公司与深圳龙华区政府就华南物流园一期约53万平方米土地整备项目签订了土地整备监管协议书，根据协议书，华南物流园公司将获得10.58亿元拆迁补偿费，以及10.87万平方米留用地使用权（容积面积约69.42万平方米），参考前海项目，该行测算，华南物流园项目土地增值及住宅开发收益有望达132-155亿元，释放维度为未来6-8年。中金は、深セン国際（00152）に対して「業界を上回る」評価を付け、同社の2024年から2025年のEPSがそれぞれ1.13／1.49香港ドルであると予測しています。CAGRは37.0％であり、目標株価は7.61香港ドルです。市場は分配可能な持続性について懸念していますが、同行は華南物流団地の土地評価と開発運営収益の解放が今後6〜8年間を超える可能性があり、同社は過去に配当政策を着実に行ってきたため、現金流と利益の期限（マッチング）が誤ることがあるが、同社は依然として配当比率を維持できる能力があり、華南物流団地の土地評価及び住宅開発収益が132-155億香港ドルに達することが期待されるため、配当性向が維持できると考えています。
中金の主な見解は以下の通りです。
華南物流园が転換を実現し、土地価値が再び解放される。
同社と深圳龍華区政府は、華南物流団地第1期約53万平方メートルの土地整備プロジェクトに関する土地整備監督協定を締結しました。同協定に基づき、華南物流団地社は10.58億元の立ち退き補償金を受け取り、87万平方メートルの使用権（容積面積約69.42万平方メートル）を得ることができます。前海プロジェクトを参考に、同行は、華南物流団地プロジェクトの土地評価及び住宅開発収益が132-155億香港ドルに達することが期待され、未来6〜8年間の解放が可能であると推定しています。
通常の経営利益は安定しています。
1）有料道路及び環境保護：深圳高速を中心とした事業であり、同社の利益基盤です。同行は、長江二期が今年オープンしたことで業績が着実に改善すると見込んでいます。2）物流団地及び物流サービス：2017年から2023年の物流団地収入のCAGRは17.9％です。同社の発表によると、2024年から2025年の間には約153.4万平方メートルの物流港が開業する見込みであり、同行は引き続き物流団地事業の成長性を有すると考えています。また、2024年には公募REITsの発行が予想され、収益が増加する見込みがあります。
同社の配当政策は安定しており、2013年から2023年までの累積配当金は156.5億香港ドルです。過去5年間の平均配当比率は51.0％であり、今年の収益予測（同行の見積もりによると、今年および来年の華南物流団地の土地解放による評価収入が約20/31億香港ドルになると考えられる）に基づいて、50％の配当比率で計算すると、現在価格は2024年および2025年の配当利回りがそれぞれ9.0％/11.8％に相当し、非常に魅力的であると見なされます。
配当政策は安定しており、配当利回りは魅力的である。
住宅は住宅です。現金はキャッシュまたはマネーマーケットです。期限は期限です。物流は物流です。
リスク
経済成長が予想に届かない、華南物流园の土地価格や進展が予想に届かない、不動産の売り上げが予想に届かない。
