著者 | 周智宇

編集 | 張晓玲

万科の中間報告での損失は、事前の業績予測によって予想されていたにもかかわらず、業界内外に広範囲な感慨を抱かせている。

不動産業界の周期調整の深さと長さは、明らかに想像を超えている。前例のない大きな変化に直面して、誰もが関与しないわけにはいかない。

ただし、万科の財務報告書には、新たな活力も醸成されている。第2四半期の営業キャッシュフローが正に転じ、3つの主要業務の競争力が着実に向上しており、多様なREITsの展開も実現していることから、万科は一時的な圧力に対抗しており、短期的な困難に対応する一方で、将来の長期的な成長に向けて力を蓄えていることが示されている。

8月30日の業績会議では、万科の取締役会議長である于亮が業界への信頼を再び示している。彼は、3年間の調整を経て、新築住宅のコストパフォーマンスが向上していると述べ、政策が多様な住宅需要をサポートする力も持続的に増加しており、これらすべてが市場需要の復活のエネルギーを蓄積し、新たな発展段階の到来に土台を提供していると述べました。

市場は今後の政策の一層の緩和に期待を寄せています。8月30日には、商業ローン金利の調整に関するうわさが投資家の感情を刺激し、不動産セクターが急騰し、万科Aも一時的にストップ高となった。

当然、現在の困難を解決し、未来に向けて進む能力を向上させるには、忍耐と時間が必要です。現在の忍耐は将来への信頼です。このプロセスで、万科にはもっと多くの仲間ができました。これが万科がこの周期を乗り越える自信の根拠になります。

修復

万科の親会社純利益は初めて中間報告でマイナスとなりましたが、営業キャッシュフローはマイナスからプラスに転換しました。中間報告を見ると、万科は現在確かに難しい問題に直面していますが、解決できないわけではありません。

一時的な経営の困難や短期的な流動性の圧力に直面して、万科は徹底的に問題を解決し、自分自身の解決策を提供しています。

利益の損失は不動産サイクルの影響を反映しています。2022年まで、業界では規模による競争が激しく、高価な土地が頻繁に出ています。これらの土地が最近の決算期に入ることで、万科を含む不動産企業の当期利益にかなりの圧力をかけています。

さらに、万科は前半期に資産をリストラし、大口および株式の取引の損失、および一部の主業外の財務投資の損失と減損処理があり、万科の短期の業績に圧力をかけました。

ただし、万科の財務責任者である韓慧華は業績説明会で、2022年以降の新プロジェクトの利益状況は良好で、売上粗利率は平均で18％程度であると述べています。年末までに約2,270億元の商品価値があり、80％の売却率が予想されています。これらのプロジェクトが決算期に入ると、万科の業績向上に寄与するでしょう。

さらに、万科は取引の効率を高めることで、既存の資源の付加価値を最大限に引き出しています。

不動産企業の債務返済能力に関連する現金流の面では、万科は明らかな改善を見せています。この点から言えば、万科は最も困難な時期を乗り越えました。

中間報告によると、万科の第2四半期の営業キャッシュフローは、第1四半期のマイナス942億1,000万元に比べて明らかな改善を見せ、42億元のプラスのキャッシュフローを実現しました。

韓慧華は、これは万科が上半期において事業再編と健全化を進め、積極的な進展を遂げたためです。

販売の改善、商業や他の主要資産取引の推進、および主業以外の金融投資の精算と転売に関する取り組みを通じて、万科は上半期に合計で1370億元以上を回収しました。

同時に、万科の支払い圧力は高峰時期が過ぎるにつれて明らかに減少しています。データによると、今年上半期において、万科の引き渡し総数は前年同期比で30%以上減少し、工事支払額もそれに応じて低下しており、また、万科のその他の支出も規模の縮小に伴い相応に減少しました。

経営面の改善に加えて、万科は銀行や金融機関、関連部門の支援を受けて、資金調達の経路を円滑に維持しています。

第2四半期には、万科の新規融資および再融資が顕著に加速しました。上半期には、万科は新規融資および再融資で612億元を実現し、平均融資コストは3.66%、融資モデルの変換がスピードアップしました。

特に5月には、招商銀行を主導とする200億元の融資パッケージを万科は受け取りました。その後、7月には、交通銀行、中国銀行などの機関から複数の融資を受けました。これにより、7月末までに、万科の新規融資および再融資の累計額は670億元を超えました。

最近、残存債務が持続的に減少した後、中国万科今年内に海外公開債を発行せず、国内公開債は20億元の中票1本のみ残っている。

さらに、万科は後半年に約10万戸の納品待ち住宅があり、納品量は前年同期比で40%減少しており、これにより経営面での支出圧力が大幅に緩和されています。万科は後半年の住宅納品の任務を全力で完了し、販売と回収を安定させる一方、大型取引や株式処分を進めることで、さらに自由に利用できる現金流を生み出しています。

