智通财经APPによると、見解指数が公表した「1-8月の不動産企業の土地取得予備報告書」によれば、1-7月の前50の不動産企業の土地取得の面積は362.7万平方メートルで、前年同期比39.52%減少しました。最も大きな土地投資を行った企業は建発不動産、保利発展で、緑城中国、華潤置地が続き、株式を取得した利益はそれぞれ235.74億元、218.99億元、205.58億元、195.59億元です。また、滨江集团、中海地产の株式取得利益はそれぞれ180.2億元、144.51億元です。1-7月の前50房企の土地取得建築面積は3049.38万平方メートルで、前年同期比38.16%減少しました。そのうち、華潤置地、石家庄国控、保利発展はそれぞれ172.261万平方メートル、165.95万平方メートル、159.03万平方メートルの全口径土地予備を新たに取得し、首位です。

7月の一二三線都市の供給は前月比で回復し、一部の周辺地域で最低容積率制限が緩和されました。報告期間内の供給土地の数は2970件で、供給土地の計画建築面積は14645.17万平方メートルで、前月比で3.39%減少し、前年同期比で1.85%増加しました。供給土地の初期建物の平均価格は1311元/平方メートルで、前月比で2.78%減少しました（連続で4ヶ月上昇した後、7月に下落が出現しました）、前年同期比で27.47%減少しました。一部の都市の郊外地域では、最低容積率制限の緩和により、改善型住宅商品を開発業者が提供することができるようになりました。

一二三線都市での取引土地の計画建物面積は2544.36万平方メートルで、前月比で2.17%増加しました。報告期間内の一二三線都市での取引土地の数は2506件で、取引土地の計画建物面積は12278.54万平方メートルで、前月比で4.06%減少し、前年同期比で0.5%減少しました。取引総額は1656.49億元で、前月比で11.59%減少し、前年同期比で27.62%減少しました。1平方メートル当たりの平均価格は1349.09元で、前月比で7.8%増加し、前年同期比で27.28%減少しました。二三線都市での土地取得主体は主に地元企業や地方企業、都市開発企業です。

都市の再開発は地域に応じて行われ、社会的な力が重要な補完となっています。現在、全国で400以上の都市が都市更新作業のリーダーグループを設立し、84の都市が管理方法を策定し、300以上の都市が都市更新専門計画を策定し、都市更新の事務組織や制度的な政策フレームワークがますます完成されています。見解指数は、都市更新プロジェクトの主体企業は一般的に大企業と地元企業であることが多いことを観察しました。

前50房企は累計で362.7万平方メートルの土地を取得し、前年同期比39.52%減少しました

見解指数が発表した「1-8月の不動産企業の新規土地儲けの報告書」によれば、報告期間内の前50企業の新規土地取得建築面積は362.7万平方メートルで、前月比で23.37%減少し、前年同期比で39.52%減少しました。

データのソース：視点指標の整理

1-7月、上半期における上位50の開発業者は新規総建物面積3049.38万平方メートルを増加し、前年同期比38.16%減少した。その中で、華潤置地、石家荘国控、保利発展の総口径土地儲蓄はそれぞれ172.261万、165.95万、および159.03万平方メートルの土地を新たに取得し、トップの位置にある。

株式の取得価額を見ると、1-7月の土地投資力の最大の企業は建発不動産、保利発展であり、次に緑城中国、華潤置地であり、それぞれ237.54、218.99、205.58、および195.59億元の権益取得額がある。さらに、滨江グループと中海地産の権益取得額はそれぞれ180.2億元、および144.51億元で、これに続く。

そのうち、保利発展グループは7月に積極的に権益取得し、取引価格順位は第2位に跳ね上がった。7月には北京、上海、成都、石家荘、福州、蘭州の6つの都市で7つの土地を取得し、権益地価は110.2175億元に達した。

年報によると、2024年6月30日までの保利発展の土地儲蓄容積は7140万平方メートルで、年初に比べて8%減少した。そのうち、38都市の面積儲蓄比率は全体の7割を占め、三四線都市は全体の3割未満であり、基本的に広東香港マカオ大湾岸圏およびcni yangtze indexなどの経済活発な地域や人口が持続的に流入する地域に分布している。

企業の投資傾向には2つの重要な指標があることがわかります。経済的に活発な地域と、人口が持続的に流入する地域です。3、4線都市の土地取引を見ると、大手開発業者の焦点は明確に移っており、規模戸購主体の影響が著しく減少しています。

