グローバルなマクロ政治経済の不確実性リスクが増加する中、投資家のニーズは安定した投資に向かっている。この背景から、不動産投資信託（REITs）は、安定したキャッシュフローと潜在的な資本増加を提供する投資ツールとして、多くの注目を集めている。

しかしながら、近年のREITs市場のパフォーマンスはすべてが順調とは言えず、マクロ経済・金融環境の変化、資産運営効率、市場の不安定性、そして投資家の信心の変化などが市場に深い影響を及ぼした。

挑戦に直面するも、REITs市場はそのユニークな魅力を示している。一方、REITsは従来の株式や債券とは異なるリスクリターン特性を持っており、投資家に多様な投資選択を提供している。また、国内政策の持続的な推進と市場メカニズムの改善に伴い、REITs市場は新しい発展の機会に直面している。

多数のREITsタイプの中で、物流不動産REITsは特に注目を集めている。クロスボーダーeコマース、新エネルギー、新消費の急速な発展とともに、倉庫物流の需要は持続的に増加し、物流不動産REITsには広範な発展空間が提供されている。

物流不動産REITsのリーディング企業であるs.f. holdingは、物流分野での専門的な強みと戦略的な展開により、強力な市場競争力を発揮している。s.f. holdingは、優れた物流資産ポートフォリオを持ち、市場開拓、資産運営、リスク管理などで高い事業力を発揮している。

最近、グロンヒにはs.f.holding CFOの何思婷さんが招待され、物流不動産REITs市場の現状、展望、および同社の経営戦略について、深く交流し、探索していただきました。何思婷さんは、その豊富な業界経験と深い市場洞察により、この業界の発展動向や投資機会をよりよく理解するのに役立つ貴重な情報や洞察を提供してくれました。

1.物流不動産のメリットが際立ち、戦略的な位置付けで未来を布局する

s.f. holdingは、物流不動産資産を主体とするHKEx初のREITです。2023年の業績は非常に優れており、唯一のHKEx上場不動産投資信託で、基金単位あたりの配当は成長しています。

2023年には、s.f. holdingは収入4.45億HKドルを実現し、前年比5.6%増加し、物件収入純額は3.58億HKドルに増加し、前年比4.1%増加し、配当可能収入は2.3億HKドルに増加し、前年比3.7%増加し、基金単位あたりの配当は28.66銭に増加し、前年比3.3%増加し、2023年の年末市場価値に基づいて、収益率は10.7%を超えています。同社によると、2023年12月31日時点でのリース率は98%を維持しており、顺丰グループの賃借人が貸出面積の80.1%を占めています。

最新の業績について話し合う際、何思婷さんはeコマース業界の成長がs.f. holdingの発展を促進したと指摘しました。「人々がオンラインショッピングに慣れた傾向があるため、中国の物流市場は引き続き成長することで物流不動産投資を支えています。」また、親会社のs.f. holdingとの戦略的な協力関係も重要な理由の1つであり、「s.f. holdingのテナントは貸出可能面積の80%を占めており、将来的には持続的で安定したキャッシュフローを提供することになり、s.f. holdingの拡大は同社に新たな力をもたらすことになります。」なお、何思婷さんはオペレーションチームの能力にも言及し、昨年のリースの再契約更新で家賃が11%増加したと説明しています。

何思婷さんは、REITsの二次市場が下落傾向を示している中、s.f. holdingのポジショニングの優位性を示しています。REITsの下層物件には多様な種類があり、香港のオフィスビルのリース率はプレッシャーがかかっており、ショッピングモールでは消費が外部流出している状況に直面していることから、物流不動産の賃貸収入は相対的に安定しており、投資市場において魅力があります。

将来を展望し、何思婷さんは中国の物流・倉庫市場の長期的な成長潜力を高く評価し、短期的な市場供給需要状況を分析しました。「香港の物流倉庫は供給が非常に足りない状況であり、新しい土地が導入されたとしても、物流倉庫を建設するには2〜3年かかる必要があります。華南特に大湾区の物流倉庫は引き続き90%を超えるリース率を持っており、華北と華中地区は短期的には供給過剰であり、近年、新しい土地が導入されることが限られていることから、供給過剰が後退することになります。」短期的な供給と需要の問題が改善されるのを待ち、物流不動産の投資潜力は解放されることになります。

顺丰不動産投資信託（REITs）の将来の戦略について語ると、何思婷氏は、まず重点的に注目しているのがグレーターベイエリアのプロジェクトで、地域の賃料は今も上昇傾向にある。加えて大型企業の進出があり、大湾区の経済成長を牽引したことが、物流不動産投資のための堅固な基盤を提供した。何思婷氏によると、地点は非常に重要であり、またテナントの質、たとえば70％以上の面積が大型企業に貸し出されているかどうかなど、企業の判断基準となる。

