2024年、米国の超高級住宅市場が回復しており、依然として冷え切った一般住宅市場とははっきりと対照をなす状況です。

最新の報告によると、株価上昇が富の効果をもたらし、今年の利下げ期待の高まりにより、1億ドルの価値のある邸宅の販売が今年2倍になる可能性があります。米国では7月15日までに1億ドルを超える価値の6つの住宅が売れています。この販売速度が持続すれば、今年の総数は昨年を上回り、2021年の9件の歴史的記録を塗り替える可能性があります。

不動産査定および研究会社Miller Samuelのデータによると、4桁の価格帯の購入者は少数派ですが、5000万ドル、2000万ドル、1000万ドルの価値のある不動産の販売は、力強い回復を示しています。ベイエリアの不動産ブローカー、ナタリー・ド・サン・アンドリューは、「2024年に至るまで、私を最も驚かせたのは、これらのスーパーラグジュアリーホームを高額で購入するために資格のある多くの購入者がいるということです。これは市場の最高水準に、非常に多くの資金が流れていることを示しています。

この回復は全国の不動産市場とははっきりと対照をなしており、後者は依然として高金利や物件不足の圧力に直面しています。Miller Samuelの最高経営責任者ジョナサン・ミラーは、「高級住宅の販売速度が著しく向上しており、全国の一般不動産市場ではこのような状況を全く見ていない」と述べています。

高級住宅が回復し、一般住宅が依然として低迷する背景には、高金利と株式市場の富の効果があります。

超高級住宅市場と一般住宅市場の動向はまったく異なっており、高級経済と他の地域経済を推進する力の違いが大きく表れています。

1）一般市民は高金利ローンに困っており、富裕層は直接現金で家を買っています。

不動産市場の全国的な市場は、抵当ローンの金利の変動に従って変動します。金利が上昇すると、一般的に住宅価格と販売は下落します。これは、住宅を購入するための借金のコストが上がるためです。金利が下がると、住宅価格と販売通常は上昇します。米国では、高金利の影響で、現在、住宅価格に対する人々の負担能力は過去最低です。

過去、多くの米国人は低金利時に住宅を購入し、低金利の住宅ローンを固定しました。現在、金利が上昇しているため、彼らは住宅を売却して新しい住宅をローンで購入することを望んでいません。なぜなら、住宅を売却した後、より高いローンコストに直面するからです。

しかし、超富裕層は現金で住宅を購入することができ、借金は必要ありません。そのため、抵当ローン金利の変動は彼らにほとんど影響を与えません。特に金利が高い時には、彼らはむしろ現金で住宅を購入したいと考えています。なぜなら、これにより高金利のローンコストを回避できるからです。

Miller Samuelによると、今年の春、マンハッタンの不動産取引の3分の2は現金で支払われました。高級住宅取引では、この割合はさらに高くなっています。

2）米国株の最高値が富裕層に財富効果をもたらす

さらに、富裕なバイヤーの信頼（および現金）は主に株式市場から来ており、2021年夏、米国の主要株価指数が数回歴史的な高値を更新し、テクノロジー株が歴史的な高値を次々と更新し、数兆ドルの株式資産を創出し、超富裕層がより多くの資金を所有し、超高級住宅を購入する意欲を持っているため、超富裕層は不動産市場の復活を促しています。Millerは述べています：

“超高級住宅市場は典型的な不動産市場からほぼ完全に切り離されています。それはグローバルな市場であり、地方の市場ではありません。これは、世界金融市場の健康状態のバロメーターのようなものです。”

3）若い世代が多額の財産を家族から継承

未来数年間、先代富豪が徐々に亡くなり、巨額の財産が次世代に受け継がれるでしょう。この財産には現金、不動産、投資などが含まれ、総額は約80兆ドルになります。ミレニアル世代とZ世代を含む若い世代は、家族から多額の財産を継承し、今や不動産を購入するためのより多くの資金を持っています。

