2024 年、米国の超高級不動産市場は回復しており、依然として低迷する一般的な不動産市場とは鮮明な対比をなしている。

最新の報告書によると、米国株の上昇による富の効果と今年の利下げ期待の高まりに伴い、1 億ドル以上の高級住宅売り上げが今後倍増する可能性がある。7月15日現在、アメリカでは10 億ドル超の住宅が6つ売れており、このペースが続けば、今年の総数は昨年を超え、2011 年に9つセットされた記録を破ることができる。

不動産評価及び研究会社 Miller Samuel のデータによると、数千万ドル、数千万ドル、あるいは数百万ドルの不動産物件が売却され、10 個の数字クラブとしては小さなグループであるが、強力な回復を示している。ベイエリアの不動産ブローカー Nathalie de Saint Andrieu は、「2024 年に至るまで、最も驚いたことは、これらの超高級不動産を購入するために資格のある多数のバイヤーがおり、市場最高水準で大量の資金が動いていることを示している」と述べた。

この回復は、全国的な不動産市場とは鮮明な対照をなしており、後者は高商業ローン率と不足する供給に苦しんでいる。Miller Samuel の CEO Jonathan Miller は、「高級住宅の販売スピードが著しく向上していますが、一般的な不動産市場全体ではそれを見ることはありませんでした」と述べています。

高級住宅の復興と一般不動産の低迷の根本的な原因は、高金利と株式市場の富の効果である。

超高級不動産市場と一般不動産市場の動向は全く異なり、高級経済と他の場所の経済の推進力に大きな差があることを示している。

1）一般市民は高金利ローンに苦しんでおり、富豪は直接キャッシュで物件を購入しています。

全国の不動産市場は住宅ローン利率の変化に伴って変動します。利率が上がると、住宅価格と販売が通常は下がります。なぜなら、住宅ローンでお金を借りるコストが高くなるためです。利率が下がると、住宅価格と販売が通常上昇します。アメリカでは高金利の影響下にあるため、今では住宅価格負担能力は過去最低点にあります。

これまで、多くのアメリカ人が低い利率のときに住宅を購入し、低い利率の住宅ローンを確保していました。現在、利率が上がっているため、彼らは家を売って新しい家を購入し直すことを望んでいません。これは、家を売った後、より高い借金のコストがかかることになるからです。

しかし、超富裕層は現金で直接物件を購入できるため、お金を借りる必要がありません。したがって、住宅ローンの利率の変化が彼らに与える影響は少なく、特に利率が高い場合は、現金で物件を購入する傾向があります。なぜなら、これによって高金利の住宅ローンのコストを回避できるからです。

Miller Samuel によると、今年の春にマンハッタンの不動産取引には三分の二が現金で支払われました。一方、高級住宅の販売においては、さらに高い割合になります。

2）米国株式市場の新高水準が富豪に富の効果をもたらします。

さらに、富裕層購入者の信頼（および現金）は主に株式市場から来ており、今夏、米国の主要株価指数は次々と新高水準を達成し、テクノロジー株は歴史的高水準を更新するなど、数兆ドルの株式富を生み出した。これにより、超富裕層はより多くの資金を持ち、超高級不動産を購入する意欲が高まり、超高級不動産市場の復興を推進しています。Miller は、「超高級不動産市場は、典型的な不動産市場とはほとんど接点がありません。それはグローバルな市場であり、地域の市場ではありません。それはむしろ、世界の金融市場の健全性のバロメーターです」と述べています。

3）若い世代が大量の財産を家族から受け継いでいる

3）若い世代は家族から多くの財産を継承しました。

未来数年間、老富豪が死去し、巨額の財産が徐々に次世代に受け継がれていく。 これらの富は、キャッシュ、不動産、投資などを含み、約80兆ドルに相当する。 千年世代とZ世代が莫大な財産を家族から継承したため、彼らは今、不動産を購入するための資金を持っています。

One Commercial Real EstateのCEOであるDaniel de la Vegaは、南フロリダ州では、千年世代（約1981年から1996年の間に生まれた人）とZ世代（1997年以降に生まれた人）によるアパートメントの購入が急増していると述べた。これらの若いバイヤーの多くは、家族から信託基金のお金を使って家を買っている。彼は、「これらの若いバイヤーは、ブランド付きの高級住宅が好きで、家を見ることなく購入する人もいる。」と述べました。

4）新型コロナウイルスの流行による需要の増加

de la Vegaは、超高級住宅販売を推進するもう一つのトレンドは、より大きな住宅の需要の増加であると指摘しました。 コロナウイルスのパンデミック後、豊かな買い手のニーズが変わりました。 彼らは、自宅で好きなすべての生活設備を持ちたいと望んでおり、外出しなくても良いと考えています。

これらの富裕層のバイヤーは、ジムやスパを持ち、エクササイズやリラックスに便利な場所を求めています。 彼らはまた、家で仕事を処理するためのオフィスが必要であり、招待客やレジャーを楽しむためのエンターテイメントスペースも必要です。 さらに、アートや車のコレクションを展示する専用の場所が欲しいと考えています。

5）金融市場の上昇により、大統領選挙による影響は相殺された。

通常、大統領選挙前に、高級不動産市場は一時的に停滞する傾向があります。 しかし、現在の強力な金融市場は、不確実性を相殺しているようですが、下半期の状況はまだ明確ではありません。 Millerは、「少なくとも今年私たちが見た行動から判断すると、選挙は超高級住宅市場にあまり影響を与えていないようです。」

アメリカの高級住宅価格が上昇しています。

データによると、南フロリダ州の高級アパートの平均価格は今年33％上昇し、平方フィート当たり3451ドルに達しました。独立住宅の価格も11％上昇し、平方フィート当たり2485ドルに達しました。

One Commercial Real EstateのCEOであるDe la Vegaは、「過去、家が大きければ、平方フィートあたりの価格が安くなる傾向がありました。しかし、今では、まったく反対です。私たちはこれまでこのような数字を見たことがありません。これは本当に膨大な数字です。」と述べました。

例えば、マンハッタンでは過去1ヶ月間に2件の大規模な取引が成立しました。 1つは、中央公園タワー（世界で最も高い住宅ビル）の最上階のアパートが1億1500万ドルで未公表のバイヤーに売られたことです。一方、アマンニューヨークホテルの最上階のアパートメントは、その開発会社が設立したVladislav Doronin、ロシア製の億万長者に1億3500万ドルで販売されました。

フロリダ州パームビーチでは、唯一のプライベートアイランドのターポンアイランドは5月に1.5億ドルで売却された。同様に、Oakleyの創設者であるJames Jannardは、Malibuの豪邸を2.1億ドルで売却し、カリフォルニア州で最も高価な不動産の記録を作りました。 さらに、サンフランシスコでも超高級不動産市場が熱くなっており、Steve Jobsの未亡人、億万長者のLaurene Powell Jobsは、最高の価格でサンフランシスコで最も高価な住宅を7000万ドルで購入しました。

高級家屋市場も勢いを増しています。 地域によって異なりますが、Redfinのデータによると、6月末までに500万ドル以上の住宅を4000室以上販売し、前年比13％増加しました。 Chicago Real Estate Company @propertiesの共同創設者Mike Goldenは、「今年の最初は、誰も想定しなかったほど、強力かつ安定していた。」と述べています。

Christie'sの「2024年中期高級住宅展望」によると、全国の高級市場の需要が高まっています。報告書によると、フロリダ州ナポリでは、第1四半期に1000万ドル以上の物件の販売が14％増加し、モンタナ州では、5月初旬までに400万ドル以上の売上高が50％増加しました。