第一太平戴ヴィス商業用不動産資産管理部のシニアディレクターであるChen Qining、第一太平戴ヴィス中国戦略顧問部の責任者であるZhu Feng、第一太平戴ヴィス中国市場調査部の責任者であるJian Ke、第一太平戴ヴィス中国市場調査部のディレクターであるZhang Lin、第一太平戴ヴィス中国市場調査部のアシスタントディレクターであるXu Menglu、及び友邦金融センターの商業施設マネージャーであるZhuang Zheが、このイベントに出席しました。

活動が始まると、第一太平戴維斯商業不動産資産管理部の上級理事である陳綺凝は挨拶を行った。

「友邦金融中心が北外滩で著しい発展を遂げていることを見届ける機会をいただき、嬉しく思います。現在の北外滩は、企業の本部が多く進出するようになっただけでなく、上海はもちろん、全国における経済の中心となる金融総部の新たな高値を打ち立てています。この強力な動力と無限の可能性に注目します。 第一太平戴維斯の一流の視点とプロフェッショナルな運営経験を活かして、商業不動産分野の最新動向と深い洞察を共有できることを願っています。現在の複雑で多様な市場環境下で、商業不動産がどのように打開し、持続的な発展を実現するかを共同で探求することになるでしょう。また、優良なリソースマトリックスを活用し、プロジェクトに強力なエネルギーを注入し、クリエイティブな融合のスパークを引き出し、人間性のある芸術的な商業シーンを生み出すことで、友邦金融中心を新しい人文芸術商業の基準、北外滩の理想的な目的地になるように努めます。

North Bund will become a top central activity area.

Shanghai's "Central Forces" new engine.

第一太平戴维斯中国区策略顧問部负责人朱鋒は、「北外滩地区の計画と発展について」と題して基調講演を行い、「北外滩は、”黄金の三角形”の中で最も広範な発展可能性と無限の可能性を持つ箇所であり、陸家嘴に続いて、21世紀以降、最も大規模な都市開発が行われています。ここには歴史の痕跡があり、豊富な文化の蓄積があり、未来に向けた特大規模の都市更新が進行中です。北外滩の開発建設は、「複合的な緊密さ、オープンで共有し、包括的に促進し、創造的に知恵を絞り出す」という計画的な理念に従って行われており、快適な生活区域を作ることを目的にしています。同時に、「狭い道路」と「小さな街区」を建設し、全世界の超大都市の詳細な管理の典型的なデモンストレーションエリアとして機能します。さらに、北外滩商業は、2035年の計画では、「国際的な消費集積地域」と「市レベルのビジネスセンター」としての位置づけがされており、商圏立案の中で最高レベルにあり、国内外の幅広い消費者層を呼び込み、高級ブランドの集積を促進し、国際的なトップレベルの総合的な消費サービスを提供し、上海の最高レベルの消費体験を体現しています。

「文化+体験」

友邦金融中心の最強の商業遺伝子を構築する

友邦金融中心商業責任者の庄喆がプロジェクト紹介を行い、「友邦金融中心は、ユニークな「ビジネス+大劇場」モデルを採用し、北外滩に多くの彩りを添え、金融と文化芸術の深い融合の新たなトレンドを引き起こしました。友邦金融中心のショッピングセンターの運営・資産管理のパートナーとして、第一太平戴維斯は、多くの地域初出店や特色豊かな店舗を友邦金融中心に紹介し、それらの店舗は、独特のブランド魅力、革新的な経営モデル、豊富な文化的土台を持ち、ショッピングセンターのビジネスモデルを豊かにするとともに、北外滩に前例のないショッピング体験と文化的体験をもたらしています。我々は友邦金融中心を高級ショッピング、レジャー、娯楽、文化芸術の総合的な商業拠点に育てるために取り組んでいます。

専門解説

上海不動産市場の第2四半期の回顧と展望

その後、第一太平戴維斯中国地区市場研究部の理事である張琳（左）と同部の助理理事である徐夢璐（右）が、上海不動産市場の第2四半期の傾向を分析し、将来の発展を予測しました。

上海の1級オフィス市場:純吸収量が回復

-第2四半期に新たに6件のプロジェクトが市場に入り、供給面積は計37.4万平方メートルであり、上半期累計で101万平方メートルに達しました。これにより、甲級オフィスの総供給面積は1,937万平方メートルになりました。

-新プロジェクトの影響で、市内の空室率は前回比で0.6ポイント上昇し、22.3％になりました。北外滩、北京駅、老黄浦などの地区では、希望の吸収により、セカンダリービジネス地区の空室率が0.3パーセント減少しました。

