2024年上半期、不動産市場は引き続き深刻な調整を続け、住宅需要総量は引き続き縮小の一方で、1次および2次の住宅取引の合計量は前年同期比で22％、前月比で7％減少しました。新築住宅市場の規模は急速に縮小し、20の重要都市の累計取引量は前年同期比38％、前月比21％減少し、2次住宅市場は比較的堅調です。上半期の2次住宅取引は前年同期比で7％減少し、前月比では5％増加しました。その結果、市場シェアはさらに2次住宅市場に傾斜しており、20の都市で平均2次住宅取引の割合が62％に上昇し、前年同期比で9ポイント、前月比で7ポイント増加しました。北京、上海、合肥、南京などの地域の2次住宅市場のシェアは70％以上に増加しました。

上半期の住宅購入需要は引き続き縮小し、新築住宅は前年同期比で40％、2次住宅は比較的堅調に推移しました。

1）1次および2次の住宅需要総量は引き続き縮小し、20の都市での累計取引量は前年同期比で22％、前月比で7％減少しました。

2）新築住宅の減少幅は2次住宅市場より大きく、北京、上海、広州、南京などの地域の2次住宅市場のシェアは7割以上に増加しています。

新築住宅に比べ、2次住宅の取引規模は比較的堅調であり、20の重要都市の2次住宅の累計取引量は前年同期比でわずか7％減少し、前月比で5％増加しました。新築住宅は累計で前年同期比で38％、前月比で21％減少しています。

そのため、市場のシェアはさらに2次住宅市場に傾いており、20の都市で平均2次住宅取引の割合が62％に上昇し、前年同期比で9ポイント、前月比で7ポイント増加しています。北京、上海、合肥、南京などの地域の2次住宅市場のシェアは70％以上に増加しました。

何を買うべきか：新築住宅の大面積・高総額割合が増加し、2次住宅の総額中央値が下がっていますが、中小面積地域の値段は上昇しています。

1）取引構造：1次および2次住宅の総額幅中央値が逆走し、面積幅は2次住宅に負けないよう拡大しています（本節は一部割愛）

1. 面積幅：新築住宅で140平方メートル以上の大面積が増え、2次住宅では100-140平方メートル幅のシェアが着実に増加しています。

（1）新築住宅：140平都市以上の取引シェアは着実に増加しており、上海、杭州、杭州から180平都市以上の取引が10％を超えました。

2024年上半期は、新築住宅は大型化し、製品改良の傾向が続き、重要都市では大型物件の取引比率が普遍的に増加しました。具体的には、小面積商品の取引比率が全体的に低下し、特に90-100平米の商品は、2024年上半期に取引された面積が14％に低下し、前年に比べて約2ポイント低下しました。100-140平米の商品のシェアは、やや減少傾向にありますが、市場において依然として主力商品であり、100-120平米が24％、前年に比べて1ポイント下がっています。120-140平米の商品は19％であり、2023年に微増しました。一方、140平米以上の商品の市場シェアは著しく増加しており、特に180平米以上の高級住宅の取引比率は数年間で増加し、2024年上半期には8％を超えました。

（2）2次住宅：100-140平米のシェアが8ポイント増加しており、杭州深セン80-90平米、郑汉120-140平米が主です（本節には一部割愛があります）。2次住宅の取引構造の変化傾向は新築住宅とは明らかに異なります。小面積商品は依然として2次住宅の主力商品ですが、シェアは着実に低下しているため、近年70平米以下の商品は販売シェアを継続的に低下しており、2024年上半期には30％以下に低下しています。100-140平米の商品の割合は着実に回復しており、100-120平米のシェアは12％、前年に比べて1ポイント増加しており、120-140平米の割合は10％、前年同期比で約1ポイント増加しました。

2. 総額幅：新築住宅の高総額商品の市場シェアが増加し、2次住宅の総額幅中央値は普遍的に低下しています。

（1）新築住宅：上海、杭州、杭州で1000万円以上の商品のシェアが増加し、汉高300万円以上の製品が畅売しています。

（2）2次住宅：上海、杭州、杭州では250万円以下、天津、郑州、高岡、汉中等では100万円以下の商品が最も多く取引されています。

2つの分野での人気商品の傾向：新築住宅は立地、製品、割引の複合優位性に焦点をおき、2次住宅は総額、学区に重点を置いています。

1. 新築住宅：コアエリア、製品力、コストパフォーマンスなどの複合優位性を備えたプロジェクトが人気です。

新築住宅プロジェクトの人気の理由には、以下の3つの要因があります。第1はコアエリアで、多くが改善プランであり、主に都市の中心部に位置しており、供給が相対的に不足しています。第2は製品力とブランド魅力が高く、開発ブランドの評判と製品力などのソフトパワーにより、いくつかのプロジェクトが売れています。第三は価格優位性を持っています。

