2003年から、ボアオファッショントレンドグランプリは22年になりました。観点指数研究所は、産業全体のリサーチと分析を続け、2024年ボアオ会議現場で「観点指数・2024年中国の不動産全体産業連鎖の発展に関するホワイトペーパー」および「影響力指数・2024年ボアオファッショントレンド表現報告」を発表します。
以下は報告の抜粋です：
不動産開発：不良債権が圧迫
上半期に株式の販売が1.36兆元に減少し、千億ドル以上の不動産企業はわずか2社です。
「2024年1-6月の不動産企業の販売実績」の調査結果によると、1-6月に前100社の不動産企業は累計で13624.72億元の株式販売額を達成し、前年同期比で40.71％減少しました。三海、保利発展、華潤置地が前三位を占め、それぞれの株式販売額はそれぞれ1399.9億元、1352.3億元、860.2億元で、三社とも同比で15％以上の減少率を記録しました。
2024年1-6月の累計販売高が100億以上の不動産企業は6社で、株式販売は100億元以上の企業が2社だけです。前20社は、8963億元の株式販売額を達成し、前年同期比で36.31％減少しました。2023年上半期と比較して、前20社のうち19社が続き、電建地産に取って代わられた1社があります。
巨額支出はより慎重に、住宅購入の門構造とコストは効果的に低下します
中国人民銀行が公表した2024年第1四半期の都市貯蓄者アンケート調査報告のデータによると、「より多く消費する傾向がある」住民は23.4％で、前四半期とほぼ同じです。「より多く貯蓄する傾向がある」住民は61.8％で、前四半期に比べて0.7ポイント増加しました。
今後3か月以内に支出を増やす予定のプロジェクトについて、住民が選んだ割合の高い順位は、教育（28.6％）、医療保健（26.3％）、旅行（25.4％）、社交文化やエンターテイメント（20.5％）、大量商品（17.7％）、住宅（15.0％）と保険（14.0％）です。これにより、住民は不動産購入の消費支出に保守的な姿勢をとっています。
したがって、住民は大口の支出についてより慎重で敏感な価格感を持っています。上述の指数調査からも、収入と雇用が50％以下であることがわかり、悲観的な傾向が予想され、物価が上昇すると予想されるため、収入や支出の予想に背はずれが生じています。
2024年5月18日から、住宅購入公積金ローン利率を0.25ポイント引き下げます。5年以下（含む5年）と5年以上の初めての住宅購入公積金ローンの利率はそれぞれ2.35％と2.85％に調整され、5年以下（含む5年）と5年以上の2番目の住宅購入公積金ローンの利率はそれぞれ2.775％以上と3.325％に調整されます。
一方、商業ローンに関しては、国家レベルでの最初の住宅および事業用不動産ローンの利率下限を廃止します。各プロビンシャル支店は、市場金利価格形成の自律性原則に基づいて、各プロビンシャル市場の利率価格形成を指導するように指導されます。
観点指数によると、発表後、多くの都市が住宅ローン金利を同時に引き下げたと報告されています。住民にとって、購入の門構造とコストを効果的に低下させ、様子見の感情を和らげ、潜在的な購入需要を刺激することができます。
代行建築管理：大規模な地図ドライブ
トップの代行ビル量はリードし、中西部と新興代行企業の増加が加速しています。
観点指数の推定によると、前年平均成長率25％に基づいて計算すると、2026年までに国内代行の新しい面積が3億平方メートルを超える見込みです。
2024年上半期に対する産業の集中度は高く、トップ企業は高い市場占有率を維持しています。これらの代行企業によると、トップの代行新拡大面積の増加量は他の企業よりも多く、中西部および新興代行企業の増加が加速しています。
不動産金融：調整は持続します
資金の「自然発生」能力は全体的に圧迫されており、不動産企業の資金調達信頼度が徐々に向上しています。
観点指数によると、2021年6月までの国内不動産商品の累計売上高は約4713.33億元で、前年同期比で25.29％減少し、減少ペースが緩和されました。売上高の割合から見ると、上半期の商品住宅の累計販売額は4126.974億元で、販売総額の90.37％を占めています。
