甲種オフィス物件市場で、伝統的な中心商業地区に2つの新しいプロジェクトが登場し、両方とも第1四半期に納品され、合計で12.7万平方メートルの供給面積をもたらしました。第2四半期以降、新しいプロジェクトはなく、供給の入市は一時的に停止しています。第2四半期の終わりまでに、伝統的な中心商業地区の総在庫は707.3万平方メートルのままです。

上半期全体にわたって、市場のリース拡大ムードは慎重で、『コストを削減し効率を高める』を指向したリース活動が市場をリードしています。期間中、企業は、現在の貸し手市場の機会を活かして、オフィスのリースを積極的に調整し、より良い搬出（アップグレード）や統合の機会をより安価な賃料予算で見つけようとしています。

第2四半期には、第1四半期から甚だしくは更に早い段階で交渉中のいくつかの取引が実行されたことで、市場の純供給量は3.9万平方メートルに回復し、前季の4.9倍になりました。これにより、在庫プロジェクトはわずかに売却され、供給増は停滞し、全市平均空室率は再度0.5％上昇し、季節末で18.5％になりました。

達成した取引の総数を考慮すると、プロフェッショナルサービスと情報技術産業の需要が最も安定していたようです。第2四半期を含め、上記2つの産業は、すべての産業に占める数量および取引面積において上位2位を占め、合計比率が30％以上になりました。金融、消費者サービス、小売業、貿易などの産業の取引も活発になっています。

現在の貸し手市場では、賃料を下げることが競争力を維持するための主要な戦略です。第2四半期は、賃料指数が下降トレンドを継続し、前季比で1.4％、前年同期比で5.1％下落し、平均賃料は1平方メートルあたり月額140.2元でした。

展望

2024年第3四半期、伝統的な中心商業地区に2つの新しいプロジェクトが登場する予定であり、合計9.1万平方メートルの供給面積をもたらし、市場全体在庫は前季比1.3％上昇すると予想されます。

下半期は、マクロ環境の不確実性により企業の経営に一定の影響があると予想されるため、テナントの賃貸ニーズは引き続き慎重なものとなる。短期的には、「予算を削減してコストを抑える」ことが引き続きオフィス賃貸契約交渉の重要な議題となる見込みです。このため、オフィスビルの不動産資産のパフォーマンスは引き続き全体的に抑圧されるものと予想されます。

小売 - 社会小売速度は「低下したが安定している」ため、空き率は適正範囲で弱く動いています。

2024年5月までの広州消費市場の拡大速度は昨年に比べて鈍化し、累計社会消費財小売総額は4727.1億元を超え、前年同期比2.0％増となったが、前年同期比7.2ポイント減少したが、依然として一線都市の中でトップの地位にある 。

2024年1月から6月までに、広州市のショッピングセンター開業はなく、第2四半期科学都市商業広場の一時停業とアップグレードにより、市の総存量は744.4万平方メートルに減少しました。

第1四半期には、ストックプロジェクトの小幅な改善により、多くのプロジェクトが入居している状況が改善しましたが、第2四半期以降、経営上の圧力が増大したブランドが店舗から撤退するようになり、さらに地域ごとの調整が原因で一時的な空室が発生した。第2四半期には、ネット収支は正から負に転換し、市内平均空き率も微増して、12.7％になりました。

上半期、飲食業態は需要主導であり、半数以上の新店は飲食店ブランドから派生しています。さらに、第1四半期の中心商圏の優良プロジェクトのアップグレードにより、ファッション、アクセサリー、化粧品の業態が次々と新店をオープンし、第2四半期調整プロセスが遅れるにつれ、上記2つの業態の新規ニーズ占比が前期比で11ポイント減少しました。

上半期は、消費市場の増加率の鈍化、小売業者のニーズの慎重な調整に鑑み、オーナーはプロジェクトのパフォーマンスの安定性を確保するために賃料を慎重に調整しています。大多数の在庫プロジェクトの賃料レベルは、前年下半期と同じレベルになる見込みですが、個別のプロジェクトがやや賃料を下げたため、全市の賃料指数は微減して0.1％になり、平均賃料は1平方メートルあたり月額624.1元です。

