斑馬消費　ヤンシヤ

先週、グリー不動産とシティチャンプ・ダートンが不動産開発事業を分離し、株価が急騰し、これらの企業の "認識力"に拍手しているようです。

できる限り早くレバレッジを下げ、お荷物を投げたり、新しいトレンドに積極的に対応したりすることは、彼らが不動産業界から脱出する重要な動機です。

今年、少なくとも5つの上場不動産企業が "退房" を決め、不動産バブルの嵐を回避した後、彼らは潜在的なリスクを早急にカットする必要があります。 業界の深い調整期間においては、不動産開発事業は多くの企業の業績を引き摺ります。

2023年、香港、沪深、内陸の上場不動産企業は、純利益の平均値がそれぞれ38.2％、29.6％減少し、沪深上場の不動産企業の約4割が赤字、港股の不動産企業の赤字率は60％を超えています。

今年に入ってもまだ業界は回復していません。1月から5月まで、全国の不動産開発投資は前年同期比で10.1％、不動産建設面積は11.6％超の減少です。ただ商品の待ち売り面積は15.8％の増加です。

長期化する季節の中、上場不動産企業は鋼索の上で踊っているように感じられます。雷雨の中に陥った人は自力で救出することができず、幸運な人は岸にいるとしても、安全に逃げなければなりません。 つまり、祝賀の席が終わったら、笙を抱えて庭に帰り、灯りが下りて楼閣を下ろします。

退房潮起

2023年のCIRCの不動産企業100強において、メディア置業（03990.HK）は658.5億元の売上高で第22位にランクインしています。

家電巨人メディアグループの投資部門と何氏家族に支えられ、大湾区で主な場所を占めるメディア置業は、民間不動産企業の中でも安定志向者に数えられます。

しかし、同社は「退房」を提案しています。6月23日、メディア置業は不動産業務を剥離することを発表し、親会社であるメディア開発（BVI）が受け持つことになりました。

昨年末までに同社は、大湾区、長江三角、他の5つの地域に合わせて、土地の面積約2,650万平方メートル、319の不動産開発プロジェクトを保有していました。

彼らの「戦略的業務言語を最適化すること」を今年の大切な起点と位置づけた2021年3月の業績発表会において、メディア置業の社長郝恒楽は外部に対して公言しました。実際には、不動産開発主業務はすぐに放棄されました。

メディア置業が "努力しなかった"わけではありません。不動産を投資する価値がほとんどなくなったのです。 2024年上半期、同社は締結済みの契約購入額が202.1億元、締結済み建物面積が177.3万平方メートルであり、それぞれ前年同期比で50.17％、44.70％減少しました。

メディア置業の "退房" を発表してから1週間後、格力不動産とシティチャンプ・ダートン（600067.SH）も追随し、不動産開発業界を剥離することを発表しました。

格力不動産（600185.SH）は4年間の再編計画を立てましたが、まだ完了していません。 近年、同社の不動産主要業務は残存土地の消耗にとどまっています。今回の売却予定の上海、重慶、三亜などの3つの地域で営業する規模は小さいです。2023年末まで、3つの地域全体の販売可能面積は約22.59万平方メートルです。

2014年以降、格力不動産は不動産開発業界に進出しましたが、規模はあまり大きくありません。同社は、多様な転換に重点を置いています。 7月8日、不動産業務を剥離することが議題になりました。

冠城大通も同様に、2002年に香港の企業龍が買収した後、電線と不動産の双方の主要業務を牽引していましたが、不動産業務の規模は停滞していました。数年間の調整期間において在庫を消費することが主に望まれており、昨年末に販売可能面積は約332,300平方メートルでした。7月10日の会議で、同社は「退房」を発表しました。

銀亿股份および国有企業である華远不動産は、不動産開発業務を剥離し、より良い成長を目指すことを発表しました。売り手側はすべて支配株主です。

これらの企業が不動産開発業務を剥離するのは、おそらく新しい風景が未来に向かうことを示唆しています。

断腕の生存

数年前、王健林は不動産業界のリスクを嗅ぎました。2017年、彼は融創の孫宏斌や富力の張力と「世紀の取引」を行い、万達が資産を売却し、負債を減らし、不動産開発から距離を置くことを助けました。