房地産企業の業務に基づくと、万科グループ、華潤置地等の企業は2023年の年次報告書で、開発・販売業務が売上高の中心であり、その割合が50%を超えることを明らかにしている。実際、不動産業界の近年の持続的な調整からも、企業は新しい開発モデルや転換ルートを積極的に探求し続けていることがわかる。
在庫最適化の面では、「収集保管」、「土地の収回と再買取」を支援することで、在庫減少と空き時間短縮は現在も主要な業務タスクの1つである。
3000億円の住宅貸付ファンドの残高は6月末時点で121億元であり、既存の住宅簡素化の効果が急速に出ています。
不動産市場における未販売面積のデータを見ると、今年上半期、商品の未販売面積が7億平方メートルを超え、その中で住宅は在庫消化の重点であることがわかる。全体的に、需要促進を目的とした"517新政"や在庫の消滅に関する「収集保管」や土地の買収に囲まれる場合でも、結局は、不動産企業の資金調達の「自己造血能力」の向上に関わり、業界全体の資金調達ムードに影響を与える。
過去に房地産企業が抱えていた多くのリスクや様々なレバレッジの解消にはまだ時間がかかることがあり、長い期間にわたる最適化調整が必要かもしれないが、現時点で政策の指導に従って房地産企業の資金調達信頼が着実に構築されていることがわかる。
資産管理：準備中
主要な資産管理ファンディングイベントは、2823億円に達し、投資は新興市場の新エネルギーなどに傾いている。
2024年上半期までに、オピニオン指数の完全な統計に含まれていない不動産資産管理の主要なファンディングイベント合計26件、資金調達額約2823.78億円が発生している。これらの資金は主に商業用不動産、物流倉庫、産業団地などに投資されており、ESGに関するものも含まれ、サンプル企業の一部の貸付は持続可能な開発貸付であり、一部の資金は債務返済に使われている。資金調達方法は、債券発行、銀行団融資、ファンド設立、財務支援などが含まれる。
今年の上半期において、不動産会社に比べて、資産管理機関はより可持続的な開発貸付を得る傾向があり、投資は新エネルギーなどの新興市場に近づいている。また、不動産会社は、昨年とは異なり、運営の需要から一部が在庫借入や債券の返済にまで転換している。
産業運営：エネルギー転換
"価格交換"の傾向の下、新しい生産力が徐々に主導権を握っている。
異なるタイプのサブ市場は、租入人の需要が異なるため、政策支援の方向が異なるため、異なる賃貸料を示している。現在、北京と上海地域市場の新しいレンタルニーズに関する情報から、TMTクラスの入居者が多く、北京市場では31%、上海市場では16%を占めていることがわかる。
これらの科学技術、電子情報業界は主導的地位を占め、すべてが新興生産力の中に位置している。新興生産力は、戦略的な新興産業や未来産業などを主に含み、新しい情報技術、新しいエネルギーなどが含まれる。これらの新しい生産力は、高品質な開発を支援するための強力なプッシュ力とサポート力を持ち、実践の中で徐々に形成された。
物流資産投資運営：慎重に進む
賃料と空置率の「はさみ差」により、供給と需要の不平衡が主な原因である。
2024年上半期における中国の32都市の倉庫物流市場の状況を見ると、全体的に平均賃料が下がり、空置率が上昇する傾向があるため、市場状況は楽観できない。
倉庫市場全体の賃貸表現が圧迫される主な原因は、供給と要求の不均衡であり、新規供給量はまだ高い水準にあり、しかしリース要求は低いため、一部の都市で倉庫の空置率が高い状態が続いている。
全体的なリース需要が相対的に弱いのは季節性の要因であり、春節や前年の年末に消費ピークシーズンの後に短期リースが期限切れになった場合などに影響を受ける。
その次に、第三者物流や伝統的なEC市場の入居者の一部が市場ムードの影響を受けて慎重になり、短期的な拡大勢いが鈍化し、中国の地域によって表現が不均衡である。