見通し

第3四半期には、市場に新しいショッピングセンターが入らないことが予想され、市の総在庫は744.4万平方メートルに維持される見通しです。

長期的には、荔灣、番禺などの子市場に複数の有名なオーナー/小売業者が布陣しているため、市場は将来的には優良な中高級ショッピングセンターの次々と開業することになり、これは市場のアップグレードとブランド透過率の向上に寄与することが期待されます。しかし、消費市場の拡大が一時的に鈍化する背景を考慮すると、小売業者の店舗拡大速度が鈍化し、在庫プロジェクトの入居および賃料パフォーマンスに影響する問題が浮き彫りになる可能性があります。

住宅 - ポリシーボーナスは需要の拡大を促進し、出来高価格はともに前期比で上昇している

2024年上半期、広州市の新築住宅供給面積は累計188.8万平方メートルに達し、前期比で22.5％減少しました。そのうち第2四半期は、市場のムードが回復したため、開発業者が供給を加速し、四半期末までに広州市の新築住宅供給面積は前期比で20.0％増加し、103.0万平方メートルになりました。

期内、中国人民銀行は最初の頭金比率を引き下げ、広州市の528新規則が発表されたため、これまで態度観望にあったいくつかの需要（硬化型と電話型）が成交されました。四半期末までに、広州市の新築住宅取引面積は前期比で55.1％増加し、153.6万平方メートルに達しました。それにもかかわらず、上半期全体では成交面積が5年ぶりの低水準にあり、前期比で15.3％減少し、252.7万平方メートルになりました。

四半期内、ほとんどの開発者は販売促進を強化し、いくつかの地域で販売均価が下がった。それにもかかわらず、優れた地点、教育資源などの一部の新しいプロジェクトは高価であり、中心都市区の可用面積の割合が増加しました。四半期末までに、全市の平均収益率は3.2％上昇し、1平方メートルあたり46,890元になった。この背景には、上半期全体での平均収益率が3.0％上昇して、1平方メートルあたり46,317元に上昇している。

見通し

上半期は、政策的な観点から、ある程度の住宅需要を促進する好条件が続いたことが、市場に与えた影響を検証するために時間が必要です。それにもかかわらず、最近、中央政府が不動産分野のリスクを緩和することを高く評価していることを踏まえて、国家および地方政府は、政策の実施効果に基づいて政策の詳細をさらに改善することが予想されます。

土地供給の観点からは、上半期の住宅用地の取引の大部分が中心市街地に集中していたため、中心市街地では様々な住宅選択肢が提供されるようになることが予想されます。

白雲新城コアに接続し、超級回廊経済圏を構築する

粤海・雲港城は白雲新城CBDに位置し、粤海置地が200億元を投じて打造した73万平方メートルの総合複合施設であり、230メートルのランドマークビル、ファッション商業地区、商業オフィス、クリエイティブオフィス、高級住宅などの豊富な事業をカバーしています。近年、第一太平戴維斯は、プロジェクトのマーケティングプランニングコンサルタント、ビジネスポジショニングプランニングなどのサービスを提供し、粤海・雲港城をさらに強化し、広州のビジネスと経済活動の新たな中心地、地域経済の高品質発展の新たなエンジンになるよう支援します。

白雲山医薬を一望するプロジェクトであり、アジア最大の交通の結節点である白雲駅TODが近く、周りには教育、商業、医療などの全てのサポートがあり、多くの企業の本社が集まっており、クロスボーダーの電子商取引産業が強力であり、未来のクラウドハーバーシティは白雲新都の中心地区と“スーパーコリドー”経済圏を形成する5つの本部ビルと連携し、白雲新都CBDの中枢的資産を成し遂げ、都市のトップリーダーに貢献します。