One Commercial Real EstateのCEOであるDaniel de la Vegaは、南フロリダ州では、ミレニアル世代（約1981年〜1996年生まれ）およびZ世代（約1997年以降生まれ）がアパートメントを購入する数が急増しています。これらの若いバイヤーの多くは、家族の信託基金で家を購入しています。彼は「これらの若いバイヤーは新しい開発プロジェクトの不動産を購入することを好み、中には家を見ずに直接購入する人もいます。特にブランドのある高級住宅が好きです。」と述べています。

4）新型コロナウイルスの流行は富裕層の需要を増加させました

de la Vegaは、超高級住宅の販売を促進する別のトレンドは、より大きな住宅の需要の増加です。新型コロナウイルスの影響を受けて、裕福なバイヤーの需要が変化しました。彼らは自宅で自分が好きな生活設備を持ちたいと望んでおり、外出する必要はもはやありません。

これらの裕福なバイヤーはジムや温泉を持ちたがり、運動やリラックスをすることができます。また、仕事を処理するためのオフィスもほしいと考えています。エンターテイメントスペースも必要で、ゲストをもてなしたり、レジャーを楽しむ場所として利用したいと考えています。彼らはまた、自分の芸術品や車のコレクションを展示するための専用スペースも望んでいます。

5）金融市場の強力な上昇が大統領選に対する高級住宅への影響を相殺しました

通常、大統領選挙の前には、高級不動産市場は一時停滞します。購入者はより多くの確実性を待つ傾向があります。しかし、現時点での堅調な金融市場は選挙の不確実性を相殺しているようですが、年の後半の状況はまだ確定していません。ミラーは「今年見られた行動から少なくとも、選挙は超高級不動産市場に大きな影響を与えていないようです。」と述べています。

米国の高級住宅価格は上昇しています

データによると、南フロリダ州の豪華物件の平方フィート当たりの価格は今年33％上昇し、3451ドルに達しました。独立住宅の価格も11％上昇し、2485ドルに達しました。

One Commercial Real EstateのCEOであるde la Vegaは、「以前、家が大きければ、平方フィート当たりの価格が低くなります。しかし、今は逆転しています。このような数字を見たことがありません。これはまさに天文学的な数字です。」と述べています。

例えば、マンハッタンでは過去1か月間に2つの重要な取引が成立しました。1つは中央パークタワー（英語名Central Park Tower、世界最高の住宅ビル）の最上階のアパートメントが1億1500万ドルで匿名の買い手に売却されたことです。そして、アマンニューヨークホテル（Aman New York）の最上階のアパートメントは1億3500万ドルでロシア系富豪Vladislav Doroninに売られました。このビルを建設した開発会社は彼自身が設立したもので、実際には彼が自社からこのビルを購入した形となります。

フロリダ州パームビーチにおいて、唯一のプライベートアイランドであるTarpon Islandは5月に1億5000万ドルで売却され、Oakleyの創設者であるJames Jannardはマリブにある邸宅を2億1000万ドルで売却し、カリフォルニア州最高額の不動産取引を実現しました。サンフランシスコでも超高級不動産ブームが続いており、スティーブ・ジョブズの未亡人であり、億万長者のLaurene Powell Jobsは最近、7000万ドルでサンフランシスコで最高額の住宅を購入しました。

高級住宅市場も力強い勢いを見せています。不動産ウェブサイトRedfinのデータによると、2024年6月末時点で500万ドル以上の住宅が4000軒以上販売され、前年比13％増加しました。シカゴの不動産会社@propertiesの共同創始者Mike Goldenは、「今年の始まりは、誰も予想していたよりも力強く、安定しています。」と述べています。

Christie'sの『2024年年中豪宅展望』によると、全国各地の高級住宅市場は需要が強い状態です。報告書によると、フロリダ州ナポリでは1000万ドル以上の物件の販売が第1四半期に14％増加し、モンタナ州では2024年5月初めまでに400万ドル以上の家屋の販売は50％増加しました。