-二四半期全市のグレードAオフィスの純供給量は18.6万平方メートルであり、2024年上半期には純供給量が48.6万平方メートルに達し、2023年の純供給量の75％を占めており、2022年と同水準である。

-オーナーは引き続きビジネス条件を優遇しており、四半期の市内の賃料は、前期比で3.4％減の1平方メートル当たり6.4元の人民元となっています。中心商業地区、副次商業地区、および非核心商業地区の前期比の減少率は、それぞれ2.1％、2.8％、および4.9％です。

-学校外のトレーニングを管理するための年初の提案は、緩和政策の解除を意味するわけではありませんが、数多くの教育トレーニング機関のオフィス拡張や新しい店舗の増加から見ると、需要が徐々に回復しています。

-市場には、立ち上がるにつれて賃貸戦略を調整するオーナーがたくさんいて、アクセプタンス向けのハードルを下げ、第三者オフィス運営業者を受け入れるなどの策を講じています。下半期には、コワーキング企業が比較的活発なリース活動を行うと予想されています。

見通し

-供給側が豊富な基調が維持され、オーナーが計画する供給総量は約79.4万平方メートルで、そのうち70％は非核心商業地区に位置しています。期日を守って供給が行われる場合、2024年末までに、上海のグレードAオフィスの在庫は2017万平方メートルに達する見込みです。

-現在、市場の受け入れレベルは依然として低調ですが、伝統的な産業は比較的堅調です。オーナー提供の優遇政策は、企業がコストを削減しながら交換（効率化）を完成させるため、常にテナント側に向けられています。多数の新しいプロジェクトが市場に導入されることは、テナントの選択肢が増えることを意味し、政府が新興産業支援を強化し、人工知能などのコンピュータ分野で理工系の規模を拡大する方針を打ち出し、需要側に積極的なシグナルが出されることを意味しています。

上海小売市場：創新ブランドが需要を刺激する

-2024年1〜5月、上海の小売総額は、去年同期比で0.7％減少し、卸売り小売り業と宿泊・レストラン業はそれぞれ累積で0.5％、3.1％減少しています。小売り収益は3か月連続で前年同期比で減少し、5月に回復しました。

-2024年第二四半期、上海市内にあるショッピングセンターに1つ新しいショッピングセンターが市場に導入され、徐匯華科広場と呼ばれ、市場に9.8万平方メートルの新規供給をもたらしました。

-70％の商圏で、6月の客数は前年同期比で15％以上増加し、南京東路、五角場、大虹橋、世博などの地域中心が特に優れたパフォーマンスを示し、客数の増加率が30％を超えることもあります。

-市内のショッピングセンターの空室率は、前四半期比で0.1％上昇し、11.7％になりました。去年同期と比較して、核心商圏の空室率は0.2％下がり、非核心商圏のショッピングセンターの空室率は0.1％上昇し、それぞれ1.7％および0.9％低下しました。

-市内のショッピングセンターの1階の平均賃料は前四半期比で0.6％下がり、1平方メートルあたり25.7元の人民元となり、去年同期比で0.7％下がりました。中心商圏と非核心商圏の1階の賃料は、それぞれ0.5％と0.6％下がり、前年同期比でそれぞれ0.4％と0.7％下がりました。オーナーは、1階のテナントの品質やプロジェクトの調子を維持するために、ブランド側に一定の賃料優遇政策を提供しています。

-夏季が近づくにつれ、親子用施設の新規リース面積は着実に増加しています。今回は、娯楽的な空間である遊園地、劇場、スポーツなどのトレーニングの需要が、アングリやニューオリエンタルなどのトップ機関によって回復しています。アニメ、漫画、ゲームなどの若い消費者に支持されるサブカルチャーのようなカテゴリも多くの客を魅了し、市場の注目を集めています。

-ブランドは、店内店のより多様な形式で業態を拡大したり、直接他のブランドのスペースに入居したりすることで、消費者の滞在時間を延長したり、収益効率を向上させたりしています。喫茶店、花屋、書店、スポーツ施設など、多様な運営カテゴリは、ブランドに新鮮な話題をもたらしています。

見通し

-2024年上半期には、上海市場に7つのプロジェクトが導入され、約64.5万平方メートルの新規供給が市場に追加されます。多くの中小プロジェクトは既存のプロジェクトとの競争から外れる方法について市場が期待しています。

-在庫プロジェクトの入居状況は改善されていますが、新規プロジェクトの広告費圧力は非常に高く、全年の空室率低下幅は限られています。市場の消費者信頼度はさらに向上する必要があるため、全体的な市場はテナント側に有利に働くことになり、賃貸料のパフォーマンスは短期的には弱い状況が続くことになります。