万通時代以降、万通発展（600246.SH）は2017年前後に金融サービスに参入し、泛海グループは事業を展開しました。退市した中天金融は7年前、不動産から撤退を検討しました。

かつては高慢な不動産業務が企業においてどうして捨て子になったのか？

理由は非常に簡単で、不動産業界がお金に依存し、政策的には住宅を買っては売らず、連続する業界の調整で、住宅市場は売り手市場から買い手市場に移行しました。

このサイクルの中で、3年連続で売上高が1,000億円を超えた美的置業は、健康的な財務状況を保ち、3本の赤い線のテストを合格することを可能な限り維持しましたが、大きな代償を払わなければなりませんでした。同社のプレスリリースによると、財務健全性を保証すると同時に、不動産開発ビジネスを支援するために重荷を背負わなければなりません。

2023年には、同社の契約販売規模は前年比134億元減少し、営業収入は735.65億元となり、前年同期比で0.09％減少した。親会社に帰属する純利益は9.14億元となり、前年同期比で47.08％大幅に減少しました。

長期的に見て、不動産市場が明らかに改善しない場合、戦略的選択を適時に行わなければ、リスクは予想できません。

この点では、国有企業の感度は少し高いかもしれません。

4月末、老舗不動産業者の華远不動産（600743.SH）は、不動産事業から撤退することを発表し、人々を嘆かせました。彼らは業界で勢いがあり、不動産の黄金時代に原地踏みしました。この3年間、同社は困難に直面し、親会社に帰属する累計の純利益は約605.20億元の赤字になっています。同年末、同社の到期未流動負債は841.9億元で、同期において、現金及び現金同等物にせよ、22.57億元しかありません。

住宅の大発展の時代は遠のき、不動産業務はしだいにハンデを抱えるようになりました。断腕の後、不動産以外の業務は会社の業績を支えることができるのでしょうか？

次は誰でしょうか？

上場不動産企業が不動産化から撤退するためには、重点を「軽くする」ことにより、企業の転換を実現するか、または不動産業務を譲渡することにより、負債を削減し、償債圧力を軽減することが必要です。

小舟で何度も重い山を渡ることができるでしょうか？

まず、直面するべきは企業収入の大幅な縮小です。格力不動産、美的置業など、2023年の不動産業務収入比率は89.45％以上であり、非不動産業務収入比率は非常に低いです。

規模にこだわらなければ、物管、代建などの業務は、会社の安定したキャッシュフローを保証することができますが、業界の競争力にもリスクがあることに注意が必要です。

代建業務を例に挙げると、多数の上場不動産企業が既にプロジェクトを展開しています。金地、龍湖、融創、建業グループなどが位置を占めています。代建業務に注力すると宣言している華远不動産にはどのような優位性があるのでしょうか？

「掏空」した不動産主業務の後、美的置業は物管理、商業、産業団地に特化した5つの業務を維持しています。現在打てるのは物管業務だけです。2023年末時点で、物管サービス契約面積は9032万平方m、売上高は152.2亿元です。会社の軽資産運営への転換後、これが最大の業績支援になっています。

山子高科（000981.SZ）はかつて銀億股份で、以前は寧波の不動産業界のリーダーでした。同社は流動性危機が2018年に発生し、破産後に新しいエネルギー事業に参入し、不動産は投げ捨てる必要がありました。

6月29日、山子高科は、子会社の銀億不動産の株式の100%を売却することを発表しました。最終的な取引価格は、最初の掲示価格よりも3割以上下回りましたが、30年間に渡る不動産業務に別れを告げました。

2024年第1四半期、当期純利益45.8億元、売上高118億元を実現し、これは6年の赤字転落と150億元の累積損失を歩んだ後、再び黒字に転じたものである。

しかし、不動産開発業から別業種への転換は容易なことではありません。1年以上前、融豊ホールディンググループ（000668.SZ）は、3.17億元を投じて医療器械業種に転換しようとしましたが、失敗に終わり、再び不動産開発業に戻らざるを得ませんでした。

業種の再編が激化し、上場不動産開発業の売上高や借入債務が引き続き多額になっていることから、今後、不動産開発業を切り離す企業が増えることが予想されます。

次に、誰が次の企業になるのでしょうか。