ソースによると、keホールディングス（BEKE.US）は最近、2024年第2四半期の決算説明会を開催しました。不動産市場の見通しについて、keホールディングスは、7月の2ndハンド取引量が減少したことを明らかにし、これは政策の影響が出た結果と、夏の季節性の重なりが原因です。各地の政策効果は約2ヶ月に持続し、1st tierの都市の7月の取引量は、4月に比べて約5％高い水準に戻ったが、前年同時期比では2ndハンドの取引量が大幅に増加し、7月の最後の週における取引量は前年同期比で30％増加しました。7月の2ndハンド価格は前政策前に修正を続け、1st tierの都市では政策前の幅が狭くなっています。

1st tierの都市の取引量が中枢までパルス修正された後、価格にも一定の支援がありますが、不動産価格の期待と購入者の観望気分は、市場修正の勢いにまだやや抑制的な影響を及ぼす可能性があります。政策は市場動向に影響を与える重要な変数であり、需要面のさらなる制限緩和/非首都区住宅・世帯向け住宅基準の調整や供給側の不動産開発企業の支援と在庫の減少など、さらに政策が出され、実施されることで、市場はより早く底を打ち、企業の安定に向けて歩みを加速させることができます。

Q&A

Q：不動産市場はQ2以降、多くの政策を導入しましたが、517以降市場はどのように変化しましたか？新築市場と2ndハンド市場は引き続き分化していますか？下半期の新築/2ndハンド取引量の動向はどうですか？ A：Q2市場は徐々に修復され、2ndハンド市場の取引量は明らかに増加し、6月の2ndハンド住宅価格の下落率は前月比で縮小しました。新築市場は、季節などの非季節的な改善はまだ見られていませんが、Q2の同比低下率も月々に縮小しており、Q1には過去最大の市場調整が高い基礎と季節的な理由で生じていたが、同時に市場取引は2ndハンドへと続いています。24H1の全国2ndハンド取引額は、23年の40％から24H1の44％に増加しました。

政策面：上半期における緩和策では、在庫を活性化させ、クレジットを最適化し、高水ファーストティア都市では引き続きロックアウト政策を緩和するなど、様々な「括り付け政策」が導入されました。 Q2の2ndハンド取引量は明らかに修復されており、7-8月の間に段階的に増加しており、伝統的な季節性トレンドよりもはるかに優れています。6月の取引量は2020年以来最高水準です。その中で、5月下旬以来のロックアウトとクレジット緩和刺激は、1st tierの都市でより明確に現れており、6月には、1st tierの都市でベイクプラットフォーム取引量は政策前の4月に比べて46％増加し、前年同期比で132％増加しました。上海では、政策の緩和度が大きかったため、6月の取引量は政策前の4月に比べてほぼ80％増加し、今年初め以来の最高を記録しました。 2ndおよび3rd tierの都市は、過去に数回の政策緩和を経験していたため、今回の政策の影響と市場の反応は比較的限定的です。

取引構造：1st tierの都市における住宅市場の主力は、住宅をアップグレードする需要であり、都市圏全体の60〜80％を占めています。首都市のコアニーズの需要比率が上昇し、住宅価格と収入の比率が改善し、頭金や住宅ローン金利の低下により、住宅購入可能性が向上しています。購入制限の緩和により、多数の初めての住宅購入希望者が市場参入の資格を得たことで、6月の非現地籍は30％から60％に増加し、単身者比率は6ポイント増加しました。

2ndハンド価格：全体的な戸建住宅の2ndハンド価格は調整されているにもかかわらず、keホールディングスの研究所のデータによると、6月の全国的な2ndハンド住宅価格の下落率は改善し、5月の1.7％から6月の1.2％に縮小しました。その中でも1st tierの都市はすでに底がついています。北京と上海の住宅価格は6月にそれぞれ0.4％と1.2％上昇し、2nd tierの都市もわずかに改善しています。オーナーは、ルーズリスト価格を選択する傾向が見られますが、6月には、3月に比べて、急いで売りたいオーナーの割合が8ポイント減少しました。一方、観覧を選択するバイヤーは多数派であり、主な制約要因は家屋価格の不安定性です。

