黄建业强调长远看好楼市，待息降租升可推高回报，砖头文化再抬头，建议特区政府借减息周期重临，全力加速拼经济、兴金融，由吸人才进步至留人才，降低取得永久居民身份证的年期门槛，增加专才留港发展的诱因，从而提振港人的信心。減辣政策が一時的に香港の不動産市場の取引を刺激しましたが、効果は持続していませんでした。
智通财经APPによると、減辣政策が一時的に香港の不動産市場の取引を刺激しましたが、効果は持続していませんでした。美聯集団の主席、黄建業氏は、不動産市場に好影響を及ぼす要素が次々と浮かび上がっており、10の主要な不動産市場指標のうち、7つが利上げ前より改善し、悪化した指標は3つだけであり、現在の不動産市場の基調が利上げ前よりも強固かつ健全であることを反映しています。しかし、アメリカの利上げサイクルが急速に訪れ、香港の経済回復が遅れているため、市場の雰囲気は悲観的であり、香港の人々は経済の将来に自信を持っておらず、不動産購入のペースを緩めて、不動産から利息に資産を移すようになり、減辣政策の効果を相殺しています。
9月に利息を減らせれば、信頼回復につながると思われますが、利息を減らすのが遅すぎるため、効果が発酵するまで時間がかかるため、今年の不動産市場の予測を下方修正し、価格は約8%下落し、2016年中の水準に戻ります。また、全年間の新築物件の取引量も1.6万件に下方修正し、中古物件の取引量も約4万件に下方修正し、それぞれ前年比で5割以上および約12%増加し、3年ぶりの最高水準を達成すると予想されます。
黄建業氏は、不動産市場の将来が見込まれると強調し、利息の低下や賃料の上昇がリターン率を高めることができ、不動産文化が再び盛り上がることを提案しています。特区政府には、利息が低下するサイクルを待って経済の拡大と金融の振興に全力を挙げ、人材を吸引するだけでなく、留まる人材に変わるよう取得する永久的な居住権の年期のハードルを下げ、香港での専門家のキャリア発展の魅力を高めることで、香港の人々の信心を高めることを提案しています。
具体的には、黄建業氏は、減辣政策の後、住宅物件の取引価格と量は一時的に回復しましたが、第2四半期以降、取引量は高い水準でスタートしましたが、下落しており、不動産価格も急速に下落しています。以下は主な原因であり、減辣政策の効果を相殺しています：
1. 悲観的な気分が広がっており、市場はネガティブなニュースで溢れています。香港の人々は経済の将来に不安を抱き、消費意欲や市場参加の意欲が低下しており、不動産購入を延期したり、レンタルに切り替えたりしており、減辣政策によるポジティブな効果が消えています。
2. アメリカの利上げサイクルが急速であり、2012年3月から昨年7月までに11回の利上げが行われ、合計で5.25%上昇しました。その後も連続して8回の利上げが行われましたが、香港の金利は高い水準に上昇し、市場参加の意欲に影響を与えています。担保ローン部のデータによると、今年6月の担保ローン金利指数(MMI)は4.16%であり、既に7か月連続で4%を超える高水準となっています。高い金利水準の下では、市場参加意欲が大きく低下しています。
3. 大量の未販売の物件が存在し、開発業者は数量に重点を置き、価格にはあまりこだわりません。住宅署が公表した最新の一手市場供給データによると、今年の第2四半期には19,000戸の未販売物件(未販売在庫)がありましたが、前四半期比で2,000戸減少しましたが、2012年第1四半期の14,000戸と比べて約36%増加しています。
黄建业は、悲観的なムードが漂い、ポジティブな基本要素が無視されていると考えています。香港の経済はピークには達していませんが、最も暗い時期を脱しています。失業率は非常に低い水準を維持しており、移民のピークは過ぎ、香港の人口も安定してきています。入境管理局のデータによると、香港の永住者のみを対象にした空港の出入りの数字から、純流入数字は2024年に初めて負から正に変わりました。労働人口は、2022年3月から5月までの374.4万人から、2024年5月から7月までの382.6万人に増加し、香港が徐々に谷底から離れていることが分かります。