顺丰不動産投資信託（REITs）の経営管理において、何思婷氏は、明確なリース管理を維持し、安定的な賃料収入を確保している。何思婷氏は、「少なくとも6ヶ月前から、チームはテナントと賃貸契約の更新について話し合い、日常的にテナントと適時のコミュニケーションをとり、彼らの最新の業務状況を把握するため、テナントのビジネスの発展をサポートする。」と述べている。何思婷氏によると、既存のテナントを維持することはしばしば彼らを拡大することを促し、安定的な賃料収入にとっては新しいテナントを導入するよりも効果的である。

顺丰不動産投資信託（REITs）の財務状況について、何思婷氏は、現在の融資構造が長期的な財務戦略とマッチしていると指摘している。「融資構造の中で、80％が香港ドル、20％が人民元であり、不動産投資信託（REITs）の底層資産の通貨価値と自然にヘッジされており、現在健全な状態を維持している。」

2.リスク管理を前瞻的に考え安定経営に対処する

2023年以降、供給ピークが待っていると同時に需要が低下することによって、国内の全体的な貨物倉庫の安定した賃貸料が大きな課題に直面している。業界内には、賃料の低下や主力テナントの退去が引き起こした論争により、2つのREITs製品のリスクが懸念されている。これは、現在の市場投資家が最も注目している問題の1つである。

何思婷氏は、この問題に対して、顺丰不動産投資信託（REITs）の投資家の懸念を払拭した。何思婷氏は、「顺丰房托は、2021年に上場し、投資家に長期的な安定的なリターンを提供するために、5年の長期リース契約を締結した。リース契約の期間中、賃料およびリース率が保証されており、主力テナントである顺丰集団が顺丰房托の発展を支持していることも、シェアホルダーにとって非常に重要である。」と述べている。

また、業界の最新動向についても顺丰不動産投資信託（REITs）は常に注視している。4月に中証が発表した「新しい5つの規則」にREITsが香港株式市場を通じて収容されることを確認したことについて、何思婷氏は、必要に応じて数か月間にわたる詳細な対応を待つ必要があると述べている。「具体的な内容はまだ発表されていないが、これは楽観的なニュースであり、関連措置がREITs市場全体の発展に役立つ」と彼女は指摘している。

香港REITsの評価が低い状況について、何思婷氏は、顺丰不動産投資信託（REITs）の拡大ペースに影響を与えているが、これは市場全体の影響であり、短期的に変更することは困難であると分析している。ただし、PBから見ると、他の同業者と比較して、会社は市場からの認知度が高いと考えられる。会社は自己の運営を継続的に改善し、「テナントとの緊密なコミュニケーションを確立し、必要なサービスを提供し、その後、リスク管理、金利リスクを含めた適切な対応を行なう」ことが重要だと何思婷氏は考えている。

また、何思婷氏は、2022年初めの香港ドル利率がまだ低く、上昇傾向にあるという状況で、40％以上の香港ドルローンを固定利付に変換して、金利上昇のリスクを回避したと共有している。「固定利付にされていない部分に対して、会社は市場情報を注視し続け、短期的な定期預金など金利リスクヘッジを行なう機会を引き続き探している。これらの取引は利息負担を軽減できる。」と彼女は述べている。

リスク管理をしっかりと行いつつ、顺丰不動産投資信託（REITs）は、慎重ながら前向きで先見的な行動方針をとり続ける予定である。市場環境に直面した場合、会社は相対的に慎重な姿勢で外部投資プロジェクトを選択している。しかし、これは停滞を意味しておらず、慎重な選択であることを強調する。すべての投資決定は、堅実な分析と評価に基づいて行われるため、顺丰不動産投資信託（REITs）のビジネスパフォーマンスは長期的に安定的な成長を維持する。

何思婷氏によると、顺丰不動産投資信託（REITs）は、拡大に重点を置きつつ、長期的に収益をもたらすために品質に注力している。「現在の市場環境の下では、特に優良なプロジェクトを探し続け、チーム内の人材育成を強化し、市場状況の改善に応じて、短期的にはM&Aによる長期的な成長をもたらす投資を積極的に検討し続ける予定である」と彼女は述べている。

3.ESGの実践を重視し、可持続的な発展を追求する

最近、ESG投資が資本市場でますます注目されるようになっている。世界中の政策立案者や規制当局も、ESG問題にますます重きを置いており、より持続可能なビジネスを促進するための関連政策や規制を制定している。ESG投資哲学の普及に伴い、投資家は今や企業のESGパフォーマンスに関心を持ち、投資決定の重要な参考要因としている。

何思婷氏によると、多くの投資家がESGに関心を持っており、いくつかの投資家は、ESGに関連するアンケート調査に参加するよう要求している。彼女は、「ESG分野での取り組みは、投資家を魅了するだけでなく、印象を高めるためにも重要である」と指摘している。