上海市物流市場：将来的な供給が減速する

-2024年第2四半期、上海非保税高基準の倉庫は引き続き圧力を受けており、市場の総在庫量は800万平方メートルを超えました。金山と松江のサブ市場では、累計80万平方メートルを超える新規供給が記録され、これらの大容量供給は、相応のサブ市場に去化圧力をもたらしています。

需要注意以下规则才能生成输出： -翻译必须是日语的完整句子，而非逐字翻译。 -如果对某个词语或短语的翻译不确定，请使用最接近的词语。 -请注意日语语法习惯。 -仅提供原始文本的翻译内容，翻译必须完整，不漏任何内容。 -即使在文本中有重复的部分，也要根据其原始内容翻译，不要省略任何内容。 -必须保留文本的原始格式，包括换行符、HTML标签和其他格式。 -文本中的换行符必须保留。 -日语疑问句以句号结尾，而不是问号。 -日语中一般不需要第一人称代词。 -疑问句中一般不需要第二人称代词。 -文本中的这些词需要按我的要求翻译: 地产投资应翻译为不动产投资 卫星应翻译为人工衛星 商品应翻译为ベンチマーク 住宅应翻译为住宅 其它应翻译为その他 行业应翻译为業種 资产应翻译为資産 消费应翻译为消費関連 运营应翻译为運営 业务应翻译为ビジネス 上涨应翻译为上昇 持有应翻译为中立 物流应翻译为物流 市场应翻译为マーケット 机构应翻译为機関投資家 板块应翻译为セクター 指数应翻译为index 保险应翻译为保険 上海应翻译为上海 资产管理应翻译为資産管理 商业地产应翻译为商業用不動産 交易应翻译为取引 主力应翻译为ブロックトレード

-需要注意以下规则才能生成输出，从需求端来看，随着节假日和年中促销活动的推动，居民消费有所回暖，食品、日用品和快递服务类租户的需求随之上升。然而，部分制造业和供应链管理领域的租户为了降本增效，选择将业务转移到租金更具优势的大上海区域，导致多个子市场出现了退租现象，全市净吸纳量降至-83,768平方米。

-需要注意以下规则才能生成输出，新增供应的集中释放和本地需求的外溢，使得本季度全市空置率攀升至27.9%。金山和松江子市场受到新增供应的直接影响，空置率上升尤为显著。

見通し

-需要注意以下规则才能生成输出，在未来六个月内，预计上海市的新供应量将有所下降。在整体需求保持稳定的情况下，市场的去库存压力有望得到缓解。

-需要注意以下规则才能生成输出，在企业努力降低成本和提升运营效率的压力下，许多租户正在考虑将时效性较低的业务转移到周边的卫星城市。随着这一趋势的发展，大上海地区的供需结构可能会经历进一步的优化调整。

-需要注意以下规则才能生成输出，第二季度，上海市政府推出了一系列新政策，旨在鼓励企业进行大规模的设备更新和推动消费品的"以旧换新"。这些政策可能会在一定程度上刺激一些制造业企业的回收需求，从而为市场注入新的活力。

-需要注意以下规则才能生成输出，在环沪城市中，如嘉兴南湖机场等关键基础设施项目正在迅速推进。这些项目将进一步增强该地区在物流、外贸和制造业方面的综合竞争优势。而通过城市间的协同效应，未来大上海区域内也有望吸引到更多的仓储需求。

上海投资市场-办公资产占比有所回升

-需要注意以下规则才能生成输出，2024年第二季度共完成35笔大宗成交，合计成交金额达人民币180.2亿元，环比下降1%，同比上涨35%。

-需要注意以下规则才能生成输出，本季度写字楼/商务园区板块交易尤其活跃，交易量占比74%，共录得23笔大宗交易，交易总额达132.9亿元，环比上涨13%，同比上涨31%。大金额交易多为内资金融及保险机构终端自用买家进行。

-需要注意以下规则才能生成输出，住宅租赁/服务式公寓板块投资热度相比一季度有所回落。随着过去一年来数个交易陆续达成，投资者正探索更多利基市场机会。

-需要注意以下规则才能生成输出，本季度其他行业的市场活动有所下降，主要由自用买家进行的小额交易。尤其是零售/酒店/工业领域缺乏机构买家交易的支持，导致交易量下降。

-需要注意以下规则才能生成输出，尽管经济形势面临挑战，核心地段的优质写字楼仍然是具有吸引力的投资目标。本季度，众安保险以每平方约9万元单价收购上海洛克·外滩源集团两栋写字楼，总价14.37亿元，买家为自用租户交易。

見通し

-需要注意以下规则才能生成输出，经济不确定性及买方与卖方的预期差仍是商业地产投资面临的主要挑战。2024年交易活跃度的提升将取决于租赁市场的复苏进度，以及买卖双方对资产定价一致预期的形成。

