智通財経APPが伝えたところによると、ジョーンズラングラサールが発表したデータによると、4月から6月までに、主要な40の都市の甲級オフィス物件の平均賃料は、82.4元/平方メートル/月でした。それぞれが異なる程度の0.4％〜4.3％の比較対象減少を記録しました。需給復興に対する弾性不足があり、異なる都市の家賃の動向が底部範囲で同様にブレており、価格競争がますます激しくなっています。品質の良い賃借人を引きつけて、既存の賃借人の安定性を高めることが、オーナーの主な焦点となっており、更新には相当な家賃優遇を提供することも始めています。

4月から6月までに、主要な40の都市の甲級オフィス物件の純吸収総量は65万平方メートルとなり、前年同期比20.2％減少しました。上半期において、甲級オフィス物件の純吸収量は2023の純吸収総量の46.2％を占め、去年の半分の水準に接近しています。市場の需要量の安定性は期待できます。

2024年第2四半期の要点のまとめ：

1.市場の需要不足は短期間には補えないため、企業は再び賃貸を希望する傾向があります。4月から6月までに、主要な40の都市の甲級オフィス物件の純吸収総量は65万平方メートルとなり、前年同期比20.2％減少しました。これは最近の市場が収縮しているという認識に合致し、産業連鎖の調整による需要の解放の内在的な論理支配が続いています。従来の産業の主力テナントは家賃を減らす、退去する傾向がさらに広がっています。中小規模のオフィススペースは引き続き移転を希望する傾向がありますが、コスト削減を促進するために、より多くの企業は元の場所で家賃を引き下げて更新することを選択しています。上半期の全体像からみると、甲級オフィス物件の純吸収量は、2023年の純吸収総量の46.2％を占め、去年の半分の水準に接近しており、市場の需要量の安定性は期待できます。

2.賃貸行動は双方向に延伸し、細かい切り口がチャンスを創出します。多くの都市で、オフィス物件市場は「再中心化」と「非中心化」の両方の傾向を示しています。中核的なビジネス地区と非中核的な地区の家賃差が狭まるにつれて、一部のテナントは家賃の窓口期を利用して高品質なオフィススペースにアップグレードし、再中心化の移動を示す一方、別の一部のテナントは高品質・高コスパなプロジェクトに移り、非中心地区や産業団地に移転します。上級企業は自社のビルに戻る傾向があり、業界の特徴から見ると、金融、科学技術、不動産などの従来の産業は、増量需要を支える力が弱くなっていますが、垂直分野の機会はまだ存在しています。政策の刺激や産業のトレンドの影響を受け、ゲーム、人工知能、エネルギー企業の賃貸需要の成長傾向が、北京、広州などの都市で顕著に見られます。マイクロドラマ、ライブコマースなどのニューメディアは依然として人気が高く、業界の変革によって企業の賃貸需要が持続的に放出されています。これは、杭州、長沙、南寧、福州、ハルビンなどの都市で顕著です。

3.家賃は底を打っていますが、在庫対決で最適解を見つけようとしています。4月から6月までに、主要な40の都市の甲級オフィス物件の平均賃料は、82.4元/平方メートル/月でした。それぞれが異なる程度の0.4％〜4.3％の比較対象減少を記録しました。需給復興に対する弾性不足があり、異なる都市の家賃の動向が底部範囲で同様にブレており、価格競争がますます激しくなっています。品質の良い賃借人を引きつけて、既存の賃借人の安定性を高めることが、オーナーの主な焦点となっており、更新には相当な家賃優遇を提供することも始めています。一線都市は家賃を下げることで明らかに効果を発揮し、まだ家賃の調整余地があり、他の都市よりも大幅に下落しています。一部の2、3線都市は、価格を引き下げて量を売り抜ける辺縁的効果が低下しており、オーナーは運営戦略を調整し、追加サービスを提供したり、第三者のオフィス運営事業者を導入することで処分を促進し、家賃の下落率を収束させています。

指数の解釈：西安が初めてトップ10に入り、首都圏の都市ランキングが更新されました。

1.トップ10の都市のランキング：

トップ10に入る都市の中で、西安が初めて第一層の都市にランクインしました。一線都市では、主力テナントが自社の団地に移転することが影響して、北京が2Qの指標で最も大きな環比減少率を記録し、6.1％に達し、上海との指数差が縮小しています。杭州と南京は、首都圏の中で唯一指数が正成長を示している都市です。杭州は賃料の減少率がトップ10の中で最も低く、文化産業を代表とする微短剧が賃貸需要を活性化させ、第5位を安定的に維持しています。西安は供給の圧力が緩和され、空置率が安定しており、教育・トレーニング機関の需要が比較的活発で、ランキングは初めて10位に上昇しました。

