知通財経アプリによると、中指研究院は、在庫の消化期間は動的であり、在庫規模の影響を受けるだけでなく、市場の販売速度の影響も受ける。土地供給が大幅に削減される中、市場は自発的な在庫消化段階に入っているが、現時点では不動産の販売は調整圧力に直面しており、市場力だけでは在庫のペースが遅く、補助政策のさらなる強化が必要である。現時点、国営企業の在庫収納、土地活性化などの政策は改善の余地があり、政策の調整を早めることが在庫の消化に役立ち、また不動産企業のキャッシュフロー改善と居住者の期待にもプラスに作用するだろう。

新規着工面積の急速な減少に伴い、「着工済み未販売在庫」が大幅に減少し、7月末時点で全国の住宅「着工済み未販売在庫」は約25億平方メートルで、前年末より5.2％減少し、供給の収縮が現在の在庫減少の主な原因であるが、消化期間から見て、「着工済み未販売在庫」の消化周期は約3.4年で、前年末より0.6年延びている。

「竣工済み未販売在庫」に関して、5.17新政策では「国営企業の在庫収納」案が提案されており、現在、複数の地域で募集公告が出されているが、政策はまだ試行段階にあり、各方面の積極性を向上させるためには政策の最適化が必要である。また、「売却済み未着工土地」に関して、最近、越秀広州が地を返還し、手形による補償を行ったが、返還資金は引き続き広州で土地を購入するために使用され、この方法は他の都市に参考となるものを提供し、在庫構造を改善し、企業の在庫圧力を緩和する。

全国の新築住宅「着工済み未販売在庫」は約25億平方メートルで、供給の縮小により在庫規模は減少しているが、一定の消化圧力に直面している。

図：全国の異なる口径の住宅在庫規模

注：着工済み未販売在庫＝商品住宅累計新規開工面積−商品住宅累計販売面積、1998年からの累計着工済み未販売在庫の消化周期＝着工済み未販売在庫/当年の商品住宅販売面積、2024年の商品住宅販売面積は前年比で推定される

図：全国の住宅新規着工及び販売面積の比較

中指研究院の推定によると、2024年7月までに、国内の住宅の「建設中で販売されていない在庫」は25.2億平方メートルで、「竣工していない在庫」は3.8億平方メートルです。売り切りの周期から見ると、現在の「建設中で販売されていない在庫」の売り切り周期は約3.4年であり、売り切りのプレッシャーが大きいです。

近年の在庫の変化傾向を見ると、おおむね3つの段階に分けることができます。

第一段階（2015-2017）-棚改を通じたニーズの解放による在庫の減少：数年前の不動産市場のブームを経て、いくつかの都市で在庫の過剰問題が発生し、2015年には新築住宅の「建設中で販売されていない在庫」が29.5億平方メートルに達しました。市場の在庫問題を緩和するため、政府は当時「棚改資金の住宅安置」政策を採用し、古い住宅を取り壊して新たな住宅ニーズを解放しました。2016年から2017年にかけて、市場の在庫規模はやや減少しましたが、市場の活況度が明らかに向上し、不動産企業の土地取得意欲も急速に回復したため、在庫の減少幅はそれほど大きくありませんでした。

第二段階（2018-2021）-「三高」モードによる在庫の上昇：ここ数年、不動産市場は安定した成長期に入り、2016年から2017年と比較して市場の活況度はやや低下しました。この期間に、各地の政府は土地供給を増やし続け、不動産企業の「三高」モードの推進により、市場の在庫規模は徐々に増加してきました。

第三段階（2022年以降）-供給減少による在庫の減少：2022年以降、不動産市場は明らかに冷え込み、全国の新築住宅の「建設中で販売されていない在庫」は減少していますが、2016年から2017年とは異なり、現在の市場の販売規模は明らかな回復が見られず、在庫の減少は主に土地取引と新規建設の明らかな減少（2023年の土地取引と新規建設は2020年に比べて約6割減少し、2024年にはさらに減少する予定）に起因しています。この違いは、2つの段階の売り切り周期の傾向にも現れており、2016年から2017年には市場の販売が増加し、在庫レベルが低下したため、売り切り周期が短縮され、市場の在庫プレッシャーが緩和されました。一方、現在では在庫レベルが低下していますが、販売は持続的に低迷しており、売り切り周期は延長傾向にあり、市場の在庫プレッシャーが増加しています。

また、新築住宅の「竣工していない在庫」の規模は2020年以降持続的に増加しており、これは市場の販売が持続的に低調であることを示しています。2024年7月までに、全国の新築住宅の「竣工していない在庫」の規模は約3.8億平方メートルで、2020年からは70.9%増加しました。

国有企業の収奪は在庫の売り切りに直接的な手段ですが、進捗の速度はまだ加速する必要があり、収奪政策には改善の余地があります。

地方の国有企業の収奪が最も直接的な効果を持つはずですが、収購価格、資金コスト、物件の不一致などの要因により、現在の進捗はまだ遅いです。5.17新政では3000億元の保障住宅再貸付けが提案され、各地で国有企業の収奪に関する関連業務が進行中です。中指研究院の監視によると、2024年8月末時点で、約30の都市が住宅供給のための商品住宅の募集公告を発表しています。中国銀行の公表データによると、2024年6月末までの保障住宅再貸付けの残高は121億元です。

表：一部分の都市で「国営収益未販売新築物件」の募集公告が発表されました

データ情報元：チャイナ・セントラル・リサーチ・インスティテュート（中指研究院）による総合整理

目下の国営収益未販売新築物件の政策によれば、それが進行する際にはさまざまな課題に直面する可能性があります：

（1）価格のバランスが困難：現在の募集公告によれば、収益未販売の価格は通常、同じエリアにおける保障住宅の値引き価格を基準（土地の割り当てコスト、建築費用および5％の利益を超えない）としていますが、この価格は開発業者が受け入れるレベルに達するのは困難かもしれません。