香港の不動産市場も同様の状況に直面しており、アメリカの利上げ前後を境に、主要な指標の分析を行った結果、7つの指標が著しい改善を示し、3つの指標は改善されていません。改善された指標の中には、月収が10万香港ドルを超える家庭の数、香港の定期預金の数字、本土の購入者比率が歴史的な最高値を記録し、現在の不動産市場の基調が利上げ前よりもより堅固で健全であり、下落を停止し回復する条件を備えていることが反映されています。
市民が経済の将来に対する信頼を欠いているため、市場に参入することに躊躇しており、不動産市場の基本的な要素は改善しているものの、多くの購入者を引き付けることができず、物件の取引は撤廃措置後の高水準を維持できず、さらには撤廃措置後の最低水準にまで落ち込んでいます。一次住宅の売買情報や市場情報を総合した結果、8月の初めの25日間の一次取引量はわずか430件であり、総数で約500件になると推測され、撤廃措置後における月間最低レベルとなることが予想されます。
不動産価格の面でも、底を探る過程であり、適正水準を超える落ち込みが発生しています。米連不動産価格指数は最新で130.36ポイントで、10週連続で下落し、今年に入って不動産価格は5.23%下落し、8年ぶりの新低水準を記録しました。黄建業は、社会運動、流行病、国境封鎖といった状況でさえ、不動産価格はごくわずかに下落し、アメリカが大幅に利上げすると、価格はさらに下落し、最新の価格は過去の高値から27%近く下落し、将来の見通しに対する信頼の不足と現状の利上げが不動産市場にもたらす巨大な影響を反映しています。
注目すべきは、香港の主要な不動産市場指標の中で、最新の香港の定期預金残高が9.9兆香港ドルに達し、利上げ前に比べて急増しており、黄建業は、この指標は香港人の裕福さを反映するだけでなく、投資心理の変化を反映しており、高金利と経済の将来に対する不安感から、慎重な投資戦略が採られ、不動産から利息に資金が移され、市場が停滞している別の原因であると指摘しています。
黄建業は、利下げが不動産市場にとって別の転換点となり、香港の人々の信頼を回復することになると信じています。市場では、アメリカが9月に利下げすることを期待しており、分析によると、年間の利下げ幅は0.5%以上になるとする見方もあります。利下げが公表された際には、開発業者が売り出しを急ぎ、市場の雰囲気が改善し、一部の資金は市場に先んじて入ることが予想され、価格が上昇する前に物件を売買することで、第4四半期の不動産取引が7月や8月より回復することが期待され、その際に価格の下落幅が縮小する可能性があります。
ただし、利上げの影響が深刻で、利下げが遅すぎるため、利下げが行われる前には価格は引き続き下落すると考えられます。たとえアメリカが利下げをしたとしても、香港が即座に追随することはなく、価格は即座に急上昇することはなく、取引も3月の水準にまで回復するのは難しいため、年間の不動産市場の予測を修正し、年間の価格下落率を約8%、2016年中の水準に返ると予想しています。取引の面では、利下げが9月に延期されたため、年間の一次取引量の予測を1.6万件に引き下げていますが、前年比で50%以上増加する見込みです。年間の二次取引量の予測も4万件に引き下げていますが、前年比で12%増加する見込みです。取引量の予測を下げたとしても、一次取引と二次取引のいずれも前年を上回り、3年ぶりの新記録を更新しているため、不動産市場は最悪の時期から遠ざかっていることが明らかです。黄建業は特に賃料の上昇率を大いに期待しており、年間で約8%上昇すると予想され、市場を凌駕するとともに、歴史的な新記録を築くことになるでしょう。