このラウンドの政策と前のラウンドとの比較：2ndハンドの市場活性度は向上しているものの、2ndハンドの住宅価格は大幅に下落しておらず、これは1st tierの都市の市場の需要が豊富であり、住宅の支払い可能性が向上し、住宅購入のコストが大幅に削減されたため、需要が徐々に参入に移行して、1st tierの都市の住宅価格を支えるようになったことを意味します。有効性は、過去2〜3年間に行われた緩和政策の蓄積効果を含め、ある程度確認されたことを意味します。新築市場の取引量は、Q2同比低下率が徐々に縮小してはいますが、明確な改善はまだ見られていません。クリゾットのデータによると、1st半期のトップ百戸企業の売り上げは、前年同期比で約42％減少し、6月にはすでに22％減少しましたが、多くの地域では新築と2ndハンドの価格差がなくなり、新築の価格優位性が低下すると同時に、供給側の問題は持続しています。製品自体は新築に近く、現在の市場に合わせた2ndハンド住宅により多くの買い手需要を生み出すには、市場の構造的な安定化と修復が必要です。

政策は以前と大きく異なります。2ndハンド市場で活発な取引が見られますが、2ndハンド住宅の価格は大幅に下落していないため、市場が支払い価値、住宅のコストの減少などのコンテキストで需要から見込まれることで、需要は見ごろから市場に移行し、1st tierの都市の家屋価格に支えとなることになります。政策の有効性は、2〜3年間の継続的な緩和政策の累積効果を含め、一定の一定の程度の確認を受けています。新築市場の取引額は、Q2同比低下率が徐々に縮小してはいますが、明確な改善はまだ見られておらず、クリゾットデータによると、金融前半のトップ百戸企業の売り上げは、前年同期比で約42％減少し、6月にはすでに22％減少しました。多くの地域では、新築と既存の住宅価格差はなくなっており、新築の価格優位性が減少すると同時に、市場にはまだ十分な住宅供給がありません。2ndハンド住宅市場は、新築住宅市場とは異なり、市場により即時的な要求を満たすことができます。

後半年の市場の見通し：7月の中古住宅取引量は政策効果と夏季の季節的な重なりによる共同の結果で落ち込みました。全国各地の政策効果は約2ヶ月間続き、一線都市の7月の取引量は4月に比べ約5％高い水準になりましたが、7月の中古住宅取引量は前年同期比で大幅に増加しました。7月最後の1週間、前年同期比で+30％の単位数でした。 7月の二次市場価格は続いて調整され、一線都市の価格調整幅は政策前よりも狭くなりました。一線都市の取引量は脈動的に修復してから中枢に戻り、価格もある程度のサポートが得られるようになりますが、住宅価格の期待や購入者の見送り感情は市場の修復力を抑える可能性があります。政策は市場動向に影響を与える重要な変数であり、需要側のさらなる制限解除/引き下げや普通住宅/非普通住宅基準の調整、供給側の不動産企業の救済と在庫削減などの政策がさらに発表され、実行されることで、市場は急速に底を打ち、安定することが期待できます。

Q:新築市場が全体的にゆっくり回復している中、業界を上回る方法は何ですか？アルファはどれくらいありますか？貨幣化率の見通しは？ A:24H1の貝殻の新築ビジネスは、不動産取引ビジネスで市場の目標を超え続けています。Q2の新築総取引金額は2353億円で、前年同期比で20％減少し、前四半期比で55％上昇しました。クラ行100強の大手不動産企業の2Q度の売上高は、前年同期比で35％減少し、6月の貝殻プラットフォームの新築ビジネスの締結取引額は前年同期比で12％増加し、業界の売上高は22％減少しました。これは市場に比べて著しく優れたパフォーマンスです。市場において、貨幣化能力を犠牲にしていないのです。購入者市場では、新築不動産ブローカーがより良いインセンティブを得るのを支援して、現在の市場における新築の脱化および販売をサポートすることができます。

Q:新築市場の回復が緩やかな環境で、業界を上回る方法は何ですか？アルファはどの程度ありますか？貨幣化率の見通しは？ A:24H1の貝殻の新築ビジネスは、不動産取引ビジネスで市場の目標を超え続けています。Q2の新築総取引金額は2353億円で、前年同期比で20％減少し、前四半期比で55％上昇しました。クラ行100強の大手不動産企業の2Q度の売上高は、前年同期比で35％減少し、6月の貝殻プラットフォームの新築ビジネスの締結取引額は前年同期比で12％増加し、業界の売上高は22％減少しました。これは市場に比べて著しく優れたパフォーマンスです。市場において、貨幣化能力を犠牲にしていないのです。購入者市場では、新築不動産ブローカーがより良いインセンティブを得るのを支援して、現在の市場における新築の脱化および販売をサポートすることができます。

