2024年1-7月、トップ10の不動産企業は、権益販売額が8000億元を超え、割合は53％でした。

「2024年1-7月の不動産企業のセールスパフォーマンス」の研究成果によると、前100の不動産企業は、1-7月に累計権益販売が約15％の同比減少を記録し、7月には約40％の月次比減少を記録しています。Poly Developments、中国海洋不動産グループ、華潤置地がトップ3にランクインし、それぞれ権益販売額が1,565億元、1,500.82億元、966.9億元を記録しています。

セールス額から見ると、1-7月、トップ10、トップ30、トップ50の不動産企業のセールス額の基準値は、それぞれ約500億元、160億元、80億元です。販売面積から見ると、1-7月、トップ10、トップ30、トップ50の不動産企業の販売面積の基準値は、それぞれ360万平方メートル、100万平方メートル、50万平方メートルです。権益販売額から見ると、1-7月、トップ10、トップ30、トップ50の不動産企業の権益額の基準値は、それぞれ360億元、110億元、60億元です。

6月、商品住宅の販売は前月比で50.93％上昇し、都市住宅の消化が圧力を受けています。

1-6月、新築商品住宅の販売面積は4,791.6万平方メートルで、前年同期比で19.0％減少し、そのうち住宅販売面積は21.9％減少しました。新築商品住宅の販売額は、47,133億元で、25.0％減少しました。そのうち住宅販売額は26.9％減少しました。

地域別に見ると、東部地域の売上高は29,924億元で、前年同期比で25.4％減少しました。中部地域は8,481億元で、26.7％減少しました。西部地域は8,528億元で、23.0％減少しました。東北地方は1,200億元で、17.8％減少しました。

オピニオン指数によると、1-6月、不動産物件の累計販売額は前年同期比で減少し続けており、市場はまだ底堅い状態にあります。政策が徐々に発揮されるにつれて、6月の商品住宅の販売額は1.1468兆元に上昇し、前月比で50.93％上昇しました。

第20回中央委員会第3回全体会議の「決定」には、各都市政府に不動産市場の調整権限を十分に与え、都市別の政策を施行し、都市に関連する住宅の購入制限政策を解除または減少させ、一般住宅と非一般住宅の基準を撤廃することが記載されています。

地方調整により、より多くの自治権が与えられ、地域に合わせた政策を策定できるようになり、不動産市場の安定的な発展を推進できるようになりました。

この期間中、60以上の都市が不動産政策を発表し、契約税補助金、融資限度額、人材優遇策などの分野に重点を置いて、様々な不動産解決策を提示しました。例えば、昆明は、昆明市の不動産市場の安定的な健全な発展政策措置を統合することを決定し、供給構造の最適化、プロジェクト計画サービスの強化、要素保証の質の向上、在庫住宅の流動化を含む5つの分野を改善することが記載されています。

在庫住宅の消化は、依然として重要な方向性です。広東省は、保護的な住宅の建物を収集する取り組みを積極的に進めています。政策については、要求に従って自主的な判断を行い、実施を規制し、リスクを防止し、金融支援政策をうまく活用しながら、規範的に実施しています。在庫住宅を収集する取り組みに従事しています。

統計局のデータによると、今年6月末までに、待機中の商品住宅の有効面積は7,389.4万平方メートルで、前年同期比で15.2％増加しました。そのうち、住宅の待機中の面積は23.5％増加しました。（2023年6月末、待機中の商品住宅の面積は64,159万平方メートルで、前年同期比で17.0％増加しました。そのうち、住宅待機面積は18.0％増加しました。

新築不動産市場の案内量が増加し、都市間の取引は分化しています。国家統計局のデータによると、6月、一線都市の新築住宅販売価格は前月比で0.5％減少し、減速率は前月比で0.2ポイント縮小しました。そのうち、北京、広州、深センはそれぞれ0.6％、1.2％、0.7％減少し、上海は0.4％上昇しました。二線都市の新築住宅販売価格は前月比で0.7％減少し、前月と同じ減速率です。三線都市の新築住宅販売価格は前月比で0.6％減少し、減速率は前月比で0.2ポイント縮小しました。