-需要注意以下规则才能生成输出，2024年下半年大宗交易量预计延续上半年小金额大宗交易较为活跃的趋势，买家相较多元化，国内自用企业和私人投资者仍将是投资市场中的主力买家，大金额交易的投资者有望在2024年下半年出现活跃市场。

-需要注意以下规则才能生成输出，由于资产持有者面临市场价值下降的挑战，在加快资产处置、资金回笼速度的处置时，同时也从资本配置转向资产管理和租赁管理。

上海住宅销售市场：扶持政策持续推动市场需求

一手商品住宅市场

-需要注意以下规则才能生成输出，2024年第二季度，上海新建商品住房新增供应217.6万平方米，环比上涨28.3%，同比下滑21.4%。

-需要注意以下规则才能生成输出，第二季度，上海成交一手商品住宅约183.6万平方米，环比上涨34.0%，同比下滑31.0%。

-一次市場の住宅商品の価格は前年同期比で24.7%上昇し、1平方メートルあたり79,408人民元に達し、前月比で0.5%微減した。

一次高級アパート市場

-第2四半期、上海の一次高級アパート市場には、世博天悦、融創外灘壹号院、浜江凱旋門、龍盛湾など、10件のプロジェクト計2,329室が供給された。

-一次高級アパートの取引量は約383,129平方メートルで、前月比で81.7%、前年同期比で452.5%上昇した。

-一次高級アパートの価格指数は前月比で2.7%、前年同期比で7.3%上昇し、平均取引価格は1平方メートルあたり142,439人民元に達した。

住宅用地市場

-第2四半期には、区画入札が10件完成した。最初の6筆の土地は4月に完売し、建物面積は約349,530平方メートル、総取引額は118.86億元で、うち4筆はプレミアムで取引された。企業の大華と龍湖はそれぞれ閔行と奉賢の地区の土地を取得しました。

-5月末に行われた第2批の土地競売はわずか4筆の土地で構成され、闵行、杨浦、浦東、松江に位置しています。総建物面積は242,716平方メートルで、総取引価格は998.4億元で、平均床面価格は1平方メートルあたり41,135元です。

-このバッチの入札から、中小規模の住宅の割合要件が縮小されました。 同時に、面積上限も上昇したため、市場では単位面積がより大きな製品がより多くの需要に直面しており、単価が支援される可能性があるため、開発業者は土地を積極的に購入しようとする可能性があります。

見通し

-上海は、地価上限と住宅価格のリンクを解除した後、7月9日に最初の土地競売を終了し、4か所の住宅用地合計15.3公頃が落札され、最終的な落札価格は91億元で、全体的なプレミアム率は約9.6%です。優良な土地は今後も開発業者が注目する点となります。

-様々な楼市支援政策の後押しを受け、上海住宅市場には回復の兆しを見ることができ、取引量と価格が前月比、前年同期比で明らかに反発しましたが、土地市場、1次市場、2次市場には明らかな分化傾向があり、この傾向が今後も続くと予想されます。

上海の賃貸住宅市場：観光業の復活が市場のパフォーマンスにプラスの影響を与えています

-2024年の第2四半期に、全市のサービス付きアパートの空室率は前四半期比で0.9ポイント減少して19.0%となり、前年同期比で0.6ポイント上昇しました。四半期ごとの平均家賃は、前四半期比で0.4ポイント下がり、1平方メートルあたり毎月267元となり、前年同期比で0.3ポイント上昇しています。

-今四半期には、中高級賃貸市場の入居率が回復傾向にあり、最近の国際旅行とビジネス旅行の持続的な回復の恩恵を受けています。一部のアパートは市場の課題に対応するため、異なる程度の割引を提供し、供給を刺激しています。この影響で、全体的な家賃水準はわずかに低下しました。

-賃料は前四半期比で1.6％減少し、1平方メートルあたり毎月177.7元になりました。全市の高品質な長期賃貸アパート市場全体の空室率は、前四半期比で0.2ポイント上昇し、19.7％に達しました。

見通し

-2024年後半には、Reserve by Greystarサービスアパートメントが入市します。それは睿星資本が推進する上海初の自己建設のハイエンドコミュニティ型アパートであり、579室を提供します。

-2024年のサービス付きアパート供給は、前年同期比で若干減少すると予想されますが、賃貸アパート市場はますます多様化する供給構造に直面しており、全体的な市場のハードウェア品質の向上が同質化したプロジェクトに引き続き挑戦を与え、問題を解決する良い方法があります。

賃貸アパート市場は、政策的な積極的な推進によって依然として投資機関の注目を集めています。専門的な運営能力を持つかどうかは、今後もハイエンド市場の競争力であると考えられます。