具体的には、華南地域の賃料が最も高く、これに続くのが華東地域である。月次の分析などを除いて、華南地域で上昇する月が一部ある以外、全体的に下降傾向が見られ、空置率に関しても、多くの場合上昇傾向が見られ、全体的な市場状況と一致している。
注目すべきことは、高規格の倉庫市場や全体的な物流市場において、華南地区の空室率は最低であり、賃貸料金は最高であり、観点指数はこれがクロスボーダー電子商取引の発展と関係があると指摘している。中国の他の地域と比較して、華南地域のクロスボーダー電子商取引の急速な発展が物流業に対する電子商取引企業の需要を刺激した。その中には、サンプル企業のプローストのように、最近、クロスボーダー電子商取引企業と契約を結んだ物流企業がある。
デジタル化の発展：低調期を越える道を見出す
物業企業は科技戦略の深化を進め、デジタル化による収益創出の圧力が依然として顕著である。
物業サービス業界は「赤海」の競争段階に入り、拡大速度が鈍化し、人件費が上昇し、企業の収入増加と利益増加の不均衡が浮かび上がっている。
物業企業は通常、戦略的ニーズに基づいて、製品とサービス、生産方式、管理方式、ビジネスモデルなどのレベルで、デジタル変革に必要かつ緊急なシーンを見つけて、"リーンスタイル"デジタル変革のモデルを採用する。たとえば、碧桂園は、コアな運営体系をデジタル化経営にすると提唱しており、永升サービスは、人為的なエラーを減らし、運営コストを効果的に管理するなどと述べている。
現在、物業企業のデジタル変革の方向は、業務と財務の一体化、顧客満足度の向上、人的効率性の改善、付加価値のサービス能力、専門能力の構築が含まれる。
新しい分野では、スマート充電ステーション、エネルギー蓄積システム、AIGCカスタマーサービス、デジタル人的サービス、集中管理監視、AI無人巡回、電子名札、ロボットなどが物業企業に注目されるようになっている。
同業種における過去3年間の平均管理費用率は下降傾向にあるが、変動の幅は小さい。統計によると、52の物業企業の管理費用率平均は、2021年から2023年までの期間で10.77％、10.48％、9.97％であり、その中で、27％のわずかな下落幅があるのは、主に万物雲、華润万象生活、華発不動産となっている。
一部の物業企業は、技術サービスを外部に出力することができるが、収益創出能力は圧力を受けている。
万物雲、招商积余以外のこの種の事業は、2023年に前年比で大幅に減少し、主に国内市場の環境と不動産業界の環境の影響を受け、市場の需要が減少したためである。
物业サービス：高品質成長の準備段階
トップ企業がイノベーション事業を展開し、レーストラックの先行者の利点が明らかになっている。
物業企業は、多様な事業を積極的に展開しており、その中にはイノベーション事業が徐々に形成されている。
現在、イノベーション事業の収入比率はまだ低く、トップ企業は早期に布局を始め、力が強く、大きなビジネス量を形成し、スケールメリットと先行優位性が明らかになっているのに対し、他の企業は追跡的な姿勢を維持し、新領域で実験的に探索している。
城市サービス分野では、トップの物企はすでに大きな規模を持っていますが、成長速度が鈍化し、粗利率が低下するなどの圧力も次第に現れています。
シェアードサービスマネージメント（IFM）の価値は、都市サービスに比べて現れ始め、新しい"ブルーオーシャン"と言えます。多くの物業企業は、この分野の拡大を主要なレーストラックと見なしています。
"東西の結びつき"を重視するマンダライマは、この分野で先陣を切り、万物雲の不動産と設備管理部門で収益を上げています。2023年、万物雲の不動産と設備管理サービスの収入は830億元に達しています。年末までに、このビジネス部門の契約満載収入は1584.9億元で、契約プロジェクトは2531でした。管轄する収入は、1343億元で、管轄プロジェクトは2241であり、サードパーティのプロジェクト数は1916で、ブランド優位性と拡張能力に突出した商企市場にあります。
