国泰君安証券は、中国海外発展（00688）の保有レーティングを続けており、2024年から2026年のEPSはそれぞれ2.41元、2.62元、2.89元であると報告書を発表した。2024年6月、同社の販売面積は大幅に改善し、一流の豪華物件プロジェクトのサポートにより、販売額と物件価格が歴史的な高値に達した。また、同社は上半期に用地を控えめに取得しており、用地販売比率はわずか0.09であり、投資は弱めであった。
国泰君安の主な見解は以下の通りです。
2024年6月、同社の販売面積は大幅に改善し、豪華物件プロジェクトの熱狂により、販売額と物件価格が歴史的な高値に達した。
2024年上半期、中国海外グループによる累計販売額は1484億元であり、前年同期比で17.6％減少した。そのうち、6月の単月販売額は467億元であり、前年同期比で40.6％増加した。6月の販売額の大幅な改善は、販売構造の変化と密接に関係しており、3月の改善ロジックと類似している。北京、上海、深センの3つの都市には、4つの大規模な豪華物件プロジェクトが入市しており、そのうち販売額の60％以上を占めるものがあり、単月の平均取引価格が1平方メートルあたり3万元を突破し、同社の単月販売額は業界一位に回復した。6月の単月平均価格は、前年同期比で32.1％増加し、前月比で63.2％増加し、2020年以降の最高値であった31740元/平方メートルとなった。価格の大幅な上昇は、高単価の豪華物件によって牽引されたものであった。4つの大規模な豪華物件プロジェクトの合計販売額は、300億元に近づき、総販売額の60％以上を占めていた。
業界の動向に基づき、同社は6月の販売面積が大幅に改善し、前月比で正の伸びを示し、前年同期比で実質的な成長が見られた。絶対的な規模は、過去12か月間のピークを記録している。
6月の単月販売面積は147万平方メートルであり、前年同期比で18.5％増加し、2023年5月以来初めて正の成長を示した。1〜6月には、同社の累計販売面積は544万平方メートルであり、前年同期比で32.3％減少している。今月の販売規模の大幅な改善は、前期のセールスプロモーションと特定の広告戦略の影響を受けていると考えられる。将来的には、通常の淡いセールスプロモーション期間である7月から8月にかけての販売改善の持続性について引き続き注視される。また、6月末までに、同社は131億元の予約販売額を持っており、今後数か月で契約販売に転換されることが予想される。
上半期、同社は用地取得のペースが著しく遅れ、用地販売比率が0.09に抑えられるなど、慎重な投資姿勢を取っていた。
1〜6月には、同社（中海宏洋を除く）は天津、西安、北京、济南に合計6か所の土地を確保し、対応する権益建設面積は115万平方メートル、権益土地使用料金は120億元であった。2023年と比較すると、同社の用地取得率は大幅に低下しており、2023年全体の0.50から2024年上半期の0.09に減少した。そのうえ、他のトップクラスの不動産開発企業と比較して、同社の用地取得は比較的小規模であり、販売10強の不動産開発企業の平均用地販売比率（0.15）を下回っている。現在の同社のセールスと用地取得の総合的なパフォーマンスは、在庫備蓄が同社の戦略の重心であることから、総合的に検討されるべきである。
リスク提示：需要が予想を下回り、商業用不動産運営業務が想定よりも遅れた場合には、注意が必要である。