第一に、ホットスポットエリアは板块供給が制限されています。例えば、上海中海鴻昌ジュリは、建国東路67-71近所の歴史的な風貌保護および都市更新プロジェクトで、上海市で最も大きな未開発地の一つであり、黄浦区の中心部に位置しており、新天地の北にある中国古代の要塞である。計画には、3棟の超高層住宅および約30棟の連排別荘が含まれ、歴史的な文化財建造物も含まれます。中海シュンチャンジュリは、新天地プラン全域で最初の低密度商品であり、上海市のようなコアエリアは、長期的には供給が途絶えているため、相当数の人々が長年にわたってポートフォリオを持っています。それに加えて、深圳中海深湾ジューツーは、南山区紅樹林に位置する住宅用地であり、22年ぶりにスーパーヘッドクォーター基地で最初の住宅用地となった。6月28日、そのプロジェクトは3時間で100億円以上の売上高を記録しました。

第二に、製品力が強く、ブランドが魅力的です。一部のプロジェクトでは、北京国賢府が公園風景の面で強力で、約3000平方メートルの湖景大境を作り、住宅の部屋タイプでは、主力面積範囲が100-180平米の低密度洋式住宅を打ち出し、フロア高が一般的に3-3.3メートルに達し、100平米の大型3ベッドルームタイプでは、主寝室とリビングルームの面幅を広げ、超大型の独立した家政室を設計して、初めての住宅顧客の収納ニーズに応えることができる。125平米の住居タイプは、5.4メートルの巨大なダイニングルームにアップグレードされ、市場の大型フロアの大きさを超える。約143平米の4ベッドルームタイプは、十分な日光を与える10の窓がある南向きの面幅14.8メートルで、主寝室は270度のIMAXレベルの広角回転式窓設計を採用し、メインバスルームは両面から日光を取り入れることができます。面幅約4.5メートルの広角U字型キッチンは、異なる時期の家庭機能ニーズに対応できます。

第三に、価格の優位性があります。例えば、信義金御半山5期では、価格面で総合的なディスカウント率が9割を占め、当日の申し込みで2年間の物件管理費を免除、当日の販売で3つの部屋5万元、4つの部屋6万元の値引き、その他にも、このプロジェクトは、高い贈与率と高い風景率に主眼を置いており、74平米の部屋タイプでも3つのベッドルームのデザインが可能で、風景率91％、89平米の4ベッドルームタイプは、合計風景率が100％に達し、総合コストパフォーマンスが際立っています。

もちろん、ホットセールは単一の要因でありません。複合優位性のあるプロジェクトは、購入者に愛されています。例えば、上海で発売された「日光」の中海领邸・玖序プロジェクトは、公示処分プロセスがわずか90分未満で完了し、プロジェクトの公告価格は14.61万人民元/平方メートルである。このプロジェクトは、徐匯ビンjiangエリアに位置しており、ブロック供給が非常に希少である一方、周辺のプロジェクトとは異なり、云錦東方プロジェクトなどの同一地域の既存住宅の価格が20万人民元/平方メートル以上であり、1平方メートルあたり5万人民元以上の値下げがみられる場合があるためである。

2、中古住宅：京、滬などの周辺地域の次新区域と市街地の古い破れた家がホットセールで、天津の学区住宅が高い需要を示している。

購入者は：自社使用要件は、商品とコストパフォーマンスが戻ってくる北京、上海、深圳の高価格層が安定しており、ティア1の都市で求められており、天津、漢口、郑州では需要が主導している。

（一）一次および二次市場の顧客グループは異なり、新築住宅の改装顧客グループが主流であり、二次市場はニーズに合わせて集約化されています。

1、中古住宅市場という大量の供給、価格低下、地理的位置づけなどの要因により、最初に改装した顧客グループを惹き付けます。

現在は、の需要グループは価格に敏感であるとみられています。1つは、既存の2次住宅市場のオーナーが期待を調整して市場に参加し、新しいリスト数が急増しているので、毎年の二次住宅市場の新しいリスト数が200万戸を維持している。

他方、中古住宅の価格は新築住宅よりも遥かに低く、CRICがモニターしたデータによると、14の中核都市の内側と外側の価格差は2024年6月末までに1万円/平方メートルを超え、中古住宅の価格の減少率は新築住宅よりも著しく、顧客の選択肢が多い。同時に、中古住宅には「見えるものがすべて」という利点があり、住宅設備は成熟して完備しており、竣工の不安がないため、中古住宅のニーズは中が強く、ニーズの集約化が進んでいる。