国家統計局のデータによると、6月に一線都市で新築住宅の販売価格は前月比で0.5％減少し、減速率は前月比で0.2ポイント縮小しました。そのうち、北京、広州、深センはそれぞれ0.6％、1.2％、0.7％減少し、上海は0.4％上昇しました。二線都市の新築住宅販売価格は前月比で0.7％減少し、前月と同じ減速率です。三線都市の新築住宅販売価格は前月比で0.6％減少し、減速率は前月比で0.2ポイント縮小しました。

一線都市の新築住宅の販売価格は前年同期比で3.7％減少し、減速率は前月比で0.5ポイント拡大しました。そのうち、北京、広州、深センはそれぞれ2.4％、9.3％、7.7％減少し、上海は4.4％上昇しました。二線都市の新築住宅販売価格は前年同期比で4.5％、三線都市の新築住宅販売価格は前年同期比で5.4％減少し、減速率はそれぞれ前月比で0.8％、0.5％拡大しました。

新築物件の案内量が増加し、都市間の取引は分化しています。上海Lianjiaのデータによると、6月、新しいリスト件数が前月比で10％増加し、新規顧客数が前月比で15％増加し、案内件数が前月比で25％増加しました。

諸葛データ研究センターの監視データによると、2024年6月に上海で新築マンション10839部屋が成約し、前月比30.67％増となり、単月の成約量が年初来の最高に達しましたが、前年同期比4.15％減少しています。6月27日から7月10日まで、北京市の新築マンションのウェブサイン数は2666套で、政策改訂2週間前に比べて40％以上増加しました。特に新政策発表後の最初の週末である6月29日から30日にかけては、北京市の新築住宅の販売数が720套に達し、前週末比240％増加しました。

6月、深圳市の新築住宅販売棟数は3195套、33.74万平方メートルで、前年同期比34.42％減少しています。新築住宅の販売棟数は2927戸、29.64平方メートルで、前年同期比4.49％減少しています。

観点指数が監視した10の都市では、7月の最初の3週間で、商品住宅の成約面積は385.8万平方メートルで、前月の最初の3週間に比べて8.1％減少しています。特に北京の増加率が最大で、その他の都市は増減率が異なります。

6月に、一線都市の中古住宅販売価格は前月比0.4％減少し、前月より0.8ポイント減少しました。そのうち、北京と上海が年初から初めて上昇し、それぞれ0.2％、0.5％上昇し、広州と深圳はそれぞれ1.5％、1.0％減少しました。二線都市の中古住宅販売価格は前月比0.9％減少し、前月より0.1ポイント減少しました。三線都市の中古住宅販売価格は前月比0.9％減少し、前月と同じとなりました。

一線都市の中古住宅販売価格は前年同期比9.0％減少し、前月より0.3ポイント減少しました。そのうち、北京、上海、広州、深圳がそれぞれ7.8％、6.3％、12.4％、9.5％減少しています。二線と三線都市の中古住宅販売価格はそれぞれ7.9％、7.7％減少し、前月より0.4ポイント増加しています。

観点指数は、中古住宅価格指数が前月比で低下したことは、価格を量で交換する傾向が続いていることの主な原因です。北京市の中古住宅のウェブサイン量は、6月27日から7月10日までに8004套に達し、政策改訂前2週間より7％以上増加しました。諸葛データ研究センターの監視データによると、上海の中古住宅の成約数は26374套で、前月比48.94％増加し、成約数は約36か月ぶりの新高となりました。

5年以上のLPR住宅ローンの期間内で、金利水準は3.85％で、基準利率は10ベーシスポイント低下しました。

7月22日、中央銀行は、1年間のLPR金利を3.35％に、5年以上のLPR金利を3.85％に設定し、それぞれ前回の基準金利より10ベーシスポイント低下しました。

中国中央銀行が発表した数字によれば、6月には、個人住宅ローンの新規利率は3.49％で、前月から15ベーシスポイント低下し、前年同期から65ベーシスポイント低下し、歴史的な低水準にありました。企業向けの新規貸付加重平均利率は3.65％で、前月から5ベーシスポイント低下し、前年同期から32ベーシスポイント低下しています。

金利が低下することにより、銀行の利ざや収入の余地がさらに狭まりました。住宅購入費用や敷居が低下することにより、一定の程度家購入需要を刺激することができます。

2024年上半期、人民元預金は11.46兆元増加し、うち住宅預金は9.27兆元増加しました。（2023年上半期、人民元預金は20.1兆元増加し、前年比1.3兆元増加。うち住宅預金は11.91兆元増加しました。）

