智通財経アプリによると、指標インデックスは2024年8月の住宅賃貸の発展に関するレポートを発表しました。報告期間中、サンプル企業は7つの賃貸プロジェクトが開業し、新しい物件を追加することで業界全体の規模を堅持するようになりました。さらに、住宅賃貸市場の発展に伴い、国有企業は市場展開を加速し、業界の発展を牽引する重要な力量に成長しています。

「建信長租」という住宅保証REITsが正式に上場し、最初の一批は安定した収益率を維持しています。この計画は、柔軟な増資機構を製品レベルで予約することを計画しています。 住宅保証REITsのパフォーマンスについては、最初の4つの上場物件が第2四半期にEBITDAの上昇率を達成しています。同時に、収益率は好調で、安定した上昇傾向が見られます。

公開REITsの常態的な発行、主要な都市の住宅の企業利益増加が鈍い。近年、開発改革委員会が「1014号文」を公布し、基礎的な地産投資信託基金(REITs)の常態的な発行を全面的に促進し、資産範囲を細分化および完全化し、プロジェクト申請条件を最適化します。賃貸住宅の分野は、四つの大型タイプに拡大し、市場化された賃貸住宅プロジェクトが含まれます。都市の賃貸料のパフォーマンスは、7月に多くの都市が平均賃貸料が前月比で下落したため、増加する力が不足しています。

大手企業の規模は着実に拡大し、国有企業の市場参加度が引き続き高まっています。

報告期内、サンプル企業は、新たに開業した物件によって住宅賃貸市場全体の規模を安定的に拡大し続けています。

データの出典：指標インデックスが完全に集計されていない

期間中、観点指数の不完全な統計によると、サンプル企業は合計で7つのリースプロジェクトを開業し、新規プロジェクト数は前回の報告期よりわずかに減少し、企業の出店スピードがやや緩和されました。

新規プロジェクトは、1000台未満の小規模プロジェクトに集中し、住宅の設備が整っており、新しいプロダクトは賃貸住宅、白衣の公寓、人才の集約などを含み、製品構造は多様で、多層次の住宅需要に対応しています。店舗のある都市には、杭州、鄭州、成都、天津、武漢などが含まれ、賃貸住宅の需要が高まっています。

この中には、新規開業の鄭州城発龍門美寓、空港投資|泊寓・天府空港1店、西投|泊寓雲栖小鎮店園区、華明グループ・城家公寓プロジェクト-天津空港華明店など、4つの合宿生地域（REITs）が含まれます。万科泊寓は、成都東部新區空港新城投資有限公司、杭州西湖投資集団との協力により、市場に2つのレント保証地域（REITs）を新たに導入しています。

その他、住宅のリースオペレーターは積極的に外部と協力しており、ルフ公寓、城家公寓などは相互にビジネスを展開し、賃貸住宅のビジネスを強化しています。例としては、ルフ公寓が複地管理、銀丰天地Me公寓などと取引を行い、城家公寓が440の部屋の八角湾文化観光センター公寓、アジェンダホテルチャイナが深业グループと戦略的提携を結ぶなど、外部取引は住宅のリースオペレーターが規模を拡大するための重要な手段です。

住宅賃貸市場の発展に伴い、国有企業は市場進出を加速し、徐々に業界発展を推進する重要な力となっています。

たとえば、現在のLian投青年のブランドは、16000部屋のホテルを累計して開業し、管理下に34000部屋のホテルを累計しています。武漢の新青年・花山河コミュニティは1期と2期を建設し、合計2774台の部屋があり、3期建設後には、省内初の万人賃貸コミュニティになります。また、今年上半期、武漢城建集団傘下のAnju Group(都市開発資産会社)は、9つの保証賃貸住宅プロジェクトを開業して運営しています。

また、国有企業の運営管理力が着実に向上しています。浦発有家公式SNSによると、3月15日に開業した康沢（かんたく）コミュニティーの全体のリースレートはすでに80％を超え、平均して月に430以上の新規契約が締結されています。

天眼查から得た情報によると、浦発有家は2022年に設立され、上海浦東新区国有資産監督管理委員会が直接全額出資しています。『十四五』20世紀初頭には、浦発グループが8つの大型リースコミュニティを計画しており、総物件はおよそ20000室、総建物面積は約100万平方メートルです。現在、3つの保証リース住宅コミュニティが開通し、累計供給物件は6332棟です。

Lian投新青年など、新しいブランドを含む、新しいブランドが活発になることは、住宅賃貸市場の成長潜力を証明する市場の明白な特徴の1つです。

「建信長期賃貸」が公式に上場し、最初の賃貸住宅REITsは収益率が安定して上昇しています

7月30日、中国建設銀行の不動産投資ファンドである建信住宅リースファンドが設立した建設信託付託型不動産資産支援専門計画「建信長期賃貸」が上海証券取引所に上場し、証券コードは262587.SHである。当商品は今年7月2日に公式に設立され、発行規模は11.7億元で、商品期間は66年である。