そのほか、招商积余は、設備設備の管理サービス分野で主導的な地位を占めており、招商設備、招商ビルテクノロジー、招商建築ビジネスなどの事業が全国をカバーしています。金科サービス、新城YUEサービスは、団体食への注力に重点を置いており、新しいビジネス成長点が初めて形成されています。
観点指数によると、現在IFM分野の競争は激化しており、特に顧客は歴史的なサービス経験やブランド実力などを重視してサプライヤーを選択する傾向にあり、このことが参入障壁を高めている。
商業不動産小売業態の発展：未知の旅路
大衆消費動向が限られているため、プロジェクトの業績成長は困難になっています
経済成長が鈍化する中、大衆消費動向の成長は限定的であり、消費者ブランドは店舗拡張に関してもより慎重に行動しており、主要な商業都市の小売業者は一定の下落の課題に直面しています。
関連データによると、2024年上半期、一線都市の小売物件の1階の賃貸料はそれぞれ異なる程度の下落を示しており、二線都市はわずかな増加傾向にあるにすぎません。
市場のパフォーマンスが比較的低迷している中、高級商業においても、多くのプロジェクトが収益と売上高の同比増加率が予想を下回る現象が発生しています。
太古地産の発表によれば、2024年上半期の北京Sanlitun Taikoo Li、成都Taikoo Li、広州太古匯、北京INDIGO、上海兴业太古汇の零售販売額は、それぞれ前年同期と比較して4％、17％、9％、4％、20％の下落を記録しました。一方、上海前滩太古里は前年同期と同じ水準を保っています。
賃貸料の増加に関しては、広州太古匯、上海兴业太古汇、北京INDIGOが下落し、それぞれ8％、24％、3％の減少幅を記録しています。その他の北京Sanlitun Taikoo Li、成都Taikoo Li、前滩太古里は増加を維持しており、それぞれ9％、1％、10％増加しています。
市場環境がますます厳しくなる中、上記の高級商業プロジェクトの今後の業績成長には、さらに多くの課題があると見られています。高級消費品だけでなく、2024年にはいくつかの高級ブランド収入が鈍化もしくは下落しており、高級商業プロジェクトが高級品牌を重視することから、売上高に影響を受けないことはありません。
また、賃貸単価が下落している状況も発生しており、中級プロジェクトで特に顕著です。グランドジョイホールディングスは1四半期のデータで、一部の小売プロジェクトの出租率と平均賃貸単価が下落していることがわかりました。現在の商業市場環境では、プロジェクトがより高い業績を創造するためには、企業の運営能力にもっと高い要求がかかります。
商業とオフィススペースの発展：新たな地平を切り拓く
今後も中小企業のオフィスリース需要は存続し、オフィスの多様化の発展構図も描くことができます
商業オフィスの細分化市場では、コワーキング業界の発展が複雑になっています。確かなことは、フレキシブルなオフィス方式は、従業員の効率を向上させ、企業のオフィスコストを削減し、従業員の仕事と生活のバランスをとるために、多くの側面で重要な役割を果たしています。
今年以来、サンプル企業の拡張活動は減速し、より多くの注意が運営管理能力の向上に向けられています。例えば、Champion REITは、増加の最も遅い時期にあると述べており、規模は年間10％程度増加しています。WeWork中国は今年、具体的な拡張目標を設定しておらず、収益、全体的な利益に主眼を置いていると述べています。
観点指数によると、2024年上半期、サンプル企業は合計25のオフィススペース製品を新しくオープンしました。前年の上半期と比較して、サンプル企業の新規プロジェクト数はほとんど変化しておらず、急速な成長期と比較して、企業の規模の成長速度が明らかに低下しています。
住宅リース：体系が徐々に形成されています
リース企業の収益力がさらに向上し、貸出率と更新率の良好なパフォーマンス
2023年の業績を公表している10のリース企業はすべて、前年同期比で収益を増やし、増加率は1.9％から329.23％に及びます。最も高い伸び率は、城投宽庭で、次に中海長租公寓です。