2024年上半期、人民元ローンは13.27兆元増加し、住宅ローンは1.46兆元増加し、企業ローンは11兆元増加しました。（2023年上半期、人民元ローンは15.73兆元増加し、前年比2.02兆元増加しました。）

中央銀行によると、預金残高が減少し、住宅ローンの残高を事前に返済するために預金残高を使用する居住者が急増しています。

部門別に分けると、住宅ローンは1.46兆元増加し、うち短期ローンは2764億元増加し、中長期ローンは11.80兆元増加しました（前年同期比19.18％減少）。2023年、住宅ローンは短期ローンが1.33兆元増加し、中長期ローンが1.46兆元増加し、全体で2.8兆元増加しました。

単月で見ると、6月の住宅中長期ローンの変動額は+3202億元で（5月は+514億元）、ローン購入者の数が増加したことを意味しています。

前年同期と比較すると、住宅ローンの新規増加額が減少し、預金もやや減少しているため、ローンでの購入数が減少し、一括購入が増加していることを意味しています。現在、一括購入者は通常、高級住宅に傾倒する傾向があります。

7月25日から、中国工商銀行、中国農業銀行、中国銀行、中国建設銀行の4大商業銀行が人民元の預金掛け板金利率を引き下げました。これは、今年以来の大型商業銀行の初めての人民元預金利率の引き下げであり、2022年9月以来の第5回目の引き下げでもあります。大型商業銀行の引き下げに続き、その他の銀行も順次預金金利を調整するでしょう。

今回の4大商業銀行の預金金利の引き下げは、基本的に、住民の消費を促進し、企業および個人の融資費用を減少させ、投資を刺激することを目的としています。

厳しい経営状況で、不動産開発企業の一部は、損失額を251.81億元から317.10億元に予想しています。

1-6月期、不動産開発企業の振り替え資金は53,538億元で、前年同期から22.6％減少しました。

そのうち、国内ローン8207億元、6.6%減少；外資13億元、51.7%減少；自己資金18862億元、9.1%減少；手付金および前受金15999億元、34.1%減少；個人住宅ローン7749億元、37.7%減少している。個人住宅ローン、手付金および前受金の両指標が最も減少しており、これは現在の不動産企業が需要側からの販売回復がまだ困難であることを示しています。

データから見ると、開発業者はまだ十分な資金を確保できていないため、資金政策は開発業者にまだ時間がかかることを示している。資金不足のため、今年1月から6月まで不動産土地購入費用19812.87億元、前年同期比6.1％減少しました。

不動産投資規模の下降トレンドは、国家の土地財政収入のパフォーマンスにも反映されている。今年の上半期、国有土地使用権の譲渡収入は1,526.3億元で、前年同期比18.3%減少し、前5か月の減少幅を4ポイント拡大しました（2023年1月-6月国有土地使用権の譲渡収入は18,687億元でした）。そのうち、譲渡収入に関連する支出は22,000億元で、前年同期比9.2％減少しました。

不動産開発業者の資金面は、販売の影響を受けるだけでなく、引き渡しに対する圧力もあります。全体的に見ると、引き渡しには現在も多額の出費が必要とされています。期間中、企業は上半期の引き渡し状況を積極的に公表しています。

観点指数の統計によると、22の不動産開発業者が上半期に合わせて86.11万套を引き渡しました。不動産開発業者の発表した年間引き渡し目標からは、一部の企業は上半期の引き渡し量が50%を超えていないようです。この中でも、碧桂園は今年1～6月に累計15.45万套の住宅を販売し、累計販売面積は1822万平方メートルでした。碧桂園グループは、今年年初の年次業務会議で、2024年までに48万套の住宅を引き渡す目標を掲げました。

不動産開発業者が抱える問題は、資金だけではありません。全体の収益から見ると、厳しい事態が続いています。7月30日現在、観点指数によると、上半期の業績予想を発表した22の不動産開発業者のうち、19社が当社の純利益を持っておらず、3社が利益を上げていることが予想されている。予測される損失額は251.81億元から317.10億元の間です。今回の業績予測では、多くの国有企業や地方国有企業でも損失または利益の縮小が見られ、業界全体の利益能力が減少していることを反映しています。企業は厳しい経営状況を余儀なくされています。