中金プロスREITは2021年の上場以来、3年間で歩みを進めています。この3年間を振り返って、高品質で分散度が高く、規模効果がある資産組み入れ、専門的かつ市場化された運営管理が、中金プロスREITの持続的な業績向上の「基盤」となりました。

3年前、最初の9つの上場公共REITは、中国インフラストラクチャの公共REITの正式なスタートを切ることを示しました。この出来事は、中国の資本市場の新たな篇章を開き、投資家に新しい投資選択肢をもたらしました。

その後、36の公共REITsが資本市場に次々と上場し、交通インフラ、産業団地、生態環境、倉庫・物流、エネルギーインフラ、支援的リース住宅、消費基盤など七つの分野の資産タイプをカバーしました。全体的な公共REITs市場の発行規模は1000億元を超え、強力な成長傾向を示しています。

公共投資基盤REITsの「新規上場＋追加調達」の一角を占める中金プロスREITは、2021年6月21日に上場し、発行規模は58.35億元に達しました。これは、最初の土地所有権の基盤となるインフラ投資REITのうち、最大の規模であり、上海証券取引所で最初の「倉庫物流型」の基盤となるREITです。去年の最初の追加調達に成功したことにより、中金プロスREITの資産組み入れは、7か所の物流園地から10か所に拡大し、倉庫・物流REITsの資産数と資産規模はトップクラスとなり、ネットワークの利点がさらに発揮され、分散度もさらに向上しました。

中金プロスREITが発行した2024年2Qの資産運営状況の報告によると、同基金は2024年2Qに約1.17億元の総収入を実現し、基金合併利息税前減価償却前利益（EBITDA）は約7576.25万元であった。フェアバリューゲイン・ロスの影響を除いた基盤インフラプロジェクトEBITDA純利益率は67.96％であり、当期の分配可能金額は約9,004.37万元に達し、目標を達成しました。

過去3年間の業績を振り返ると、中金プロスREITはすべての四半期で募集説明書の予測目標を上回る分配可能金額を達成しています。このデータは、中金プロスREITの安定したパフォーマンスを十分に表しており、業界及び投資家によるさらなる研究の価値があります。

重視する運営は業績の基礎を固める

REIT商品分野では、底層資産の品質に加え、管理機関の運営管理能力も重要です。優れた運営は、資産の効率性と収益性を向上させるだけでなく、投資家に安定したリターンをもたらすことができます。

2024年2Qの基盤資産運営業績を例に挙げると、中金プロスREITの基礎インフラプロジェクトは、家賃及びプロパティ管理料収入が1.16億元に到達し、終了時の平均契約率は約89.58％、終了時の免税有効平均家賃単価は38.19元/平方メートル/月で、中央値の上昇が安定しました。

外部管理機関であり、中金プロスREITのオリジナルの所有者であるプロスは、常に管理職責を積極的かつ積極的に果たしており、リードする資産管理企業のユニークな利点を活用して、REITの安定的な発展を支援しています。

プロスは中国市場に20年以上の実績を持ち、中心的な物流拠点をカバーする資産ネットワークを確立しており、全国70以上の地域市場、450箇所以上の物流倉庫などの供給チェーンインフラストラクチャがあり、物流・倉庫REITsの資産品質、ネットワーク、規模のすべての面で業界トップの地位を占めています。

このように、プロスは優れた物流資産管理の規模効果を最大限に活かし、顧客の事業効率を向上させ、テナントネットワーク化の戦略展開を実現することに寄与しています。これは、中金プロスREITの運営管理強化に反映されており、倉庫物流园地の優れた顧客誘致力が相当に高まっています。

たとえば、インターネット商社保税倉庫クロスボーダーサプライチェーンオペレーション企業は、中金プロスREITのプロス広州保税物流园に入居しています。同社責任者は、プロスが中国国内の物流倉庫リソースで産業トップであること、ネットワークが大規模かつ優れた位置にあることから、全国各地の企業の通関業務を展開するうえでプロスと協力することが有利であると公言し、それによって対応する港湾リソースを獲得し、ビジネスをより効率的に展開しています。

一方、プロスは中国市場で20年以上の実績を誇り、物流・倉庫分野で投資と運営の能力を有しています。物流・倉庫分野では、本部と地域を含む専門的な投資立上げシステムを構築しており、専門のスタッフが市場調査と分析を長期間継続的に行い、物流・倉庫製品の位置づけを継続的に更新し、顧客管理を積極的に行っています。

たとえば、プロスは経済的なサイクルの管理で企業の顧客の業種の状況と動向を密接に追跡し、安定した産業テナントを誘致することで、リース契約の期限を適切に管理し、業種およびリース契約の期限のリスクの分散を図っています。

注目すべきは、デジタル化の変革の背景の下、知識化手段が業種の共通認識となり、园区の細かな運営を支援するだけでなく、エネルギーの削減と効率の改善を促進しました。プロスは、知識化とノーカーボンの運営水準を向上し続け、多くの大手中国および海外企業のより効率的で低カーボンな要求にも応え、その倉庫物流园のテナントの粘着性を高めました。