2、新築住宅市場において、供給量が少なく、中高価格帯が主流であるため、成約が制限されており、製品の新規性に優位性があるため、中高改修住宅に向けられている。

（二）三つの都市タイプ:北京、上海、深圳は高価格帯が安定しており、杭州と合肥は改善が主導であり、天津、漢口、郑州は必要性に焦点を当てている。

都市によって異なる住民の家購姿勢と購入能力により、住居購入顧客を以下のカテゴリーに分類することができます:第一に、必要十分なお金を持つ顧客にとって、結婚、落ち着く、生活することを目的とした初めての住宅購入が主流であり、購入力が比較的低く、中古住宅市場に乗り換えることが容易です。第二に、住居面積や機能性の改善が主流で、都市の近くや遠くの郊外や中古住宅が優れています。第三に、良い点と悪い点を取り換えて、住居面積と物件の施設改善を追求し、生活の質に重きを置く。住宅の交換が主流であり、新築市場に傾斜している。第四に、豪邸の購入力が高く、稀少な資源を所有し、新築市場に傾斜している。

上記のカテゴリー分けは、ほとんどの都市に適用されますが、都市ごとに微妙な違いがあり、以下のような違いがあります。

1、北京、上海、深センの中古住宅市場は必要な顧客が活発であり、新築住宅市場の広範な改善顧客容量が安定しています。

（1）必要な要因は限定制度の調整後に、第1次市場の顧客数が拡大し、第2次市場の動きがより顕著になりました。

北京市の場合、現在、中古住宅購入のために購入する人の75％が新婚住宅や中古住宅改修に購入する人であり、22％は3部屋住宅を購入する人です。特に、北京市が430新政策を発表した後、必要な住宅購入者の積極性と活性度が向上し、300万元以下の顧客の取引比率は3ポイント増加し、60平方メートル以下の住宅の選択比率は2ポイント増加しました。

また、上海については、2024年の527新政以降、中古住宅市場の帯見せ量と総額の区分析から、総額200-600万元の顧客動向が比較的活発であり、その顧客グループの約5割が中心地外部に関心を持っていることが判明しています。

取引の構成から判断すると、必要な住宅購入顧客は主に以下の2つの製品を選択します。一つは、五つの新興都市であり、計画と価格の優位性を備えているため、必要な住宅購入者の主流の選択肢になっている。2つ目は中心部「古いバラック」市場で、職業住宅バランスを実現することができる。特にエキスポ、lujiazuiなどの画面を周辺産業集積地域に設置し、ブロック開発が成熟しているため、既存市場において、「古いバラック」は予算の低い初期選択肢になっています。

（2）高度改造の顧客容量が比較的安定し、主に新築住宅市場に集中しています。一方、高級な改装製品は、供給不足、製品アップグレード等の要因により、往々にしてプレミアムな価格設定が可能であり、開発会社にとって重要な提唱点になっています。また、高級改装顧客はリスク耐性が高く、北上深の住宅価格は全国的に高く、外部の高純資産価値のある人々にも一定の虹彩効果があるため、高級ニーズは比較的安定しています。

3つのタイプの都市に加えて、杭州と合肥は改善に努めており、天津、漢口、郑州は必要性に焦点を当てています。

北京を例にすると、2024年上半期において、新築住宅市場で購入される家の購入にもっとも多いのは改修アパートの三居室で、50％を占めています。それに続くのは改修アパートの四居室以上で、29％を占めています。必要な人々が占める割合がわずか15％で、欲しい人々が新築住宅市場で常に改善する市場に入ることが見て取れます。

深センでも、高純資産顧客比率は上昇しており、改修顧客は2020年の15.4％から2024年の30％に増加しました。その中でも豪邸客の比率は6.16％に上昇しました。

2. 杭州と西安では、改善ニーズが主導になっており、高い改善ニーズはまだ充足していない。

第二の例は、杭州と西安を代表するもので、住民の住宅購入は改善のニーズに基づいています。尚、高い改善ニーズはまだ充足していません。

杭州の現在の市場は落ち着いており、投資ニーズが退潮し、自己需要が主要です。CRICの調査によると、現在の杭州の家を購入しようとする人々は、次のような人々が主流です：地区の改善（地域の改善）+地元の改善（面積の改善）+地元の多くの人々（機能の改善）+多数の物件の改善（投資と自己需要兼用）。