1）不動産企業の協力：チャネルと開発業者の間で利益相反する関係を築き、チャネル産業連鎖は、純粋な販売から需要の洞察と解析に転換されます。今年は、核心的な国家企業と高品質のトップ不動産企業に対するカバーを引き続き拡大し、革新的な金融サービスを提供することで、彼らの要求によりよく対応します。Q2末までに、新築総戦略協力の締結開発業者数は25社を超え、去年の2倍以上に増加しました。戦略的な協力がある不動産企業の新築ビジネスの割合は6月に26％に上昇し、前年同期比で11ポイント高くなりました。6月の貝殻の協力新築プロジェクトの割合は、当社が運営する都市（北京、上海を含まない）の販売中新築プロジェクトの62％に達し、去年同期の49％に対して増加しました。

2）チャネルの販売能力：過去に人海戦術を採用していましたが、今年は技術ツールの支援を受けて新築の細かい運営を充実させ、潜在的な新築顧客を二次市場で活性化して転換させています。新築不動産ブローカーの業務規模が拡大し、今年は総合物件ブローカーの権限を開放しています。たとえば、6月の長沙では、新築不動産ブローカーは前年同期比で3倍以上に増加し、競争力のある料率や保交機能の改善など、新築ブローカーの意欲を引き出しました。

3）技術のサポート：新築潜在顧客のプロダクトがさらに進化し、ブローカーが短期的に最も取引しやすい顧客、および二次市場の顧客の中で、新築の潜在顧客をより正確に特定することができるようになり、新築顧客の取引効率が向上します。Q2の新築潜在顧客は有効な在庫顧客の約5％を占め、70％の新築登録販売を占めています。革新的なサービス形式では、古いものを新しいものにする、省新庄、アンニン団、および新築購入プロセス中に発生するいくつかの要求を満たすレンタル要求などの製品があります。これにより、新築の販売および去化効率が向上しました。

Q:成長する1つのレースで、链家と非链家の重点は何ですか？前線の反応は？会社の業務が比較的安定している都市では、どこが創新のポイントですか？ A:核心戦略は「促進された成長と調和のとれた生態系の構築」であり、ベールングループの一部である貝夥門店：非チェーンジャーの活動的な店舗数は24H1でおよそ38,900もあり、非チェーンジャーの活動的なブローカーは30.8万人あり、前年末に比べてそれぞれ6％と2.8％増加しています。24H1では、48の核心的な接続ブランドを追加し、契約した店舗数は6,500を超え、月間平均で約1,200軒の店舗を新しく契約し、新しい店舗の6か月間の保持率は93％に達しました。結合された店舗ブランドには、収益性の優れた引用、分割払いなどの支援が与えられ、老店経営者とカスタム貝殻融合計画を介して、新しい店舗を支援しています。

2）店舗のエフェクティブ人材：昨年9月以来の全ての契約済み店舗は、契約から3か月後にはプラットフォームにおける貯蔵店舗の80％以上の仕事ができます。同時に、重要な都市では、AI選物師、物件盤の監査などの一連の細粒度な運用措置と技術支援を実施して、店舗の効率を高めることができました。そして、私たちの新しい店の投資は比較的良い収益を上げました。23年度第4四半期には、新しい契約ルールでの提示（確認）された店舗は、24年6月までに合意され、ローイはプラスになりました。24年1Qの新しい拡張店舗は、上半期のプラットフォームの純収益貢献と拡張の予想支出が同じくらいであるため、続く店舗規模とビジネスを単一のプラットフォームに生態共生を創造することに高い和音が必要であると提起しています。当社は、今年、地域業務評議会のカバー範囲をさらに拡大し、Q2最終の時点で、74の都市に適用され、共通の目標を持つサービスプロバイダーがプラットフォームのルールを手掛け、エコシステムガバナンスの権威が店舗オーナーとブローカーによってより多くの要求を押しつけられ、産業の競争を促進しています。

贝连店舗：

1）店舗規模の拡大：24H1では、非チェーンジャーの活動的な店舗数はおよそ38,900軒あり、非チェーンジャーの活動的ブローカー数も30.8万人増加し、前年末に比べてそれぞれ6％と2.8％増加しています。24H1は、48の核心ブランドを追加し、6,500店舗以上が契約し、1か月あたり約1,200店舗が新たに契約され、新しい店舗の6か月間の保持率は93％に達した。連携店舗ブランドには、収益性の優れた引用、分割払いなどの支援が与えられ、老店経営者とカスタム貝殻融合計画を介して、新しい店舗を支援しています。