データの出典：公開データ、指標インデックス整理

発起人は中国建設銀行の住宅リースファンドであり、不動産投資ファンドである。計画は中金公司によって管理される。

信託の商品レベルであるが、自分勝手な調達メカニズムを残している。専門計画設立日から、原始株主や信託管理人は、随時調達要件を提出する権利を持っている。投資家に長期的なリターンを提供するために、高品質の資産ポートフォリオを引き続き吸収する。

市場初の住宅リースファンド付きの不動産ABS商品として、このプロジェクトの成功は、産業に革新的な資金調達路をもたらし、企業の既存資産活用を促進する新しいアイデアを提供し、同時に住宅リース金融市場商品の豊富さを増加させた。

プロジェクトの下層資産は、保証されるアパートメントプロジェクトであり、中国の3つの地域（上海市の閔行区、杭州市の上城区、武漢市の汉陽区）に位置しています。運営実践管理機関は、洪霄地、瓴寓国際、ワンカーポートである。総面積は約129,400平方メートル、総部屋数は3,980である。

また、保証されるアパートREITのパフォーマンスに関して、5つの最初の批判的なアパートREIT商品は、2024年第2四半期の財務報告書を順次公開しました。データから見ると、保証されたアパートREITは引き続き健全な運営と管理能力を示しています。

基金の収益面において、2024年第2四半期に5つのアパートREIT商品を合算した収入は約1.14億元で、前期比2%の減少となった。

データの出典：ファンド公告、指標インデックス整理

具体的には、城投広庭アパートREITと華夏北京保障房REITファンド収益は、それぞれ5.05％と1.89％の減少率を示した。下層資産の規模と背景に基づいて、城投広庭は四半期収入の4343.2万元で1位を維持している。

今年初めに上場した城投広庭アパートREITを除いて、その他の4つの保証されたアパートREIT商品の収益について、第2四半期の前年同期比の変化は、-2.25％から+2.4％の範囲で、引き続き大きな安定性を示している。

具体的には、華夏北京保障房REITと紅土創新深圳アンジュREITファンド収入は、それぞれ2.25％と0.05％の同比減少率を示した。

特筆すべきは、中金厦門安居REITと華潤有巣REITファンドの収益率が前期比と前年同期比で上昇した点で、第2四半期の2つの商品の収益は、それぞれ1964.98万元と1969.67万元である。

データの出典：ファンド公告、指標インデックス整理

利益面で、第2四半期に5つのアパートREIT商品を合算した純利益は約4,285.24万元で、前期比0.35％減少した。

黄夏基金の華潤有巣REITの第2四半期の純利益増加率は非常に高く、前期比の増加率と前年同期比の増加率はそれぞれ72.76％と235.69％であった。

最初の4つの保証されたアパートREIT商品の第2四半期のEBITDA予想は、すべて前期比で増加した。同時に、利益率指標は良好なパフォーマンスを示し、全体的には安定的である。

底層資産の運営効率は、保証されたアパートREIT商品の核心であり、第2四半期、保証されたアパートREIT商品は強力な経営能力を展開した。

家賃収入率において、今年の5つの保証付きアパートREIT商品は、2四半期連続して高いレベルを保っており、この指標は95％以上である。ここには、中金厦門安居REITが複数四半期にわたって100％を維持した。

データの出典：ファンド公告、指標インデックス整理

出口率のパフォーマンスについては、除城投広庭REITの同期比のデータがないが、5つの保証されたアパートREIT商品で構成される10個の底層プロジェクトのうち、熙悦尚郡プロジェクトとフェニックスマンションの2つのプロジェクトは、去年の同時期と比較して出口率が上昇している。

環境では、城投広庭REITの下層プロジェクトを含め、58%のプロジェクトが前四半期と比較して出口率が低下しており、低下率は0.09～3.08%である。

プロジェクトの出賃率には差があり、一部の低層資産の出賃率にはわずかな変動が見られます。しかし、全体的に、保証住宅REITsの低層プロジェクトの出賃率は長期的に高い運営を維持し、第2四半期、江湾コミュニティ以外の他の低層資産の出賃率はすべて90％を超えています。これは、プロジェクトが所在する地域の旺盛な賃貸需要に恵まれたものです。

その中でも、中金厦門安居REIT、華夏北京保障房REIT、および红土创新深圳安居REITの低層プロジェクトは、出賃率の指標で目立ちます。第2四半期末までに、低層資産の出賃率は95％以上を維持しています。