7月、一二三線都市の供給は前月比で回復し、一部の郊外地域では最低容積率の制限が解除されました。

視点指数による一二三線都市のデータによると、報告期間中の土地供給数は2970筆あり、供給土地規画建物面積は14645.17万平方メートルで、前月比3.39%減、前年比1.85%増でした。提供土地の最低許容階数価格は1平方メートル当たり1311元で、前月比2.78%減少（4ヶ月連続で上昇した後、7月から減少が始まった）、前年比27.47%減少した。

データソース：Wind、視点インデックス整理

住宅用地の面では、報告期間内に一二三線の都市で579の住宅用地が供給され、3710.64万平方メートルの土地が供給されました。前期比で18.37％増加し、前年比で18.37％減少しています。供給土地の開始付属階率は3709元/平方メートルで、前期比で9.67％減少し、前年比で15.03％減少しています。

データソース：Wind、視点インデックス整理

期間中、上海は2つの土地売却公告を発表し、土地の総出品価格は1067.9億元です。標示地には静安区曹家渡社区C050301単元9A-20地块と静安区灵石社区N070402単元094a-14地块が含まれます。

上海市計画資源局は、今年の第5段階から、市場で人気のある地区に対して「双高双競」の措置を実施すると発表しました。つまり、2回の競売、2回の高品質な建設基準が実施されます。その中で、「第二轮竞价」はプレミアム上限が設定されず、最終的な競得者は「最も高い価格のものが獲得する」とされます。つまり、次回の土地販売では、上述の静安区の2つの地区は完全に市場価格によるものとなります。

このルールの変更により、市場の活力が大きく引き出され、市場の資源配分機能が強化され、地区が市場で十分な競売が行われるようになります。また、優れた投資家が高品質な住宅プロジェクトを建設するように誘導することができます。

7月30日、上海市青浦区で2024年の土地推介会が開催され、2つの住宅地区が紹介されました。容積率は0.8です。これらの地区は青浦新城（朱家角鎮）に位置しています。これより前に、江蘇省蘇州市、貴州省貴陽市などの二三線の都市が、容積率が1.0を下回る供地基準に関して規定を明確にしました。観点指数によれば、一部の都市の郊外地域では最低容積率制限を緩和することで、開発業者が現代の改善型の人々に適した製品を作り出すことができます。

最近、北京市では3つの土地が公開されました。それらは通州区、順義区、大興区に位置しており、総価格は515.3億元です。広州市では9つの住宅地が公開され、白雲区、黃埔区、海珠区、南沙区、花都区が関連しており、総建築面積は120.94万平方メートルで、総価格は162.52億元です。

今回の公開では、花都区CA1210006地块とCA1210030地块の起始価格はそれぞれ5.8億元と4.3億元で、付随する建物の起始価格はともに7100元/平方メートルです。なお、花都区の両地块は、政府が認定した重要な産業人材に対して販売され、価格は評価価格の80％であり、3年間転売ができません。

根据《広州市2024年一部分の計画された住宅用地プロジェクトリスト（第三グループ）》によると、広州は8月15日から11月15日までの間に50の地区を売却する計画であり、その中心部の四つの地区は20の地区を占めています。

その期間中、二線都市では118箇所の住宅用地が供給され、供給地の計画建設面積は841,780平方メートルで、前月比で17.21%減少し、前年比で41.68%減少しました。供給地の初期建築価格は5318元/平方メートルで、前月比で11.84%減少し、前年比で18.4%減少しました。

主要な供給都市は南京、南昌、温州です。昆明では12つの住宅用地が提案される予定であり、総面積は約30.42万平方メートルで、総予定価格は8.892億元です。南昌では6つの住宅用地が提案される予定で、総面積は約19万平方メートルで、総予定価格は15.86億元です。

南京では5つの居住用地が提案される予定で、総面積は約8.6万平方メートルで、総予定価格は55.93億元で、これらの地区は江北新区の中心部に分布しています。これらの地区の競売は9月12日9:30からオンラインでの時間制限競売となります。最も高価な初回価格は浦口区の江浦通り以東、華慧路以南の地区で、土地面積は47,729.07平方メートル、初回価格は8.61億元です。2番目に高価な地区は浦口区の秋韻通り以東、丹桂路以北の地区で、この地区の競売価格は6.10億元で、土地面積は62,361.61平方メートルです。