資産の分散運用

現在の中国の倉庫物流市場は中長期的に順調に成長する見込みがあります。中国物流購買連合会によると、2024年6月には中国物流業界景気指数が51.6％、中国の倉庫指数が48.5％、5月に比べ0.1％上昇しました。中国物流業界の景気指数は、4か月連続で拡大を続け、全国の物流運営全体が上半期に安定した状態を維持し、後半期に向けた基盤の確立を示しています。

同時に、新しい経済の発展と消費の構造の変化に伴い、物流サプライチェーンは、電子商取引物流に対する強い要求から多様な産業駆動に移行しており、倉庫物流市場では多くの新しいニーズが生まれています。

これは高度に分散した倉庫物流企業であるプロスのような、顧客の構成が急速に変化していることを示し、エクスプレス、宅配業者から生鮮冷凍、クロスボーダーeコマース、新エネルギー車、高級製造まで、様々な業種の顧客をカバーしています。

このような背景から、中金プロスREITの中長期的な成長性と安定性は著しく向上しています。

具体的には、プロスの市場運営は多様な顧客タイプを持つ10個の物流パークのテナントに焦点を合わせています。これらのテナントは、電子商取引、クロスボーダーeコマース、生鮮冷凍、生物医薬品、新エネルギー車、サードパーティロジスティクスなど、さまざまな業種をカバーしています。グローバルおよび中国国内企業も含まれることがあり、またいくつかの地域的リーダーシップ企業も含まれます。執筆時点で、中金プロスREITはテナント構成がより最適化され、収入の10％を超える単一の大規模テナントは存在しなくなり、全体的な運営分散性が高まっています。

このような分散された顧客戦略は、中金プロスREITのパークでの長期のリース活動で新たな需要成長のポイントを開放するとともに、単一のテナントが集中しすぎることに伴う、突然のリース解約などの「ブラックスワン」事象のリスクを軽減し、アンダーラインの資産を長期的に安定的に運営するのに役立ちます。

さらに、他の倉庫物流REITsと比較して、中金プロスREITの資産の地理的分散度が高いことに注意してください。現在の10の物流パークは、5つの主要な経済圏、7つの物流中心都市に分布し、全国的なネットワークレイアウトを初めて形成しています。これにより、単一地域市場の供給と需要の変化によるリスクを効果的に緩和し、ポートフォリオアセットの優位性を体現しています。

したがって、上記の資産の地理的、顧客、および業種に分散した戦略の下で、プロスはさらに追加量を獲得するためのキャッシュポジションを保有しています。これは、中金プロスの市場運営において、园区が高品質な顧客をより迅速に獲得し、顧客の要求によりよく対応することができ、中金プロスREITのアンダーラインアセットの価値を向上し、投資家に長期的な安定的なリターンを提供するのに役立ちます。

安定的な高分配比率

現在、中国の10年国債利回りは2.5％程度まで低下しており、2020年4月末以来の新しい低水準を記録しました。また、今後の利下げ、準備金率の引き下げに関する期待も高まり、中国は利率が下がる道に入っています。

この影響を受けて、今年は高配当性資産の「熱潮」が資本市場で起こっています。今年初め以来、銀行、電力、石油、化学などの高配当セクターは、資金を引き付け続け、セクターの評価は継続的に上昇しています。そのうち銀行指数は23％以上上昇し、「宇宙の行」の工商銀行は新高値を打ちました。

したがって、安定的な優れた配当水準を持つREITs資産がますます多くの投資家の注目を集めています。

一方、REITs製品は、高配当を強制する特徴を持っています。政策要件により、REITsは85％以上の配当可能額を配当する必要があり、毎年1回以上配当する必要があります。実際の状況では、現在発行されているREITs製品の配分可能額に対する配当比率の大多数が95％を超えており、一部の製品は配当比率が100％に達し、配当回数の多いREITsプロジェクトは四半期ごとに配当を実現しています。

一方面、高配当株式は、石炭、石油化学、銀行、交通、通信などの資源銘柄や周期銘柄に重点が置かれ、産業とサイクルの影響を受けて分配される配当には明らかな波動性が存在する。

つまり、高配当株式と比較して、REITsは配当の確定性と安定性が高くなっています。

そして、中金普洛斯REITは、上記の優れた収益性と安定した持続的な配当によって注目を集めています。

2024年3月31日、普洛斯REITは配当を発表し、2024年度の第1回配当を実施します。配当発表によると、普洛斯REITは2023年12月31日を収益分配基準日として、2023年の残りの配当可能金額に基づいて配当を行います。実際の配当金額は1.05億元で、配当率は約100％で、配当計画は0.5405元/10口の基金口数です。

上場以来、中金普洛斯REITは7回の配当を実施し、累積配当額は約7.67億元、配当率は100％近くであり、投資家に持続的で安定したリターンを提供しています。この長期間の配当履歴は、中金普洛斯REITの収益力を証明するだけでなく、投資家への約束を実現するものです。

低金利の正常化の背景下では、高品質の基本インフラ資産を根底に、安定的で高配当率、長期投資価値を持つ中金普弗斯REIT製品が、投資家の配置の新しい選択肢となることができます。