黄建業は、不動産市場の重要な指標が改善し、利下げサイクルが再来することから、不動産価格はすでに底をついて反発する可能性が非常に高いと考えています。賃料が継続的に上昇することで、近年の賃料収益率が上昇し、谷底にあるAクラスの個人住宅の賃料収益率が11年半ぶりの新記録となっています。将来の利息率の低下に伴い、定期預金の利率も下がることで、上昇する賃料収益率がより魅力的になり、長期的な投資家が物件を購入し賃貸する意欲が増す可能性があります。香港の経済が安定的に発展し続ければ、一部の定期預金が不動産市場に流入するでしょう。現在の香港の不動産価格は適正水準を大きく下回っており、資金の流入を呼び込むと予想され、不動産市場が急速に反発し、不動産取引が徐々に正軌に戻ることが期待されます。利息に資金を蓄えることは一時的なものであると考えられ、利息率が下がり賃金が上昇すれば、不動産の投資価値が再び強調され、不動産の投資文化が再び台頭することになるでしょう。
もう一つの市場見通しの理由は、香港の住宅市場の供給と需要が徐々にバランスを回復していることです。供給面では、不動産評価評価署は、今後2年間で2.2万戸以上と2.5万戸以上の落成が予想されていますが、その後の3年間（2026年から2028年）は、年平均約1.63万戸まで減少すると予想されており、数年後に明らかな下落が予想されています。さらに重要なのは、最近の不動産市場の雰囲気が静かになり、開発業者が多くの土地を抱えているため、投資意欲が低下しています。また、住宅供給が少ない上、官民地の供給も限られているため、今年上半期の土地売却計画は年間目標のわずか30％にすぎません。土地の供給が少ない状況が続くと、長期的な供給に影響を与え、数年後には明らかな落成量の減少が予想されます。
需要に関しては、移民の流入が一巡し、一部の移民者が帰還していることから、香港の人口は徐々に成長の勢いを取り戻すと考えられています。政府の統計局のデータによれば、2024年中に香港の人口は約753万人で、2021年末と比較して約1.8％増加しています。
専門の人材の持続的な流入は、住宅市場に新たな活力をもたらしています。政府のデータによれば、2023年から2024年上半期にかけて各種人材入国計画により香港に入国した人材とその家族の数はすでに25万人を超えており、香港の住宅需要を増やしています。高度なスキルを持つ人材の中には、管理や専門職に従事し、中間所得は約5万香港ドルで、25％の高度なスキル者は1万香港ドル以上の収入を得ており、さらには約10％の人々は月の収入が20万香港ドル以上あり、経済的な条件も良好です。専門の人材は初期段階では主に賃貸住宅を利用しますが、将来的には利息の減少や購入に関する制限の緩和により、彼らを購入に誘引する可能性があります。25万人の人材が香港に入国すると、約8万の家族に相当し、そのうち2割が不動産を購入すれば、ほぼ1年分の新築物件の取引量に相当します。さらに3割の人々が香港に留まって発展するならば、現在の在庫物件を完全に吸収する十分な需要があります。
中国本土のバイヤーは香港の住宅市場の重要な動力となっています。美聯集団の研究センターの土地登録情報によれば、既知のバイヤーの氏名に基づいた分析によると、今年の第2四半期における内地のバイヤー（英語の綴りで判別）は、個人バイヤーに占める一次および二次住宅の登録量の比率が約25.3％に上昇し、2022年の第1四半期の約9.3％から16ポイント以上増加し、また季節ごとの記録を打ち立てました。
黄建業氏はまた、不動産市場の上下は市民の将来に対する信頼に依存しているため、政府には金利減少の周期を利用して資金を引き寄せ、経済活性化と金融の振興に全力で取り組んで、銀行が融資を緩和するよう促し、具体的な対策を提案し、企業の拡大と外国資本の香港進出を促進し、大湾区への統合に伴い、香港が大湾区の中心地として発展するためにリードすべきです。近年、国内の都市の経済成長が急速に進んでおり、香港に近い深センなど、飲食サービス、観光などの分野で追いつく傾向があり、多くの香港市民を引き寄せて消費を喚起しています。香港政府と地元の企業は、これを参考にしてまねる価値があります。さらに、専門人材策が効果を上げているため、多くの人材が香港に集まっています。人材を呼び寄せる段階から人材を留める段階に移行する時期となっており、取得に永住権を持つための年数の閾値を現在の7年から5年、さらには3年に短縮するなど、留まるための動機を増やすための留人材策を迅速に打ち出す時期です。