その期間中、三線都市では448箇所の住宅用地が供給され、供給地の計画建設面積は2,726,630平方メートルで、前月比で20.35%増加し、前年比で7.9%減少しました。供給地の初期建築価格は2,587元/平方メートルで、前月比で4.4%増加し、前年比で6.53%減少しました。

現在、二次および三次都市の供給地の初期建築価格は前年比および前月比で減少しており、地方自治体の供給地は開発業者に利益をもたらしています。他の状況は、一部の中心地の供給地の数量が減少し、初期建築価格が低下しているためです。

一、二、三次都市の成交土地の計画建設面積は25,443,600平方メートルで、前月比で2.17%増加しました。

観点指数のモニタリングによると、一、二、三次都市では報告期間中に2,506箇所の成約土地がありました。成約土地の計画建設面積は122,785,400平方メートルで、前月比で4.06%減少し、前年比で0.5%減少しました。成約価格は1656.49億元で、前月比で11.59%減少し、前年比で27.62%減少しました。成約の際の平均建築価格は1,349.09元/平方メートルで、前月比で7.8%増加し、前年比で27.28%減少しました。

データソース：Wind、視点インデックス整理

住宅用地に関して、一二三線都市の住宅用地が431ロット成約し、土地の計画建築面積は2544.36百万平方メートルで、前月比2.17%増、前年同月比25.65%減；総額11804.6億元で、前月比10.78%減、前年同月比36.48%減；成約価格は平均4639元/平方メートルで、前月比12.68%減、前年同月比14.57%減；平均プレミアム率5.34%。

都市の能力レベル別に見ると、7月に北京で宅地が5ロット売却され、総面積29.14万平方メートル、総建築面積58.75万平方メートル、総成約価格1658.75億元。

注目すべきは、北京の海淀永豊住宅地区の土地の最低価格が今月最高であること。今回の土地オークションには中海、海開、保利+建工が参加し、最終的に保利、建工の共同体がこの地区を獲得し、総額8901億元で、プレミアム率3.5%。

この地区と6月4日に海開控股が取得した永豊南地区を比べると、販売指導価格が低い。この土地の住宅用地の販売指導価格には2つの基準があり、競売時の土地のプレミアム率が15%未満の場合は1平方メートル当たり9万元；プレミアム率が15%超の場合、指導価格は1平方メートルあたり9.3万元。（永豊南地区のプレミアム率の指導価格は1平方メートル当たり9.3万元未満になると9.6万元/平方メートルになる。)

上海の土地オークションは1094.7億元を収入し、2区画の土地がプレミアム価格で取引され、3区画の土地が下限価格で取引された。5つの地区は浦東新区、虹口区、青浦区、奉賢区、徐匯区に位置している。これは2021年から上海が「高値が得られる者が獲得」の取引モデルに調整された最初の供給からである。

この土地オークションの重点地区は徐匯区斜土街道xh128D-07地区。最終的には4社が抽選の段階に進み、緑城が480.48億元で取得し、土地の換算建物価格は1.31万元/㎡、プレミアム率30%。

地理的には、このプロジェクト地は黄浦江に隣接し、上海西岸金融街に近く、周辺の住宅プロジェクトには平方メートルあたり17.8万元の香港置地啓元と平方メートルあたり13.1万元の滨江匯元錫が含まれている。

広州areaでの住宅関連の取引では、cccg real estate corporationとGuangzhou Transportation Groupは協力して土地を獲得し、Guangzhou Haizhu Sanjiao立体交差点地区を最低価格47.4億元で獲得しました。土地の床面価格は31,000元/平方メートルです。

この地区は、今年のHaizhu区で最初に売却された土地であり、南洲に位置し、北側は河と南洲路、南側はGuangzhou Ring Expressway、東側はGuangzhou Avenueに隣接しています。土地の面積は67128平方メートルで、建築可能面積は151,700平方メートル以下で、容積率は5以下です。この地区は、期間内に出品された地区の起点価格が最も高い地区です。

この土地の譲渡条件は多岐にわたり、落札者は幼稚園の建設を同時に行う必要があり、装配式建築を採用すること、装配式建築面積が地上容積率建築面積の70%を下回らないようにする必要があります。また、地区が段階的に開発される場合、初期段階で装配式建築面積比率の要件を必ず満たす必要があります。

