本文来源：时代财经 作者：谢星
告别过去高负债、高周转、高杠杆的“三高模式”，我国正在加快构建房地产发展新模式。
党的二十届三中全会《决定》提出，“深化城市建设、运营、治理体制改革，加快转变城市发展方式”“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。
在此背景下，一批优秀的房企代表保利、龙湖、中国金茂等正在探索如何实现房地产行业的高质量发展。
“持续推进‘一核三聚焦’业务战略升级，构建形成了以高品质开发为核心，聚焦精品持有和高端服务业务，聚焦建筑科技创新业务的多维业务联动，加速打造第二增长曲线，”这是中国金茂给出的答案。
“一核三聚焦”战略驱动下，中国金茂进行大刀阔斧的改革，今年上半年业绩实现逆势增长。
狠抓提质增效，实现稳健发展
上半年，中国经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展扎实推进，但经济持续回升向好仍面临诸多困难挑战。受其影响，房地产行业持续下行，上半年新建商品房销售额同比下降25%，调整幅度远超预期。
房地产行业依然处于下行周期，但中国金茂依然取得逆势增长的成绩。
2024年上半年中国金茂收入约219.74亿元，录得签约销售额445亿元，排名较上年度提升一位至行业12位，稳居TOP15阵营。
中国金茂盈利水平大幅提升。上半年公司股东应占溢利为10.1亿元，同比增幅达133%。若扣除投资物业公平值亏损，该指标将达到11.0亿元，同比增长174%。
在多数房企毛利收窄的背景下，中国金茂实现了成本控制，上半年整体销售毛利率为16%，与去年同期基本持平。
在上半年业绩发布会上，公司财务总监乔晓洁表示，未来房地产行业的毛利率就是一个收窄的大趋势。从金茂自身来讲，一个就是“做优增量”，通过新增优质项目提升我们的毛利水平。另一个则是“存量盘活”，公司一盘一策，根据市场、竞争对手项目独特的情况，每一个项目做好量价的平衡，既保证存量项目有一定的市场流速，同时也减少毛利的折损。
实际上，净利润逆势增长关键在于中国金茂持续强化精益管理，管理费用、销售费用、财务费用“三项费用”分别下降34%、19%、13%，降本增效成果显著。
此外，在财务管理上，中国金茂保持“三道红线”全绿档，并持续优化境内外债务结构。上半年新增境内融资平均成本仅3.28%，维持较低水平；外币债务和短期债务占比进一步下降，一年内到期占比进一步下降至15%，平均债务期限为6.02年。
“一核三聚焦”战略，提高经营韧性
2024年上半年，多轮政策持续发力，房地产行业逐步告别过去“高负债、高周转、高杠杆”的“三高”模式，正在加快构建房地产发展新模式。
中国金茂持续推进“一核三聚焦”的战略方向和坚持品质改善的定位，与当下国家、市场、行业的需求高度契合。公司以高品质开发为核心，持续提升产品力并快速发展精品持有、品质服务、建筑科技的第二曲线业务。
中国金茂以高质量开发为核心，深耕聚焦核心城市及核心地段，聚焦高端改善，提升盈利贡献，深入研究客户需求，焕新升级「金玉满堂」四大产品系。
核心城市核心地段的投资导向和布局策略，给中国金茂带来了更好的业绩预期和发展韧性。今年上半年，中国金茂城市城市运营及物业开发实现收入170.73亿元。一季度，中国金茂发布全新产品战略，“金玉满堂”四大全新产品线引起行业广泛关注。
上半年，中国金茂旗下已有7个府系3.0项目在售。上海中环金茂府、杭州上城金茂府、上海张江金茂府、南京桃园金茂府首开去化率均达100%。天津体北金茂府、西安科技路金茂府、苏州狮山金茂府持续热销，位列所在城市的板块新房销冠。府系产品扛鼎各地高端改善市场，在尚未回暖的大环境中走出了独立行情。
业绩会上，管理层透露，公司半年度超87%的签约额由一二线核心城市贡献，住宅公寓产品平均签约单价约2.2万/平米，较2023年仍有微涨。
与此同时，中国金茂持有业务聚焦精品持有，打造商业、酒店、公寓轻资产管理能力，华夏金茂商业REIT作为国内首批消费基础设施公募基金登陆上交所，打通资产「投融管退」闭环，支撑持有战略落地。
2024年3月，以长沙金茂览秀城为底层资产的华夏金茂商业REIT在上海证券交易所正式上市，成为国内首批上市的消费基础设施公募REITs。发行至今已经完成两次分红，，展现出稳健的发展态势。
此外，今年上半年金茂服务实现收入14.91亿元，同比增长10%，净利润1.81亿元，同比增长21.8%。
金茂服务积极打造「品质」「智慧」「共生」三大核心IP。金茂服务坚持以客户为中心，通过卓越的场景设计能力和稳定的品质输出能力，提供超出客户期望的持有资产打理服务和品质生活解决方案。同时，金茂服务积极做强社群生态，升维拓展城市运营服务，致力于与社区、环境、城市共生共荣。
贯彻绿色理念，践行社会责任
如今衡量一家企业的综合实力，不再只是凭借企业的财务数据，ESG品牌影响力也成为了重要的一环。
中国金茂始终坚持践行可持续发展理念，将ESG标准全面融入公司发展战略与经营决策中。自上而下构建起科学、专业的ESG治理架构，形成了决策层-管理层-执行层三级管控工作机制。
中国金茂坚持“臻绿品质”绿色战略，贯彻绿色发展理念，加速超低能耗、绿色建筑探索与布局，助力城市绿色低碳转型和可持续发展。
位于雄安新区的中国中化大厦作为绿色建筑标杆，绿色与创新贯穿了项目设计、施工、运营的全过程。这栋“金芦苇”造型的大楼大规模应用幕墙BIPV光伏，可再生能源利用率达45.53%。该项目已被评为雄安新区第二批近零能耗示范项目，获得“新区绿色建筑示范项目”称号，并将获得绿建新国标和美国LEED铂金双认证。
绿色能源是城市可持续发展的重要保障，中国金茂因地制宜综合利用地热能、太阳能等可再生能源形式，优化建筑用能结构，助力城市绿色低碳转型。截至2023年底，中国金茂累计投资、建设和运营的城市、区域、项目级能源站项目73个，可再生能源利用率近80%，预计每年碳减排量约18万吨，相当于植树1004万棵。
中国金茂履行央企责任担当，上半年实现27个批次约1.4万套房屋按期交付，交付满意度90分，在保交房基础上实现交好房。
中国金茂安全稳健的基本盘也获得了国际评级机构认可。
目前，中国金茂获评MSCI（明晟）ESG A级，全球房地产可持续评估体系GRESB绿色四星级，晨星Sustainalytics ESG低风险评级，入选国务院国资委社会责任局评选的“央企ESG·先锋100指数”，恒生港股通中国央企ESG领先指数，应邀成为“中国不动产ESG联盟”首批会员单位，并连续四年荣获绿色房地产影响力TOP1称号。