2.ランキング11-20の都市

ランキング11-20の都市のうち、わずか4つの都市の指数が微増しています。賃料調整による安定的な流通促進の影響を受け、蘇州、青島、寧波は、指数およびランキングの両方で二重成長を実現し、沿岸東部の都市の市場の弾力性を示しました。昆明は、一帯一路構想の恩恵を受け、南アジア、東南アジアの放射性中心の構築を継続的に深めることで成果を挙げました。多くの法律事務所が積極的に昆明に参入し、主要なオフィスビルに連続して入居し、指数を0.5%上昇させ、連続3四半期上昇させました。

3.ランキング21-40の都市

ランキング21-40の都市のうち、弱い回復と弱い分化が併存しています。二季度、この範囲の都市の指数とランキングに明らかな変化はありませんでした。多くは-0.3％から-0.6％の範囲で小幅に変動しており、低い基数背景の中で市場パフォーマンスは比較的安定しています。わずか6つの都市で指数が微増しています。二季度、济南の甲級オフィスマーケットには新規供給量が25万平方メートルを超え、二線都市で供給が増加した中で最高値を記録し、集中的な供給により市場賃料が4.2％下落して、指数のパフォーマンスを引っ張っています。

図表の解釈方法：斜線で賃料の減少幅の異なる段階の都市を区切ります。斜線の上部範囲は、賃料の減少幅が前期よりも緩やかであることを示します。前期は賃料が2％減少し、今期は賃料が1％減少した場合、上部範囲になるため、逆に下部斜線範囲に入ります。斜線上の都市は、賃料の減少幅が2つの四半期連続で変化しないことを示します。

主要都市グループ市場の要約：深センと上海のレンタル流通性は全国トップクラスです。

1.レンタルトレンド

40の主要都市全国のうち、17の都市で賃料の下降幅が前四半期よりも緩やかになりました。23の都市では賃料の下降幅が前期よりも加速しており、賃料は下落傾向です。地域別に見ると、成渝と長江デルタのほとんどの都市のレント下落幅が拡大しています。京津冀都市圏では、北京がレントレベルが緩和される範囲に入りました。大湾区都市群では、広州の賃料下落が加速し、深センの下落幅が緩和され始めています。

2.空室率の範囲

大湾区、成渝および長江中流域都市群の空室率の範囲が持続的に縮小されています。京津冀都市圏での空室率の範囲はまだ最大ですが、市場の格差は縮小しています。長江デルタの各都市の空室率範囲は拡大していますが、一部の都市で新しいプロジェクトの導入が空室率を高めています。

3.清算損益

二季度、大湾区都市圏の中で、深センの甲級オフィス市場の清算損益は約13.2万平方メートルを記録し、国内市場で最高値を記録しています。長江デルタの7つの主要都市の甲級平均純引き受け量は約2.9万平方メートルで、上海は甲級市場で約11.6万平方メートルを記録しました。成渝および長江中流域の主要都市の甲級平均净吸収量は2.1万平方メートルです。

2024年第2四半期：高い賃料は一线都市に調整の弾力性をもたらす

1.賃料の面で

7月第2週の全国20の重要都市のうち、環比下落幅は0.4％から4.3％の間でした。そのうち13都市の環比下落幅は1.0％から3.0％の間でした。上海では、賃料の妥協が大規模なテナントの移転およびアップグレード意欲を高め、清算収容量の回復を促しています。一方、北京市場では、需要不足の市場環境の中で、オーナーは新しいリースニーズを引き付けるために賃料を継続的に引き下げることに加え、リニューアルにおいてもテナントの安定性を維持するために賃料優遇を提供し始め、甲級オフィス市場の賃料を3.3％下落させています。

2.空室率方面

全国20の主要都市のうち、変動幅は前四半期よりも広がっています。そのうち6都市の甲級空室率が環比上昇し、主に新しい供給の影響を受けています。最も大きな上昇率は寧波です。二季度、寧波は9.5万平方メートルの新しい供給を迎え、甲級空室率が2.4パーセントポイント上昇して32.4％に上昇しました。14の都市で甲級空室率が環比下落しましたが、青島が最も大きく下落しました。大規模な本店企業の自己利用ニーズが青島の甲級空室率を環比4.5パーセントポイント減少させ、34.9％に低下させました。一線都市では、北京を除く上海、広州、深センの空室率は20.0％から25.0％の範囲にあります。

中国のオフィス市場は、困難で緩やかな回復を経験しており、需給ギャップは短期的な時間内に効果的に緩和することはできません。市場指標を安定させるために、各側面が信頼を回復することが重要です。マクロレベルでは、新しい生産力の育成は、オフィスニーズの新しい勢力となる可能性があります。需要の構造的な改善が供給圧力を緩和することができます。同時に、マクロポリシーの継続的な強化と精密化は、経済の持続的な回復を支えるためのサポートを提供します。