近年の景気低迷と株式市場の下落により、多くの優れた競馬場が周期的な困難に見舞われ、デイビスのダブルキルさえ発生しています。バリュエーションはすぐに適度に低い水準に戻り、投資家が流れを変える良い機会となりました。現在、注目すべきトラックはたくさんあります。この記事では、不動産サービス部門についてお話します。

2019年から2021年にかけて、不動産業界は急速な発展を迎えました。不動産会社も急成長期に入り、多くの企業がこの暑さを利用して香港株を上場しました。現在、AH市場の77社の不動産サービス会社のうち、51社が2019年以降に上場しており、その大部分は香港株です。

上場の波が猛烈に押し寄せ、業績の急成長に伴い、不動産セクターは資産が軽く、成長率も高い質の高い路線に包まれ、投資家から温かく求められていました。もちろん、後の話は明らかですが、その時にそれを買った投資家は皆、基本的に足を失いました。

急激な下落の後、憂鬱な気持ちになり、多くの大手企業の評価額は、初期には達成できませんでしたが、10倍未満に下がりました。このため、不動産セクターが注目できます。

しかし、実際のビジネス状況から判断すると、不動産セクターは大規模な再編を経験し、市場シェアは一流の高品質企業に集中していました。カントリーガーデンサービス、ヤライフ、エバーグランデプロパティなどの企業の業績はすべて急激に低下しました。一方、チャイナリソースビエンチャンライフ、バオリプロパティ、CNOOCプロパティーの業績および投資黒字はすべて着実な成長を遂げました。中国指数研究院のデータによると、管理区域を持つ不動産会社上位100社の市場シェアは、2019-2022年に38.39％から46.13％に増加しました。

成長源を見てみると、チャネルの面では、コミュニティ施設からオフィスビル、ショッピングセンター、工業団地、物流パーク、さらには高速鉄道、航空、病院、学校、公園などまで、第三者プロジェクトを積極的に拡大しています。サービスプロジェクトに関しては、居住者への付加価値サービスを例にとり、付加価値サービスを継続的に拡大しています。拡大の方向性には、住宅リース、住宅取引、装飾、メンテナンスなどの中核事業のほか、コミュニティカフェテリア、カスタマイズされたファミリーディナー、美容院、ホームケア、コミュニティグループ購入、ペットケア、オートバイ充電ソケットなどのその他の事業も含まれます。

CNOOCのプロパティを例にとってみましょう。2023年には、管理区域が8,120万平方メートル追加され、前年比25.4％増加しました。チャネルソースに関しては、独立した第三者が70.6％を占め、年末の累積割合は 40.5% でした。プロジェクトの種類では、非住宅プロジェクトが 52.2% を占め、年末の累積割合は 30.1% でした。2023年、同社は135.1億元の収益を達成し、そのうち付加価値サービスが 26.4% を占め、前年比2.9ポイント増加しました。

ポリプロパティを例にとってみましょう。2024年上半期末の時点で、管理下の総面積は7億5,700万平方メートルでした。チャネルソースに関しては、独立した第三者が64.9％を占め、プロジェクトの種類では、非住宅プロジェクトが60.5％を占めています。上半期の住宅コミュニティの収益は 58.5% を占め、前年比0.4ポイント減少しました。非住宅用不動産は 41.5% を占め、そのうち商業施設とオフィスビルが 15.8%、公共施設およびその他の不動産が 25.7% を占めました。

現在、国内の不動産市場は底を打っていません。不動産サイクルの低迷が不動産会社に与える影響は、2つの状況を区別する必要があります。現時点では、不動産会社自身の不動産拡張は停滞しており、第三者による不動産の拡張は制限されており、開発は困難であり、避けるべきです。もう1つは、中央国有企業を背景とする不動産会社によく見られるように、支配株主がうまく運営されていることです。自己運営物件の成長率は鈍化していますが、第三者不動産開発は依然として安定しています。

民間の不動産会社と比較して、中央国有不動産会社は存続のリスクがありません。それは周期的な問題にすぎません。それらは過小評価されがちなターゲットです。重要なのはタイミングの選択です。

現在、質の高い不動産会社が直面している不確実性は、主に2つの側面に反映されています。短期的には、不動産サイクルが底を打つ時期に依存し、不動産サイクルが底を打たない場合、不動産会社の着実な成長には根がなく、バリュエーションが底を打つのは難しいです。中長期的には、新しい不動産開発モデルによってもたらされる不確実性です。

現在の計画と合わせると、中国の将来の不動産パターンは「厳格な住宅ニーズを満たすための主な焦点は政府、多様化し改善する住宅ニーズを満たすための主な焦点は市場」となるでしょう。しかし、現在のパターンでは、ほとんどすべての需要が市場で満たされています。したがって、将来の長期にわたって、増加する市場供給における保証付き住宅のシェアは徐々に上昇し、さらには支配的な存在になるでしょう。このような状況では、不動産会社の市場ベースの拡大スペースは必然的に抑制され続けるでしょう。

さらに、不動産業界にはもう一つの不確実性があります。つまり、グループの意思決定メカニズムの下では、不動産手数料の引き上げメカニズムはスムーズではなく、粗利益は長期的に下落圧力にさらされています。不動産は労働集約的なサービス産業です。現在、人件費は運営費の約 57% を占めています。人口の高齢化に伴い、人件費はますます高くなり、コミュニティサービスの需要は高まり、不動産会社の運営費の硬直化は大きな傾向です。しかし、不動産手数料の値段を上げることは非常に難しいです。物価が10年以上上昇していないケースはたくさんあります。その結果、不動産会社の売上総利益率は低下し続けています。

