观点ネットは10年以上にわたり中国の不動産業界に投資してきましたが、「化学大王」として知られる張国榮は最近、少々心を落胆させています。また、近年、国内の住宅開発市場は底打ちの兆候をまだ見せておらず、ここに長期間資金を投じることは長期的な考えとは言えないようです。

実際、近年、張国榮が統制する建滔グループは、住宅開発事業の規模を意識的に縮小しています。現在までに、建滔グループは約6年間土地の備蓄を行っていません。

今、この化学企業は「退室」の最後の段階に進んでいます。

内地の商品住宅市場から撤退

8月26日、建滔グループは2024年の中間業績報告を発表しました。報告によると、建滔グループの売上高は2023年の187.2億香港ドルから2024年の204.15億香港ドルに増加し、増加率は9%に達しました。

利息、税金、減価償却前の利益は33.37億香港ドルから37.36億香港ドルに増加し、税引前利益は18.14億香港ドルから21.39億香港ドルに増加し、会社の株主に帰属する純利益は15.07億香港ドルに増加しました。

同時に、建滔グループの会長である張国榮は、グループが内地の商品住宅市場から撤退し、投資資産に重点を移し、将来的には香港および内地で賃貸物件を購入する機会が依然としてあると述べています。

資料によると、建滔グループは基礎材料として銅メッキ基板を用いたプリント配線板からスタートし、現在は銅メッキ基板、プリント配線板、化学製品、物件、投資など、複数の分野にわたる事業を展開しています。

主な業務は非常に顕著であり、建滔グループは世界最大の銅皮製造業者の1つであり、中国最大の基板メーカーおよび化学製品の主要な供給業者の1つでもあります。最新の公告によると、2024年上半期の建滔グループの銅皮、基板、化学製品の3つの事業収入は、それぞれ総収入の34.6％、28.5％、29.9％を占め、合計93％に達しました。

一方、不動産部門の収入は前年比12％減の9.2億香港ドルであり、そのうちの大部分は賃料収入で、7.29億香港ドルを記録しています。対比すると、ピーク時の2020年には、建滔グループの不動産収入は83.3億香港ドルに達し、グループ総収入の約19％を占めていました。

建滔グループは、2009年に最初に不動産をグループの1つの事業部門に設定し、不動産開発に参入しました。最初の目的は、毎年巨額の現金流を消費するためであり、投資拡大の必要を除いた再投資の問題を解決し、資金活用率を向上させることでした。

数年の発展を経て、建滔不動産は住宅、商業オフィス、ショッピングセンター、ホテルなど、さまざまな分野で展開し、建滔プラザ、裕ガーデンなどの商業オフィスシリーズ、裕ガーデンなどの住宅シリーズを主力として形成しました。

住宅開発において、建滔不動産は主要な拠点である昆山と上海で、上海裕ガーデン、張浦裕ガーデン、裕園、昇悦居、千灯裕ガーデン、花橋裕ガーデン、浜江裕ガーデン、裕景園、觀源河畔、朗峰、花渓ペントハウスなどのプロジェクトを開発しています。

近年の建滔不動産は住宅開発の事業において非常に保守的であり、言わば6年近く土地を取得していませんし、土地の取得と建設はずっと自己資金を主に利用しています。

現在、建滔不動産の主な資産は昆山菁庭と浦岸花園の2つのプロジェクトに集中しており、残りの資産価値は数十億香港ドルとされています。2つのプロジェクトは現在急速に売却されており、一部の物件は賃貸に利用されていますが、状況は理想的ではなく、業界の低迷の影響を受けて2023年に約4.15億香港ドルの評価損が発生しました。

投資用不動産は建滔不動産の重点であり、同社が所有する賃貸物件は中国本土、香港、イギリスに広がっており、2023年末時点で総建物面積は102.87万平方メートルです。

根据建滔グループの2023年の財務報告書、投資用不動産には、香港のオフィスビルであるHui Da Building、海外信託銀行ビル5-7階、9-14階、2301-2303単位、26階、27階、2階9および10号駐車場が含まれています。

英国の4つの物件、総床面積5.19万平方メートルには、金丝雀金融街のランドマークオフィスビル15 Canada Squareが含まれています。

上海のオフィスビルであるModern Plaza、Jiantao Plaza、Jiantao Center、広州のオフィスビルである広州Jiantao Plaza、東照ビル、リテールコマーシャルビルSenwai Digital Plaza、昆山のオフィスビルであるHuaqiao Jiantao Plaza、総合文化プロジェクトKunshan Center（フェーズ1）なども含まれています。

また、Jiantao Groupには、開発中の投資用不動産であるJiantao Qianhai BuildingとKunshan Center（後続パート）の2つがあります。前者は総投資額25億元で、Jiantao Groupの本部として使用される予定です。後者は総投資額100億元以上で、複合商業プロジェクトです。両プロジェクトが完成すると、投資用不動産の床面積は84.8万平方メートル増加する予定です。

これらの投資用物件は、Jiantao Groupに安定した持続的な収入をもたらしており、2023年には14億7500万香港ドルの賃料収入を達成し、前年比14%の増加となりました。予想では、2024年の数字も同水準を維持する見込みです。

碧桂園に注意

Jiantao Groupの会長であるZhang Guorongは最近、内地の商品房市場からの撤退と、収益物件への重点移行を表明しました。これもまた、Jiantao Groupが伝統的な不動産開発業界への投資に対して、いくつかの未解決の課題があるためです。

過去にJiantao Groupは、住宅プロジェクトの開発だけでなく、国内の主要な開発業者の債券にも投資したり、直接融資を提供したりしました。

2018年以降、建滔グループは何度か富力地産の米ドル建て債券を購入しました。後者が海外債務の再編を行った後、建滔グループは富力地産の債券を総額228.3億香港ドル保有しています。

そのうち、利率7.5%のA組債券が7.88億香港ドル、利率9%のB組債券が10.27億香港ドル、利率4.2%のC組債券が4.69億香港ドルに相当します。2023年末までに、これらの債券は公正価値で21.67億香港ドルの損失を出しました。

一方、2021年に建滔グループは子会社エバー・クレジット社（Ever Credit Limited）を通じて碧桂園に85億香港ドルの元本を持つ定期ローンを提供し、金利は8.5%で、元利は2023年12月に支払われる予定でした。

2023年8月30日、碧桂園は債権を株式に転換する形で、上記の一部元本を償還すると発表しましたが、その後の関連返済の約束は期限通り履行されませんでした。

2ヵ月後、建滔グループは碧桂園が融資契約に基づく159.8億香港ドルの支払を履行しなかったと公表し、法定の追加債務履行請求書を碧桂園に送付しました。この影響で、建滔グループは2023年に当該融資に関して85.4億香港ドルの信用損失引当金を計上しました。

2024年に入り、エバー・クレジットはこの問題で碧桂園に対して香港高等法院に清算申請を行いました。現時点では、両者はこの問題についてまだ対立しています。しかし、建滔グループの執行役員であるチョウ・カーシン氏は、碧桂園の将来の債務償還案に対して依然として信頼を持っており、開かれた姿勢で対応すると述べています。