2）店舗効率：今年は、すべての新しい契約店舗は、契約後3か月以内にプラットフォーム上の在庫店舗の80％以上の仕事に対応することができました。一部の重要な都市では、AI選物師、物件盤監査などの細分化された運用措置と技術支援を通じて、店舗の性能を向上させることができました。店舗の成長投資は、比較的良い投資効果を上げた。23年度第4四半期には、RAPがあり、24年6月までに提示された全ての新規契約店舗が合意され、ROIが正になりました。24年1Qの新規店舗契約により、プラットフォームの純収益貢献が拡大し、店舗の拡大が増加することで、ビジネスは単一のプラットフォームに向けて環境を整えることが重要であると考えられます。

直営ビジネスの链家：イノベーションソリューション

1）仲介人の収入競争力を高め、大規模店舗モデルを推進すること：18人以上の大規模店舗の割合は51％に達し、23％+5.4％に増加しました。仲介人の退職率は24H1で4％以下に低下しました。

2）コミュニティ接続モデルの革新：たとえば、上海の链家は、小規模なコストの高速投資の定向・対象となるコミュニティサービスステーションを持つ店舗分類を探索し、彼らのサービス力を高めています。上海の営業地域内で物件規模を展開し、昨年同期の76％に対し2Qで87％に達しました。

3）旗艦店を使用して、家に関するさらに多くの要素を重ね合わせ、一つの場所で暮らしに関するサービスを提供し、ブランドクロスオーバーのアライアンスストアを通じて、より高い頻度のコミュニティに接続します。ホームデコレーション専門家とデザイナーが構成された合同ショップを設置し、公共の場所で展示を行い、ホームインスタレーションの顧客獲得を前置き化し、コミュニティとより密接につながります。

4）人材の育成：大学生のクロス層人材とコミュニティエキスパートの3つの人材タイプで募集し、様々なプランを提供して新人の成長をサポートし、高品質のサービス提供者の人材チームを構築する。店舗経営者のリーダーシップ向上に取り組んで、1体制3ウィング戦略の支柱として、リアルデコレーションサービスに焦点を当て、複合的なビジネスマネージャーを育成するために店舗経営者のリーダーシップ育成プロジェクトを立ち上げました。長期的な職業化の進展を促進します。

Q：上半期のホームデコレーションビジネスの最新の進展は？業務および財務のハイライトは何ですか？ A：昨年、ホームデコレーションビジネスはすでに百億の規模に達し、今年はペースを落とし、主に基盤設備と能力構築を行っています。HomeSaaSシステムに基づくデータプラットフォームの能力、持続的なイテレーションとプロセスの再構築、およびハードウェアとカスタム家具の納品能力の最適化などが含まれます。今年、Home SaaSは既に2.5バージョンに進化し、全国展開を計画しています。現在、北京、上海、成都などに展開され、顧客ソースの販売システム、中央制御システム、建設納品システム、サプライチェーンシステムの5つのセクターをカバーしています。 Home SaaSの2.5は、以前のバージョンよりも仲裁モジュールと一体化された素材履行モジュールのアップグレードを主に含んでいます。標準化された建設図面プランを発行し、自動的に補修価格を表示することにより、デザイナーの効率を向上させ、エラー率を減らすことができます。すべてのデザインと建設プランデータは、中央プラットフォームシステムに蓄積され、今後も継続的に更新されることが予想されます。 素材履行一体化の面では、商品データの統一標準化を推進し、同時に複数の主要原材料カテゴリーのオンライン統一調達を実現し、素材納品の確実性を高めました。

施工能力の最適化については、主に依頼の効率を向上させ、施工工程を短縮するために、発注工期と主要資材工期の合計がQ2で約100日で、去年同期に比べて約11日短縮されました。 我々は全国的に積極的なメンテナンスサービスを推進しています。完成後の5か月目と22か月目に、クライアントの家を訪問して無料のメンテナンス修理を行い、壁のひび割れなどの共通の問題を早期に発見し、修復します。私達は常に自己售後チームを拡大し、昨年末の200人以上から、6月の終わりには400人以上に増加し、今後も増加する予定です。 カスタム家具の納品能力について：関連基準をカスタマイズし、トレーニングを強化することなどにより、納品成功率を向上させました。今年上半期の平均約80％に達しました。