前述の2023年のESGレポートからは、顺丰不動産投資信託（REITs）が環境、社会、およびガバナンスの面で達成した成果について、より詳細に説明されている。

顺丰ファンドは、持続可能性をビジネスモデルと運営全体に取り込み、長期的なビジネス価値を創造することを目指しています。企業は優れた運営とサービスを提供することを目指しており、健全な企業統治と効率的な投資ポートフォリオ管理を通じて、環境への影響を最小限に抑えるよう努めています。企業のESG戦略は、環境に優しい運営、パートナーの参加、従業員の活用、商業的誠信に基づいています。

環境に優しい運営に関して言えば、顺丰ファンドは環境保護に対する堅固なコミットメントと社会的責任感を示すため、緑化理念を日常運営のあらゆるプロセスに取り入れるだけでなく、気候適応性、緑の建築、エネルギー効率、温室効果ガス排出、水の節約、物質消費および廃棄物管理などの重要な問題に注力しました。

例えば、顺丰ファンドの青衣物業は、2021年から米国緑建築協議会が認定するリーダーシップ・エネルギー＆環境設計認定(LEED)のゴールド認証を取得し、水の有効利用、エネルギーと大気、物質とリソース、室内環境の範囲で持続可能な建築を実践しました。また、長沙物業と佛山物業は、中国倉庫物流協会によって授与される中国緑色倉庫最高レベルの建築認証を取得しました。さらに、香港および中国のすべての物業に太陽光発電システムをインストールし、再生可能エネルギーを積極的に採用して、化石燃料に頼らずにCO2排出を削減するよう取り組んでいます。

パートナーの参加に関しては、顺丰ファンドは、すべてのパートナーとともに成長し、より持続可能で繁栄した未来を共同で創造することに取り組んでいます。積極的なパートナー参加によって、企業は既存のパートナーとの関係を強化するだけでなく、長期的な発展と社会的責任の実践のための強固な基盤を築いています。

たとえば、顺丰ファンドは、従業員、テナント、およびコミュニティ全体との関係を強化し、コミュニティ内の相互支援意識を促進することを目指しています。さらに、顺丰ファンドは2023年に香港社会議連によって授与された「商界展愛心」の兆しを獲得し、企業の社会的責任を推進し、共生社会の創造を是認されました。

企業はまた、従業員の能力を引き出すことに注力し、継続的にトレーニングおよび成長の機会を提供し、2023年には従業員のトレーニング率が100％に達し、平均トレーニング時間が前年比20％増加しました。同時に、企業は従業員の健康にも注意し、職業安全トレーニングを全従業員に提供し、従業員福祉計画を実施することで、従業員の満足度と忠誠度を高めました。

商業的な信頼性に関しては、顺丰ファンドは堅牢な統治枠組みを確立し、核心価値観に基づく倫理文化を育成することに取り組んでいます。企業は、環境、社会、および統治作業チームを含む管理架構を構築し、決定過程の透明性と説明責任を確保しています。同時に、企業は厳格なリスク管理手順と反汚職政策に従い、定期的な取締役会評価や従業員トレーニングを通じて、商業的な信頼性と法令遵守を強化しています。

顺丰ファンドは、ESGパフォーマンスにおいて顕著な成果を収めており、具体的な行動と戦略によりESGパフォーマンスを持続的に向上させ、持続可能な発展に対する彼らの堅固なコミットメントを示しています。

4. 結論：

物流不動産REITsは、市場資産配置の重要な一環として、安定した賃貸収入と長期的な成長潜力により、市場の注目を引き続けています。顺丰ファンドは、卓越したリスク管理能力と市場洞察力により、この分野での競争力を示しました。

グローバルな電子商取引の発展と世界的な貿易の加速に伴い、物流不動産市場は前例のない発展機会を迎えています。顺丰ファンドは、顺丰グループの強力な後ろ盾を背景に、円滑なコミュニケーションと協力、正確なプロジェクト配置、高品質な運営管理により、激しい市場競争の中で優位性を占めるだけでなく、M&A機会を積極的に探求し、資産規模を拡大して、企業の長期的な発展に基盤を築いています。

企業は、健全な運営戦略を維持しながら、イノベーティブなビジネスモデルと投資機会を積極的に探求しています。政策指向に応答し、市場の脈動を掴み、柔軟な資本運用により、リスクと収益を効果的にバランスさせ、投資家に安定して魅力的なリターンを提供しています。

同時に、企業はESGの原則を核心ビジネスに取り込むことにより、自社のブランド価値と市場競争力を高めるだけでなく、投資家に財務的なリターンと社会的な価値を提供する投資機会を提供しています。世界的な投資家がESG要因の重要性をますます高く評価する中、顺丰ファンドのこの戦略的位置付けにより、より多くの資金流入が期待されています。

将来を展望すると、顺丰ファンドは卓越した運営能力と前向きな戦略布局により、物流不動産REITs分野でさらに価値を創造し、投資家に安定した豊富なリターンを提供することが期待されます。企業は資産ポートフォリオを最適化し、運営効率を向上させ、イノベーション力を強化しながら、将来的な発展を見込んでいます。