また、西安でも、現在の新築市場では、必要な人々の割合が減少し、改善の割合が増加する傾向があります。西安市場の総成約価格に基づいて顧客層を分類した場合、2024年において必要な人々の割合は28％であり、2023年より9％減少しています。一方、新しく必要になった人の割合は43％であり、2023年より1％増加しています。さらに再度修正する必要のある人々の割合は18％であり、2023年に比べ5％増加しています。豪華な改修を必要としている人の割合は11％であり、23年に比べ3％増加しています。

注目すべきは、コアエリアは供給不足に基づいて市場が堅調を維持するということです。例えば、杭州市場を見ると、2023年下半期には高級改修製品の出荷量や抽選率から見て、市場全体が下降しているにもかかわらず、5万以上の大半の高級物件プロジェクトは「即座に完売」となり、抽選率は低位のままであり、場合によっては「販売制限」も発動しています。一方で、高度に改修された製品は需要に対して供給不足であり、杭州コアエリアが供給を抑制しているため、非常にヘルシーな在庫が形成され、広い範囲で去年の消化サイクルはわずか11か月でした。

3.実際、ティン・ハン・ジョンにおいては第一に必要な層が主であり、ティアンジンの地域学区の所有者は増加しており、鄭州の地方市場の顧客が減少しています。

第二の例は、天津、武漢、鄭州を代表するもので、住民の住宅購入は必要な層によって主導されており、そのため全体としては中古の住宅市場の方が新築住宅市場よりも強い響きがあると言えます。小さな面積や低価格帯の物件は引き続き売上が好調です。

天津における新しい物件の顧客は、次のようなグループに大きく分かれます。まず、必要な層が7割を占め、(1)地価の低い新しい天津の人が引っ越してくるという目的があり、28%程度を占めていますが、最近は減少傾向にあります。(2)学区の資源を利用しての必要な層が約20％を占め、優れた学区の住居政策の牽引力により、学区必要赴をする方の需要が明らかに増加しています。(3)高いコストパフォーマンスのローカルの初期投資に強い取られる層が約22％を占めています。二つ目は改善する必要があるグループで、主に面積や機能の要求がアップグレードされるようなグループで、割合は約27％です。最後に、豪華物件のグループで、占有率はわずかに3％です。

武漢の新築住宅市場は二手物件市場が全面的に評価し、必要な人々向けの物件は少なくなっており、二手物件の成約数が増えています。一方、次の高級物件のグループの新築物件の比率が上昇しているため、二手物件の成約占有率は比較的少なくなっています。必要な人々と必要な改善を必要とする人々の間で、激しい内紛が繰り広げられています。具体的には、必要な人々や改善を必要とする人々は、二手の住宅を新築住宅よりも明確に好んでいます。そして、一方では、区画が売り込みを受けた周辺の住宅顧客が押し寄せています。次に、次のハイエンド物件や次のハイエンド物件は、二手の住宅と比べて明確に広い面積であり、古くなった小さな二手の物件は押し出され、ハイエンド物件では縦対横で成約数が多い。一方、ハイエンド物件と中間グレード物件では優位性があります。

郑州については、過去5年間では25歳から34歳の必要な顧客が主流になってきたものの、今年以降は地方市場の顧客が大幅に減少しています。地方市場における25歳から34歳の顧客の成約比率は30％前後から23.64％に下がっており、市内および周辺県市の顧客の比率は著しく増加しておらず、市場を鈍化させています。

未婚者は、西区板に集中し、高新技術産業開発区や常西湖などを好んでいます。同時に、既婚者、既に育児をしている家族は、郑新路、三全国基、運河新城など、設備の整った旧市街の中心地区を好んでいます。三世代同居の家族が物件を購入するエリアは比較的分散しています。

現時点では、必要な層が主な存在であり、必要な層が重視する設備、職業などは三環道路に近いエリアが優勢です。改善に対しては、高度に計画されたエリア（Binhe New City、Beilonghuなど）がより魅力的です。豪華物件の層の属性が強く、北龍湖エリアが主になっています。

購入力：北京、上海、深セン、杭州の一・二手市場が相互補完的であるのに対し、ティン・ハン・ジョンの一・二手市場は相互に代替可能である。

典型的な都市を見ると、一・二手住宅の顧客層の違いが大きく、購入力もまちまちです。全体的に、新築住宅の主力価格帯は、二手住宅の主力価格帯よりも明らかに高い傾向が見られます。新築と二手の売上主力価格帯の比較差異に基づき、以下の8つの代表的な都市を以下のように分類することができます。