Q：リースビジネスの進展は？ビジネスモデルの変化要因は何ですか？これらの要因をどのように向上させますか？ A：Q2贝壳賃貸ビジネスの収入は319億元に達し、2019年と比べて160％と21％の成長を遂げました。これは、今年も在管規模が急速に拡大したことからです。Q2省心租の管理する物件は30万戸を超え、長期ワンルームマンション（Q124,000棟、23Q2 12,000棟）の管理対象物件は1.4万棟以上です。

1) メンテナンスや取替えなどの中心的な課題に焦点を合わせて、サービスの保証を提供し、6月のクレーム率を20％に減らしました。 2) 製品面で：非リース型省心型製品のカバー範囲を拡大し、カバー率を26％に引き上げ、空置費用を効果的に削減しました。将来的には、この種の製品モデルの割合は引き続き増加すると予想されます。初めてのリースサクセスレートは、Q182.2％からQ2 86.6％に向上し、一戸あたりの家賃保証コストの削減率が向上しました。 3） 首次リースからトラステッド物件の再リース管理に重点を置き、営業アイテムの分割とリース期間の前提となる手順により、リース契約の管理および販売率を推進し、Q1 3.1％からQ3 3.9％に向上させ、 コンプリート日数を1Qで29.8日から2Qの7.5日まで短縮し、取替速度を加速し、空置費用を削減しました。専門の岩棚設置と人工強化を通じて、安定した誘引能力を築き上げました。 4) エリート仲介業者の運営を強化し、省心型リースを行う能力と意欲が高いトップブローカーを使用して、安定した去化チャネルを確立しました。同時に、ベッドルームマネージャーチームを自社で立ち上げ、よりコントロールのできる去化能力を確保し、重要な物件をターゲットとした直接的な去化に重点を置いて、空置を減らしました。 顧客マネージャーのリースアブソープション効率は、Q1の月間平均3.8戸からQ2の月間平均10.2戸に向上し、Q2ブローカーと顧客マネージャーの合計のリースアブソープションの割合は60％に向上しました。（Q1から6ポイント向上） 5）北京では、上半期に単一の都市の黒字収支を実現しました。6月末、省心賃貸が管理する物件規模は700万近くに達し、入居率は98.2％に達しています。

A:Q2のkeホールディングスのビジネス収益は31.9億元に達し、前四半期比で160％、前年同期比で21％増加しました。これは、管理規模の急速な拡大に主に起因しています。Q2省心租の管理規模は30万套を超えました(Q1=24万套、23Q2=12万套)。長期賃貸物件の管理規模は1.4万套を超えました(23Q2=7,000+套)。

1）メンテナンスや交換などの主要な課題に焦点を当て、サービスを保証し、苦情の発生率を6月に20％に減らしました。

2）製品面で：非リース型の省心型売上高のカバー面積を拡大し、割合を26％にまで引き上げ、空きコストを効果的に削減しました。将来的には、この製品モデルの比率は引き続き増加することが予想されます。初めてのリース成功率は、Q182.2％からQ2 86.6％に向上し、平均家賃保証コストも減少しています。

3）省心型リースに関する運用重点は、はじめてのリースから再リースされた管理された物件に拡大し、ビジネスノード分割とリース前の介入などの手順によりリース契約管理と先買い販売率を推進し、再リース物件出回り率をQ1の3.1％からQ3の3.9％に向上させ、取引完全日数を1Qで29.8日から2Q末の7.5日まで短縮し、再リース速度を確保し、空きコストを削減しました。我々は、特定の専門家設置と人工的な表面上の完全性の高い誘引能力を構築しています。

4）エリート仲介業者の運用を強化し、省心型リースに最適な作業能力とモチベーションの高い有力な仲介業者を使用して、安定した出荷チャネルを構築しました。同時に、一戸あたりのベッドルームマネージャーチームを自社で立ち上げ、よりコントロールのできる出荷能力を確保し、重要な物件をターゲットとした直接的な出荷に焦点を当てて、空きコストを削減しました。 客室マネージャーの出荷人事能力は、Q1の月平均3.8戸からQ2の月平均10.2戸に向上し、Q2の下請業者と客室マネージャーの合計出荷割合は、Q1から6%向上して60%になりました。

5）北京は上半期に単一の都市で収支が黒字化しました。 6月末には、省心賃貸が管理する物件数は7,000万近くに達し、入居率は98.2％に達しています。