過去の期間、不動産会社は新しく拡張された物件の高額な価格設定を通じて、平均単価の安定を維持していました。今後、増加面積の割合が低くなり、手数料の安い非コミュニティ物件のシェアが徐々に増加するにつれて、不動産会社の平均単価は成長から停滞し、その後下落するでしょう。

時間の経過とともに、不動産手数料の引き上げの難しさが不動産会社の評価を悩ませる中心的な要因になる可能性があると言えます。

問題は、停滞する可能性が高い業界をどれだけ評価したいかということです。この意味では、10倍程度の評価は妥当ですが、どれだけの安全マージンがあるかを言うのは難しいです。

しかし、不動産業界は研究したり投資したりする価値がないと結論付けるのも早すぎます。資本市場の一般的なルールは、悪い業界には良い会社があり、多くの場合、悪い産業の良い企業は長期的にはインデックスよりもはるかに良い業績を上げるということです。さらに、不動産管理業界は悪い業界ではありません。多くの人が思っているほど良くないだけです。

規模主導の大規模開発には出口がありません。このモデルのトップ学生は、もはや優れた投資対象ではありません。しかし、人口の高齢化という状況下では、不動産サービスの需要はより多様化しており、優れたリーダーは、細かい管理、技術運用、集中的な育成を通じてやるべきことがまだたくさんあります。投資家にとっては、そのような目標を見つけてしっかりと保持すれば、長期的には良いリターンを得ることができます。

注：代表的な会社プロフィール

1。ワンウーユン：ワンウーユンはヴァンケグループの持株子会社で、株式保有率は約53.43％です。管理地域に基づくと、中国最大の不動産管理会社です。

2020年から、WanwuyunはDiecheng戦略の実施を開始しました。これにより、不動産管理を対象の通りに集中させ、共同運営を通じてコストを削減し、効率を高めました。2024年6月末のディーチェンは642社で、そのうち202社は標準ディーチェン（10,000世帯以上にサービスを提供）、180社はディーチェン（6,000〜10,000世帯にサービスを提供）、目標のディーチェン（3,000〜6,000世帯にサービスを提供）は260社でした。バタフライシティの既存のプロジェクトの勝率は 74% と高かったです。

2023年、同社は331.83億元の収益を達成し、過去3年間の複合成長率は22.29％で、77のAH上場不動産会社（カントリーガーデンサービスに次ぐ）の中で第2位にランクされました。純利益は1兆9,550億元で、チャイナ・リソース・ビエンチャン生命に次ぐ第2位で、過去3年間で複合成長率は10.11％でした。2023年末の時点で、同社は9億6900万平方メートルを管理し、業界トップにランクされました。

2。ポリ・プロパティ：ポリ・プロパティはポーリー・ディベロップメント・ホールディングスの子会社で、出資比率は約72.28％です。2023年、保利開発が取得した土地の金額は1125億元で、業界第1位で、保利不動産の高品質な住宅資源を保証しています。

2023年、ポリ・プロパティは150億7000万元の収益を達成し、77のAH上場不動産会社の中で6位にランクされました。過去3年間の複合成長率は23.31％、母親への純利益は13.8億元、過去3年間の複合成長率は27.02％でした。2024年6月末の時点で、同社の管理面積は7億5700万平方メートル、契約管理区域は9億5000万平方メートルでした。

3。チャイナ・リソース・ビエンチャンライフ：チャイナ・リソース・ランド・ホールディングスの子会社で、株式保有率は72.29％です。2023年、チャイナ・リソース・ランドは808億元の土地を取得しました。これは業界第3位で、ビエンチャンの生活に質の高い住宅用不動産資源を保証しています。

同業他社と比較すると、高級ショッピングセンターのビエンチャン市は、同社の差別化要因です。2023年、同社の総利益率は 31.79% で、他の大手不動産会社を10〜15パーセントポイント上回りました。その中で、ショッピングセンター事業の売上総利益率は 71.9% に達しました。

2023年、同社は147.98億元の収益を達成し、77のAH上場不動産会社の中で7位にランクされました。過去3年間の複合成長率は 29.69% でした。母への純利益は29億290億元で、香港の上場不動産会社70社の中で第1位で、過去3年間の複合成長率は 53% でした。2024年6月末の時点で、同社は面積3億9,800万平方メートルの住宅用不動産、総建設面積1,150万平方メートルの108のショッピングセンタープロジェクト、総建設面積1,520万平方メートルの206のオフィスビルを管理していました。

4。CNOOCプロパティ：CNOOCプロパティはCNOOCグループの持株子会社で、株式保有率は 61.18% です。CNOOCグループはチャイナ・コンストラクションの完全子会社です。CNOOCグループは、CNOOC開発、CNOOC紅陽、中国建設インターナショナルの3つの主要な不動産ブランドを所有しており、CNOOCプロパティに自己運営の不動産資源を安定的に提供しています。2023年、中海不動産は1110億元を買収し、保利開発に次ぐ業界第2位になりました。

2023年末の時点で、CNOOCプロパティは4億200万平方メートルを管理し、前年比25.4％増加しました。2023年、同社は130.75億元の収益を達成し、77のAH上場不動産会社の中で8位にランクされました。過去3年間の複合成長率は33.35％、母親への純利益は13億4300万元、過去3年間の複合成長率は31.59％でした。

[注：市場はリスクが高いので、投資するときは注意が必要です。いずれにせよ、この記事に記載されている情報や意見は意見交換に過ぎず、誰への投資アドバイスにもなりません。]

この記事はもともと公式アカウント「Xue Hongyan Weiyu」によって作成されました。著者はスターマップ・ファイナンス・リサーチ・インスティテュートの副所長、シュエ・ホンヤンです