（一）相互補完性：北京、上海、深セン、杭州の二手住宅市場は刚需に全面的に対応しており、新築住宅市場では改善とハイエンドの需要がまだ引き出せていないと言えます。

互換性のある都市、その名の通り、新築住宅と中古住宅の取引構造は異なり、北京、上海、深セン、杭州を代表として、新築住宅の顧客は改善に焦点を当て、中古住宅は必要な需要を受けるため、中古住宅の主力の価格帯も著しく新築住宅よりも低くなっている。このような都市にとって、中古住宅の活性化は、「旧物を売って新しいものを買う」の一部を再改善させ、高級需要を解放し、市場の熱気が中古住宅市場から新築住宅市場に徐々に伝播することになるかもしれません。

北京、上海、深セン、杭州では、改善と高級顧客は新築住宅市場に集中しており、改善顧客の取引価格帯は500-700万円に集中し、高級顧客の購買力は1000万円に達することができる。必要最低限の顧客は中古住宅市場に集中しており、主要取引価格帯は350万円以下です。

（2）互換性：天津、武漢、鄭州の取り替え効率は強くなく、1,2手の総額は200万元未満に集中しています。

互換性のある都市とは、中古住宅と新築住宅の取引構造に類似性がある都市で、総額、面積に特徴があり、顧客は短期的な新築住宅の供給制限や新築住宅の納品の安全性に疑問を持つなどの理由で中古住宅市場に追いやられることがあります。新築住宅の供給が増えたり、後半になって納品が着実に進んだ場合、顧客信頼の構築後、全体的な新築住宅の取引には上昇の可能性があるといえます。

天津、武漢、鄭州を代表として、新築住宅でも中古住宅でも、主要な総額は200万円以下で、成約率は5割以上です。

ただし、この3つの都市の新築住宅と中古住宅の主要面積帯には明確な違いがあります。天津の中古住宅は小面積を重視しており、70平方メートル以下の占有割合は32％ですが、新築住宅の主要な取引した面積帯は80-120平方メートルです。武漢の新築住宅と中古住宅の主要面積帯は基本的に同じで、80-140平方メートルです。郑州の中古住宅取引は主に90平方メートル以下であり、新築住宅の取引は主に「頭が二つある」ことを示す100-120平方メートルと70平方メートル以下が主流です。

総括的な予測として、北京、上海、深セン、杭州、長沙などの新築住宅は再改善需要が解放され、津汉鄭などの1,2手住宅は競争が激化する。

（1）新築住宅の面積が大型化し、改善顧客が主導し、中古住宅の総価格が下降し、必要な最低限の顧客が主導する。

（2）北京、上海、深セン、杭州、長沙などの新築住宅と中古住宅の互換性がより強く、さらなる改善需要には時間がかかる。

北京、上海、深セン、杭州、西安などの市場では、中古住宅市場と新築住宅市場の取引構造には大きな差があり、互換性が高くなっています。住宅価格が上昇し続けるにつれ、中古市場はより必要最低限の需要を受け、新築市場は改善期に入っています。中古住宅市場と新築住宅市場の購買力には明らかな差がある一方で、中古住宅市場の主力の価格帯は新築市場よりも著しく低く、取引面積帯から見ると、中古住宅の面積が小型化する傾向があり、全体的な主力面積帯も新築住宅市場よりも低く、中古市場の顧客層と新築市場の顧客層は異なるということを反映しています。

現在、これらの都市の中古住宅市場の活性化度は新築住宅市場よりも高く、今後置換需要の一部が新築市場に移行することが予想されます。改善による需要の解放は、将来的には新築住宅市場の安定的な回復を促進するだろう、特に北京、上海、深センなどの一線都市では、1000万円以上の高級顧客容量が安定し、購買力が堅調であるため、短期間にまだ解放の余地があります。

（3）津汉郑の一、二手の主要な価格帯は同様であり、一,二手市場の競争はますます激化する。

一方で、天津、武漢、鄭州では、新築住宅市場と中古住宅市場の購買力は同様であり、主要な総額帯は非常に似ています。両方とも必要な需要と必要な改善の購買力に依存しています。

このため、今後も1,2手の住宅「これは邪魔しないでください」の状況が続き、競争が激化すると予測されています。中古住宅は幅広い選択肢、価格的優位性、高い安全性などの利点があるため、引き続き必要最低限の需要を吸収することになるが、新築住宅市場にはいくつかの構造的な機会が存在する。後に新築住宅の小面積が供給増、さらにさまざまな戸建て販売促進手法をアップグレードし、間取りのデザインを革新することで、購入者信頼は徐々に回復し、1回目の新築住宅取引放量を刺激することができます。