最近数年間、比較的厳しい時期を過ごしている企業と言えば、不動産企業は間違いなくその典型の1つであり、不動産市場の発展が転換期に入る中、不動産企業も苦しい状況に直面しています。不動産時代において、不動産企業はどのように生き残るべきか？これについてどう判断すべきでしょうか？

1. 複数の房企が売上高と純利益の双方が減少を発表

21世紀の報道によると、上場房企は次々と半期業績報告書を発表しています。楼市の下降と業種の調整の大きな背景の中、いくつかの影響が房企業績のさまざまな面に現れています。これまでに業績報告書を発表した房企を見ると、今年の上半期には、売上高や利益が主流で減少しており、多くの房企が引き続き損失を被っています。しかし、業績が増加している企業もいくつかあります。

最近、融創中国は発表して、今年上半期に会社の当時の株主持ち分での損失が約150億人民元になる見込みであり、前年同期の損失が約153.7億人民元であると述べています。融創は、市場の下振れの影響を受け、収入の立替が大幅に減少したことが主な損失の理由です。同時に計上や負債引当などの要因も影響しています。

同日、宏陽と雅居樂はどちらも上半期に業績損失を発表しました。宏陽の損失額は約150億元から200億元の間で、前年同期よりも減少しています。雅居樂の損失額は85億元から90億元の間で、前年比で拡大しています。

雅居樂の損失理由は、ほとんどの房企と同様に、売価下落による粗利率の低下や資産の減損などが挙げられます。対照的に、宏陽は、減損損失計上が減少し、粗利と粗利率は前年同期比で上昇していますので、損失が減少しました。

最近、上半期業績報告書を発表した房企では、損失がかなり一般的であり、正荣、中梁、禹州、仁恒、建業などの房企が損失を被っています。国有企業では、五鉱、遠洋も損失を被っています。損失の説明では、これらの企業はいずれも不動産市場の環境が悪いことを挙げています。

毎日経済新聞によると、7月31日の深夜、中指研究院、克而瑞、亿翰智庫などの機関が2024年の上半期におけるトップ100房企の販売ランキングをそれぞれ発表しました。中指研究院のデータによると、2024年の上半期、トップ100房企の総販売額は23909.4億元で、前年比で40.1%減少しており、前月より1.5ポイント縮小しました。一方、克而瑞のデータによると、7月には、トップ100房企は2790.7億元の売上取引額を達成し、前月比で36.4%、前年比で19.7%減少し、単月業績規模は引き続き歴史的に低水準にありました。

各販売チャネルの開発業者の実績から見ると、中指研究院のデータによると、2024年の上半期に売上高が1000億元を超えた第一陣営の不動産業者は6社あり、前年同期比4社減少し、売上高の平均は1518.8億元です。売上高が500億元から1000億元の第二陣営の不動産業者は6社あり、前年同期比1社減少し、売上高の平均は602.0億元です。300億元から500億元の第三陣営の不動産業者は5社あり、前年同期比15社減少し、売上高の平均は399.0億元です。100億元から300億元の第四陣営の不動産業者は34社あり、前年同期比14社減少し、売上高の平均は171.3億元です。

二、不動産後の時代、不動産企業はどのように生き残るべきか？

今年の中間決算シーズンにおいて、各不動産企業の相対的な不景気の業績表に直面する中、この事象を分析し、どのように捉えるべきか？不動産後の時代において各不動産企業はどのように生き残っていくべきか？

まず、不動産市場は深刻な調整状態に入っています。近年、不動産市場は深刻な調整期に入っています。かつての不動産市場は狂乱的な拡大期を経て、今や冷静な状態にあります。この変化にはさまざまな要因があります。一方で、マクロ経済環境から見ると、経済成長率が鈍化し、人々の将来の収入に対する期待が慎重になっています。そのような状況下で、不動産などの大規模な消費において、消費者はより慎重に決定を下すことが多いです。同時に、国家が不動産市場に対するマクロコントロール政策を強化する中、投機行為が効果的に抑制され、不動産市場の投資属性が徐々に弱体化し、居住属性がより際立ってきました。これにより市場の需要はより合理的となり、過去のように盲目的な不動産投資は行われなくなりました。

また、経済的なプレッシャーの増加は、消費者の慎重な姿勢を引き起こす重要な要因の一つです。現在の経済状況下では、多くの業種が挑戦に直面し、企業の経営プレッシャーが増大し、雇用の不安定要素が増加しています。人々の収入の成長は一定の影響を受けています。不確かな経済見通しに直面する中、消費者は購入時により慎重になり、失業や収入減などの経済リスクに直面する可能性を懸念し、それにより需要が不足してしまいます。さらに、不動産市場の価格変動も消費者の見守り姿勢をさらに増幅させています。市場の調整期において、住宅価格の動向が不透明な中、消費者は待機することを選択し、価格が心理的な範囲まで下がることを期待しています。また、不動産市場の情報の非対称性もあり、消費者は市場の動向を正確に判断することが難しく、見守り姿勢をより強化しています。