融資モデルの変換と同時に、万科は銀行団融資や経営物件ローンなどの機会を探り、融資面での追加的な流動性を模索しています。現金流のさらなる改善が、万科を短期的な窮地から抜け出させています。

新たなるもの

確かに、不動産業界はまだ新旧のエネルギー転換過程にあり、不動産企業の痛みはしばらく続くでしょうが、この関門を乗り越えれば、彼らも新たな生まれ変わりを迎えることでしょう。

中国万科はそのために準備を整えています。融資モデルの調整とリスクの低減と同時に、万科は自らの能力を更に締め、複合型住区開発、物流サービス、長期賃貸物件などの3つの主要事業に注力しています。それによって専門知識の向上を目指し、自社の事業、投資、能力をより集中させることを望んでいます。これによって自己を突破し、危機をチャンスに変えることもできます。

現在、不動産企業にとって、開発業務は依然として収入の主要な源泉ですが、市場の需給関係は大きく変化しています。購入者はより細分化されており、合理的であり、良品は依然として市場で求められています。

中国万科の共同総裁で開発・業務本部のチーフパートナーである張海氏は、新築市場規模が縮小し、プロジェクトの運営が難しくなり、大幅に合格ラインが引き上げられています。万科は良い住宅を造り、高品質な発展を実現することに焦点を当てています。

これにより、土地投資においては、都市の改善ニーズが本当に存在するエリアや地区にさらに集中する必要があります。また、顧客ニーズの変化に基づいてコミュニティの生活シーンを作り出し、コストと費用の投資を構造的に調整し、製品の品質と性能の価格比較を高める必要があります。

同時に、新規テナントの増加が著しく減少している状況下で、在庫市場から機会を引き出すことは、万科の問題解決策の一つです。

万科が上半期に重点を置いた事業戦略は、既存の地域の再開発能力です。市場価格よりも30%安い高コストパフォーマンスで事業展開し、プロジェクトの公共エリアの環境を体系的に改善し、市場競争の主導権を得ることを目指します。

市場の機会を追求することで、万科は業界の成長が課題となっている中でも収益の成長を実現し、上半期の売上高は1763億元、前年比9.5%増加しました。

万科のCEOであり、長期賃貸アパートのビジネス部門のゼネラルパートナーである祝九勝氏は、ポーユーは上半期に多くの都市で国有資産や国営企業と戦略的な協力意向を持っており、将来的には総戸数2万件を超える物件を提供する予定です。

これは万科の長期賃貸住宅在庫資産の活性化モデルがますます成熟していることを示しています。祝九勝氏は、深圳の頌轩プロジェクトを例に挙げ、1088戸のアパートメントが販売から賃貸へと転換し、開業時に満室になったと述べています。同様のモデルは今年、6つのプロジェクトで実施され、6000戸以上の在庫資産が活性化されました。

上半期において、万科のレンタル住宅ビジネスは17.3億元の売上高を達成し、前年比5.3%増加しました。営業利益（NOI）と純利益の両方が二桁の成長を達成しました。

万科は、営業サービスビジネスの好調な発展の一方で、REITs事業でも成果を上げています。3月、物流REITsは今年3月に発展改革委員会の承認を受け、中国証券監督管理委員会の受理を得ました。4月には、中金インリ株が深圳証券取引所に上場しました。アパートREITsも申請段階にあり、関連のガイダンスとフィードバックを受けています。

また、中国万科は業界で私募REITの試みが出てきたことにも注目しており、中国万基金武漢プロジェクトは「中国建設銀行住宅賃貸不動産資産持有型補助特別プロジェクト」に参加し、7月30日に上海証券取引所に上場しました。

REITsの持続的な発展は、中国万科がより多くの資産を確保し、不動産事業者への転換を加速するだけでなく、中国人寿保険、中国国際金融有限公司、中国信託有限公司を含む多くの投資機関との連携ももたらしました。これらの機関はREITsの投資家だけでなく、中国万科の成長を支えるパートナーでもあります。

最近、中国万科は、主要な管理職員1862人が自己調達した2.01億元を使って会社の株式を保有することを発表しました。内部の主力メンバーと外部の機関の支援があることで、中国万科は周期の変化に対処する際にもより自信を持って行動することができます。

もしかすると前途は依然として困難が多いかもしれませんが、困難を恐れずに前に進むことで、曲がりくねった道から生きる道を開拓することができます。中国万科も同路人のサポートを受けながら前進し続け、自身と業界における後半戦での生き方を見つけるために努力を続けます。