明らかになっていることは、リース企業の収益力が継続的に向上しているということであり、その背景には企業が成熟期プロジェクトでの安定したオペレーション（主に出租率と更新率に表れる）や新しい市場進出による「追加」収入があります。
出資率のデータに関しては、リース企業は安定したプロジェクト運営管理能力を継続的に発揮しています。暮らしの中で、モーターマネージメント、ワンコムアパート、龍湖グランドサージン、リングユーインターナショナル、ユニオンアパート、lehu集団、ジンディカオメロ、百瑞紀グループなどの多くのリース企業が、安定期のプロジェクトで、平均賃貸率が90％を超えています。
更新率に関するパフォーマンスについては、2023年には、万科ポーユー､リンインターナショナルの年平均更新率がそれぞれ63％、56％であり、城家アパートの更新率が50％を超えています。今年の1四半期、百瑞紀グループの更新率は67.8％に達しました。
注：2022年の中海長租公寓の賃料収入は、投資物件の賃料収入-オフィスビル収入-ショッピングセンター収入です
老人の発展：市場の需要による二重浮揚
政策と市場の需要による二重推進により、銀髪経済の元年が到来しました。
老後生活は重要な民生事業であり、行政に完全に依存することも市場だけに頼ることもできず、したがって、業界の発展には政策の指導が非常に必要です。
視点指数は、2024年上半期に老後生活産業の発展に影響を与える関連政策を整理し、老後サービスシステムの改善、老後サービス施設建設の難点、老後産業の規制化などに関する政策が多数定められていることがわかります。
今年の最も象徴的な政策は、「銀髪経済の発展と老人の福祉改善に関する意見」の発表であり、これは銀髪経済の発展元年の到来を意味します。
老後生活の開発には、物価の高い物件に空きスペースを利用して老後サービス施設を改造するよう促す政策が出されています。浙江省で発行された「浙江省老後サービス施設存量リソース改造操作ガイドライン（試用版）」では、老後サービス施設の存量リソース改造に地方的な規範を提供するとともに、承認プロセスを簡素化し、社会力の参加を促進しています。
文化旅行の発展：郡域は熱いです。
休日旅行が盛んで、郡域旅行がトレンドになっています。
2024年の元旦と春節期間、国内の文化旅行市場は予想を超えるブームを迎えました。年始に、国内の観光客は1.35億人に達し、観光収益は79.73億元に達し、哈爾浜市は観光客と観光総収入で歴史的新高を記録し、最も驚くべきものになりました。春節期間中、国内の旅行者数は4.74億人に上昇し、観光消費は6326.87億元に達し、文化旅行市場の回復勢いは強いです。
清明節と端午節の期間、休暇が短いため、旅行は主に短距離の近郊旅行が主になり、旅行者数と消費は増加していますが、成長率は低下しています。特に端午節の期間は、「五一」長期休暇に近づいたため、旅行者の旅行熱が相対的に低下しました。
ESGの発展：着実に推進されています。
新しい指針がA株と港股市場で発表され、情報開示要件が向上しています。
2024年4月、A株三大交換所は、「持続可能な発展報告書（試験運用）の指針」を発表し、2024年5月1日から実施することを発表しました。この指針は、国内の監督機関が初めて公式に行う、システム化されかつ規格化された持続可能な発展情報の開示ガイドラインであり、上場企業が持続可能な発展に関する情報をよりよく統合して報告することを促し、強制開示の時を意味しています。
視点指数は、新しい指針が上場企業の持続可能な発展情報開示の品質を向上させ、優良企業の投資価値を示すことに役立ち、国内外の中長期資金をより多く吸収するのに役立つと考えています。
期間中の4月19日、香港証券取引所は、気候情報開示に関する規則に関する最終的な要約を発表し、発行人が新しい気候規則に準拠するのを支援する実施ガイドラインを発行しました。 「環境、社会およびガバナンス報告ガイドライン」のタイトルが「環境、社会およびガバナンス報告ガイドライン」に改訂され、その強制力が強化されました。全体的に、香港ESG情報開示システムの構築は、国際的な基準に合わせて成熟しています。