公募REITsは常時発行され、重点都市の住居の挙動が不足しています。

言うまでもなく、期間中、住宅賃貸市場の公募REITsは、利好政策のサポートを受けました。

7月26日、「国家発展改革委員会が基盤となるインフラ領域の不動産投資信託基金(REITs)プロジェクトの常態化発行に関する通知」(以下「1014号文」とする)が正式に発表されました。

「1014号文」では、基礎的な地産投資信託基金(REITs)の常態的な発行を促進するために十分な条件が備わっているとされています。 同時に、文書では回収された資金の使用要件を緩和し、割り当てられた資金が建設中プロジェクト、前工程の作業が成熟した新しい建築(改築含む)プロジェクト、購入した既存資産等に用いられることが明示され、主主創業者(元の株主)の流動資産などの用途のために使用される場合は、その割合は15%を超えてはなりません。

これについては留意すべき点があり、「1014号文」で賃貸住宅市場の公共REITsの低層資産が4つのタイプに分類され、保証型賃貸住宅プロジェクト、公共賃貸住宅プロジェクト、市場化賃貸住宅プロジェクトおよび園区付帯賃貸住宅プロジェクトが含まれることが明らかにされています。

報告されたプロジェクトの基本要件は、所有権が明確で、資産が完全で、運営が安定しており、収益が良好であり、資産の規模要件を満たす必要があります。関連する参加者は信用があります。

市場化賃貸住宅プロジェクトには、専門機関による所有、切り分けなしに単独で販売し、長期的に賃貸に使用する必要があります。園区付帯賃貸住宅プロジェクトには、園区に入居する企業に対する付帯サービスを提供するためのプロジェクトが含まれます。

これは、市場に合わせた合法的な住宅賃貸プロジェクトが、公募REITsによる証券化を通じて資金調達する可能性があることを意味します。市場化された保証賃貸住宅、白書オフィス、サービスアパートメント、ブルーカラーアパートなど、様々なタイプの製品が投資家に提供され、住宅賃貸市場の公開のREITs製品がより豊富で多様化することになります。

また、7月31日、国務院が発行した「人を中心とした新しい都市化戦略に基づく5年間のアクションプラン――たくさんの人」では、住宅賃貸市場を積極的に育成し、多くの方策を採用して農民の都市化に関わる住宅需要を市場化するよう支援することになっています。賃貸住宅団体を同等の公共サービス権利を享受できるように、徐々になってきています。

データの出典：公開データ、指標インデックスが完全に集計されていません

期間中、中央と地方に発行された指導文書や関連する会議は、市場規範と住宅供給の2つの側面に重点を置いていることがわかります。

具体的には、期間内に地方レベルによる既存の倉庫物件を収集して取得し、保護性住宅に使用される(割り当て型保護性住宅と割り当て型保護性住宅を含む)。

また、期間中、北京と深センは、住宅の賃貸保証金管理、賃貸料の監視、社会主体の住宅管理について明確な規定を定めました。北京市住宅賃料保証金管理および賃貸料監視暫定措置は、市全体の住宅賃貸保証金管理、賃貸料監視を強化するためにさらに強化され、この方法は今年10月1日から正式に施行されます。

中央と地方の積極的な施策により、住宅賃貸市場が規範化、専門化の方向に向かい、多層次の供給システムが形成されるようになっています。

データの出典：全国住宅価格情報ネットワーク、指標インデックス整理

賃貸市場の表現を見ますと、7月の全国賃貸住民75.4万戸、供給量は前月比で4.92％減少し、一般アパートの賃貸は1.15万戸で5.74％減少しました。

都市の賃貸料は、報告期間(7月)における指標インデックスが監視した10都市の平均住宅平均賃貸料が平方メートルあたり68.51元で、前月比で2.59%減少し、前年同期比で2.18%減少した。重要な都市では、賃貸料の増加力が不足しています。

具体的には、一線都市の北京、上海、広州、深センでは、異なる度合いの減少が見られました。減少率は0.61％から8.4％の間で変動し、上海の減少率が最も高くなっています。また、杭州、夏門、南京、武漢でも、減少が見られました。

通常、卒業の時期になると、住宅需要の増加により、市場の賃貸料が上昇する傾向がありますが、直近2カ月間、重点都市においては住宅の掲載賃貸に明らかな増加は見られませんでした。

見解配当指数では、現在の雇用環境、住宅消費の低下などが影響している可能性があります。同時に、中央から地方レベルまで、保障的住宅のために在庫の買収が着実に進んでおり、賃貸市場の住宅供給も実質的に増加しています。家賃上昇の主要な原因の一つとしては、賃貸の守り、市場化された住宅の大量供給が市場に入るスピードが速く、力不足であることも挙げられます。

卒業シーズンの賃貸需要が徐々に消えるにつれて、8月の主要都市の住宅物件のリスティング賃料は、安定した微減の傾向を維持する可能性があります。