次に、不動産企業は転換の重要な時期に進んでいます。過去の不動産市場の繁栄期において、多くの不動産企業は迅速な土地の取得、急速な開発、急速な販売を追求する「スピードアップ・アウト」の展開モデルを採用してきました。このモデルは需要が旺盛で資金が豊富な状況下で比較的良い成果を上げることができます。しかし、市場環境の変化とともに、このようなモデルは市場のニーズに対応することが難しくなってきました。

一方で、スピードアップ・アウトのモデルはしばしば速度を重視して品質を無視してしまう傾向があります。急速な開発過程において、建築品質の問題や設備の不完全さなどが発生する可能性があり、消費者の住宅購入体験や満足度に影響を与えます。消費者の住宅品質への要求がますます高まる中、このような低品質の開発モデルは市場で認められなくなってきています。もう一方で、スピードアップ・アウトのモデルは資金に対する依存度が高いです。急速な土地の取得と開発過程では多額の資金が必要となります。また、市場の調整期において、資金調達手段が制約され、資金コストが上昇し、不動産企業の資金プレッシャーが増大します。同時に、急速な販売もより困難になり、在庫の詰まりリスクが増加し、不動産企業の資金難をさらに加速させています。

一方で、これまでに蓄積された債務は不動産企業が直面している重要な問題です。不動産市場が繁栄していた時期、不動産企業は規模を拡大するため、土地の備蓄やプロジェクトの開発のために多額の債務を負いました。しかし、市場の調整に伴い、販売の回収が遅れ、資金繋がりが緊迫し、債務問題が次第に浮き彫りになってきました。高額の債務は不動産企業に大きな財務的負担をもたらすだけでなく、企業の経営リスクを増加させています。債務返済のため、不動産企業は価格を引き下げて販売促進を行ったり、資産を売却したりする必要があり、これが企業の利益空間をさらに圧縮します。同時に、債務の不履行リスクが企業の存続につながる恐れが常につきまとっています。債務不履行が発生すれば、連鎖反応を引き起こし、企業の信用と資金調達能力に深刻な打撃を与えます。

第三に、スローペースな成長が不動産企業の新たな常態となっています。不動産企業の成長において、現在の段階はまず著しい転換点であり、スローペースの中低速な成長段階に入っていることを意味しています。この段階では、市場の全面的な変化により、不動産企業は過去の高いレバレッジとスピードのある広範な成長モデルに依存する必要があります。このような新たな状況に直面して、不動産企業はより深い経営に取り組むことで、激しい市場競争において足元を固める必要があります。これには戦略の方向性を調整するだけでなく、経営思考を変革し、短期的な高利益の追求から長期的で持続的な成長に重点を置く必要があります。

したがって、スローペースな資金を稼ぐ能力を身につけることは、不動産企業にとってこの段階での核心的な能力の一つです。これは、従来の急速な利益追求の心構えを捨てて、プロジェクトの品質、サービス品質、お客様の満足度の向上に重点を置くことを意味します。細やかな管理と効率的な運営により、不動産企業はプロジェクトの品質を保証しながら、より確かな財務的なリターンを実現することができます。

同時に、不動産企業は総合的なサービスと専門的な能力にも力を入れる必要があります。総合的なサービスは、計画設計から建設施工、物件管理、コミュニティ運営など、全ての段階での包括的なサービスを指します。これには、不動産企業がリソースの統合能力と異業種間の協力能力を持つ必要があります。一方、専門的な能力は、不動産企業が特定の領域や段階での専門知識や精緻さを持つことを指します。例えば、環境に優しい建築技術やスマートホームの応用などです。総合的なサービスと専門的な能力を活用することで、不動産企業は利益の余地を最大限に引き出し、生存と発展を図ることができます。

第四に、不動産企業の将来はどう見るべきでしょうか？長期的に見ると、不動産市場はまだ一定の苦難期を経る必要があります。この段階では、市場需要は低水準を維持し、不動産企業の経営圧力もまだ大きいです。しかし、市場の底堅さの兆候も明確です。一方で、政府は不動産市場の調整政策を安定させ、大幅な緩和や引き締めを行わないことが指摘されています。これにより市場の期待が安定し、大きな変動が起こることを防ぐ助けになります。また、都市化の進行と住民の所得水準の向上に伴い、不動産市場の潜在的な需要はまだ存在しています。特に人口の流入が多く、経済発展の潜力が大きい都市では、不動産市場にはまだ一定の成長余地があります。

したがって、不動産市場の苦難期に直面して、不動産企業は冷静な頭脳と確固たる信念を持ち続ける必要があります。市場の課題と困難だけでなく、市場の底堅さと将来の発展の機会も見逃さずに、積極的に対応し、主導的に調整し、革新的な発展を遂げることが完全に可能です。しかし、現在の困難な時期を乗り越える方法は、まだすべての不動産企業の経営者にとっての試練です。