二線都市の住宅用地の取引における土地利用計画建設面積は669.63万平方メートルで、前月比で30.61%減少し、前年比で16.4%減少しています。取引総額は446.35億元で、前月比で26.29%減少し、前年比で20.66%減少しています。床面価格は平方メートルあたり6665.6元で、前月比で6.22%上昇し、前年比で5.1%減少しています。

温州、長沙、南京などの二線都市での住宅用地の取引は比較的活発です。温州では21区画の宅地が市場に出て、総用地面積は約65.53万平方メートルで、取引総額は約53.878億元です。落札者からわかるように、土地取得主体は基本的に現地の企業または浙江省内の地元企業です。長沙では9区画の宅地が市場に出て、総用地面積は約37.86万平方メートルで、取引総額は約26.45億元です。

落札者に関しては、地元や省内の地元企業、そして都市投資企業が土地を取得しています。

三線都市の住宅用地の取引における土地利用計画建設面積は1786.16万平方メートルで、前月比で23.68%増加し、前年比で24.08%減少しています。取引総額は476.92億元で、前月比で9.16%増加し、前年比で32.77%減少しています。床面価格は平方メートルあたり2670.06元で、前月比で11.74%減少し、前年比で11.45%減少しています。

都市の選択に関しては、主要都市の主要地区は大規模な不動産企業の重要な投資対象となっており、例えば北京、上海、広州、杭州などの都市では、大規模な不動産企業間で競争が激しい一方、二線および三線都市では、主に地元企業が主導的な役割を果たしています。

データのソース：視点指標の整理

土地の所有主体から見ると、視点指標の統計によれば、7月の一、二線都市の住宅用地取得企業のタイプは、国有企業が先行しています。株式取得金額では、国有企業、都市投資、民間企業、混合改革企業の割合はそれぞれ45.37％、25.18％、23.56％、5.89％です。注目すべきは、7月の国有企業の土地取得比率が引き続き減少し、都市投資企業の土地取得が増加していることです。

都市の更新は、地域に応じた柔軟な手法で、社会の力が重要な補完となります

最近、湖北省の17の市(州)の住宅と都市建設局が住宅と都市更新局に改名されました。また、広州、深圳、济南などでも専門の都市更新機関が設立されています。

住宅建設部によると、現在、全国で400以上の都市が都市更新作業のリーダーシップグループを設立し、84の都市が管理規則を制定し、300以上の都市が都市更新専門計画を策定し、都市更新の作業組織と制度政策の枠組みがますます完善されています。

13の省で、都市更新の重点分野のプロジェクトに対して特別資金を提供し、国家開発銀行は27の省の56の市の実施主体に対して6150億元の信用供与を約束し、1455億元の融資を行いました。25の都市が都市更新基金を設立し、総資金規模は4400億元に達しました。

各地で都市更新が頻繁に行われ、地域に応じた実際の行動が取られていることがわかります。

南昌市では、26の集合住宅地再開発プロジェクト(そのうち3つは解体・新築、20は解体と整備、3は改修とアップグレード）を開始し、総投資額は約303.88億元で、2024年までに114.38億元の投資を完成させ、改修戸数は19066戸、建設計画住宅は14145戸です。

8月15日には、広州では中心部のスラムの改修現場会議が開催され、年間1800億元の都市更新固定資産の投資目標に向けたプロジェクトの実施を積極的に推進する予定です。

視点指数によれば、都市更新による投資は、建築業界、内装業界、ホームインテリア業界など関連産業の投資の発展を促進するでしょう。そして、都市更新に参加する開発者は、公共賃貸住宅や保障住宅の建設など、多くの開発機会を得ることができます。

8月2日、広州市の人民政府事務局が発表した「広州市公共賃貸住宅管理規定に関する通知」によると、政府は企業などの社会資本に、直接投資、間接投資、出資、委託建築などの形で公共賃貸住宅の建設、運営、管理に参加することを奨励しています。通知から分かるように、社会資本は都市更新の重要な補完手段です。

不完全な統計によれば、最近の視点指数の監視により、14の都市プロジェクトの更新動向が把握されましたが、主に新しいプロジェクトの取得、計画公示、プロジェクトの進捗状況などが主な内容です。これらのプロジェクトの主な企業は、大企業や地方企業が多く含まれています。たとえば、華都投資グループのスラム改修プロジェクトは、銀行からの信用超過120億元を成功裏に獲得し、広州科学城投資グループは広州黄埔水西地区の旧改修プロジェクトを約326.19億元で受注し、星河湾も広州沙溪地区の旧改修プロジェクトに参入することが確定しています。