智通財経APPによると、8月1日、克而瑞不動産・不動産運営研究は、2024年1-7月中国の不動産企業の新規価値のTOP100を発表しました。データによると、7月の土地市場供給は減少し、冷たく分化した状態になっており、上海や杭州は比較的熱い一方で、蘇州や西安は冷めています。企業の投資活動は依然として弱い状況が続いており、新たな土地の取得額は前年比で40%減少し、投資額のトップ100も同比で38%減少しています。販売トップ100の不動産企業も慎重な姿勢を見せており、全体的な土地の取得・販売比率はわずか0.15です。今後の展望として、克而瑞は、土地の期待については、不動産市場の修復の進展を待つ必要があると考えており、短期的な投資活動は慎重な傾向が主流となりますが、一部の実力のある不動産企業が優良物件に積極的にアプローチすることが予想されます。

土地市場供給は減少し、状況が分化している

7月28日時点で、全国の300の都市で経営用土地が4828万平方メートル売却され、前月の同期間に比べて15%減少し、前年比でも33%減少しています。北京、上海、杭州、長沙の優良物件が市場の入札に参加したことで、今月の平均プレミアム率がいくらか回復しました。 個々の市場では、熱気が戻っている極少数の都市もあります。例えば、杭州では、高いプレミアムの高級マンションなどが相次いで落札され、高いプレミアム率の59％や23％などの優良物件が落札されています。しかし、市場の分化は依然として顕著であり、大多数の都市での平均プレミアム率は1％以下です。

新たな資産のトップ100の基準は、前年比で40％減少し、投資先のトップ10には断層が見られました

7月末までに、新規の土地投資トップ100の基準は305億元で、前年同期に比べて35％減少し、前月末と比較して2％落ち込んでいます。新規土地の価値、建築面積のトップ100の基準は、それぞれ11.2億元、252万平方メートルで、全体的に10％から40％の減少となっています。つまり、その価値の基準は今年最大に拡大しており、不動産企業の投資活動は回復しないと予想されています。

新規土地投資額が200億元を超えた企業の数は7社に増加しましたが、トップ企業の投資額には断層が見られ、新規の土地価値で8番目の企業は、前任者とほぼ同額から100億元以上の差が出ています。

全体的に、6月末までに、新規土地商品価値、価値、建築面積のトップ100の総額は、それぞれ11397億元、5154億元、5871万平方メートルで、前年同期に比べて32％、38％、19％減少しており、減少幅は一部縮小していますが、前年同期と比較すると依然として大きな開きがあります。

トップ10の不動産企業の投資意欲は比較的高く、新規商品価値の収束度が「ヘッドトレス」と「テールトレス」に向上しています

新規商品価値と販売価値の比率は、2021年1-7月までの百強不動産企業では0.15で、完全新築の意欲が最も高いのはトップ10の不動産企業で、新規商品価値の比率は0.18に達しています。後ろ50位の企業の新規商品価値と販売価値の比率は0.14で、各階層の比率はほぼ変化していません。

収束度に関しては、「ヘッド」と「テール」の比率が高くなっています。新規商品価値のトップ10の不動産企業は、TOP100の総商品価値の55％を占め、後ろ50位の不動産企業は総商品価値の16％を占めており、前月末と比較して2ポイント増加しています。各階層の比率はわずかに減少しています。

典型的な不動産企業の投資額は前月比で21%増加し、国営企業は核心都市に不動産を貯蔵する

2017年度同期と比較して、活動的な新規土地投資額は3分の1未満に、同規模の企業の投資額は前年同期と比較して減少しており、投資姿勢はますます慎重になる傾向があります。

ある高水準都市では、密度の低い土地が大量供給されたため、典型的な不動産企業の土地購入額は2か月連続で最低値を更新しています。3名の投資家が重要なモニタリング期間の土地投資額を合わせて、348億元に達し、前月比で21%増加したものの、前年同期と比較してほぼ半分になっています。ということは、新しい土地の開発に依存している大企業の投資額も減っているということです。

7月に活動的な新土地の購入を行ったのは、規模の大きな国営企業で、ポリ開発グループは北京、上海などの都市で土地を貯蔵し、147.5億元を投資しました。緑城、中国商人などの投資額も30億元超を記録しています。

都市の選択において、中核都市と中核地域が不動産企業の焦点となっています。典型的な不動産企業の土地開発で、一、二線都市の投資額比率が95％以上を占め、北京、上海、成都、杭州などの主要都市が中心となっています。

新しい住宅市場の回復効果の伝導にはまだ時間がかかります。不動産企業は引き続き慎重に投資を続けています。

各地において調整政策が相次いで発表された後、市場の反応はさまざまであり、調整効果が不動産市場に広がり、冷たく分化した情勢が生まれています。 例えば、上海、杭州などの都市の中核地域が注目を集める一方で、蘇州、合肥などの都市は引き続き低迷しており、主要地区でのプロジェクトの販売が不振であったため、不動産開発業者の土地購入の信頼度に大きな影響を与えています。

企業側から見て、新規土地投資に積極的に携わっているのは百強不動産企業の3割であり、重点監視している不動産企業の単月投資額は2か月連続で最低値でした。不動産に積極的な国営企業である保利開発、招商蛇口は引き続き積極的に投資しており、投資の難しい状況下で、国営企業は引き続き優良な資産を取得することで資産構成を改善し、経営をさらに強化するための固い基盤を作ることができます。

全体的に、企業投資はまだ住宅市場の回復を待っており、企業投資の信頼感を高めています。また、低密度や優れた立地条件を持つ優良土地が都心にあるため、企業にとってはまだ大きな魅力を持っており、積極的な競り合いを引き起こすことになるでしょう。