（2）需要と供給のミスマッチ：都市の分布を見ると、在庫圧力が大きく、売却意欲が高い都市では、保障住宅の需要は比較的限られており、収益バランスを達成するのはより難しい状況となっています。一方で、核心都市で需要が比較的強い保障住宅市場では、在庫圧力は比較的小さく、不動産業者が商品戸建住宅を割引で販売する意欲も比較的低いです。住宅サイズを見ると、保障住宅は主に小規模な住戸を対象とする必要がありますが、住戸のサイズが厳しく制限されている場合、要件に合致する在庫商品住宅プロジェクトは少ないです。一部の都市では住戸のサイズの制限を120平方メートル以下に緩和していますが、将来的には二次改造が必要になる可能性があります。建物の要件を見ると、現在の多くの都市は、未販売の部分または1つのユニット全体で封鎖管理を実現できる建物プロジェクトを優先的に選択することを要求していますが、これらの条件に合致する市場上のプロジェクトはごくわずかです。

（3）資金コストが高い：現在、住宅金融支援で中国銀行によって3000億元の保障住宅リフィナンスが供給されていますが、利用期間は最長5年で、再融資の年利率は1.75％です。商業銀行のローン金利の上昇も考慮すると、国営収益未販売物件の資金コストは約3％ほどです。さらに改装および運営費用を考慮すると、実際のコストはさらに高くなる可能性があります。したがって、在庫物件の収益を保証・賃貸物に転換する過程では、財政的な支援などの協力が必要です。しかし、地方政府は現在、財政的な圧力に直面しており、収益財源の支持力は限られている可能性があります。

表：近隣都市の国営収益未販売物件動向

データ情報元：チャイナ・セントラル・リサーチ・インスティテュート（中指研究院）による総合整理

都市の収集と貯蔵の進展に関して、8月17日、武漢で最初のプロジェクトが正式にスタートし、市全体に500戸以上の保護型リース住宅を提供できます。8月26日、重慶では第2弾の既存の商品住宅の収集が行われ、改装後に2600戸以上の保護型住宅を提供できるプロジェクトの契約式が行われました。郑州城发安居グループは2021年下半期から存量プロジェクトとの収集交渉を開始し、2024年6月までに郑州城发安居グループは累計で11.1万戸を超える住宅を取得しました。福州も8つの試験都市の1つであり、リース住宅ローン支援プログラムに含まれており、福州安住発展有限公司は2024年7月までに約5000戸の既存住宅を取得し、最初の149戸の改築住宅は今年9月に割り当てられる予定です。

また、珠海国有資産も在庫住宅の取得作業を開始し、2024年7月31日、華発株式会社は公告を発表し、子会社である華奔株式会社の全在庫住宅を2.66億元で珠海安居集団に譲渡する予定です。8月8日、華発集団と珠海安居は中国銀行広東支店と戦略的協力協定を珠海で締結しました。この協定に基づき、中国銀行広東支店は珠海安居に対して総額200億元を超えない銀行総合信用支援を提供し、3者は安居工程およびその他の分野で深く協力します。8月9日、華発株式会社は再び公告を発表し、自社の筆頭株主である珠海華発グループ有限公司またはその子会社と在庫商品住宅および関連駐車スペースの取引業務（事前販売条件を満たした物件を含む）を推進する予定で、総取引金額は120億元を超えない予定です。

国有企業の収集と貯蔵のペースを加速するために、関連政策はさらなる最適化が必要であり、可能な方向性には以下のものが含まれます：

（1）在庫住宅の取得用途範囲を拡大し、収集および貯蔵後、優先的に取り壊し用住宅として使用し、リース住宅として先に賃貸し、後に売却することを提案し、資金バランス問題を解決し、収集された在庫商品住宅の性質を維持し、不動産市場が大幅に調整された段階で、改装後にリース住宅として利用し、不動産市場が安定し、所在地の都市政府の承認を経て、商品住宅として再販売できるようにします。

（2）取得対象の範囲を拡大し、一方で現在、国有企業の収集対象は完成していない在庫に焦点を当てていますが、建設中で竣工していない在庫に対する特定の政策はまだありません。将来、国企収集政策はさらに拡大し、条件を満たす未完成在庫も収集対象に含める可能性があります（収集資金は厳格に監視され、プロジェクトの正常な竣工を保証します）。もう一方では、収集商品住宅と建設企業、装飾装飾企業の経営困難を緩和するために、すでに建設された工場用住宅を収集済みの完成在庫の範囲に含め、上下流産業連鎖企業の苦境を緩和します。

（3）金融支援力をさらに強化し、保障性住宅再融資の最長利用期間を延長し、リース住宅の改造と運営資金のニーズを満たします。また、国有企業の収集を地方政府の特別債金投向領域に含めることができれば、地方政府の資金圧力を緩和し、在庫住宅の収集ペースを加速することにも役立ちます。

最近、越秀は広州で120億元の「地下温泉券」補償を受け取り、受け取った地下温泉券は将来の広州の土地購入に使用され、このモデルは土地在庫問題の解決に新たなアイデアを提供しています。

上記の「開始未售庫存」、「完成未售庫存」に加えて、不動産の広義な在庫は、既に売却されていない土地を含んでおり、この部分の規模もかなり大きいです。近年、市場の下落や債務圧力の影響を受け、不動産企業は手持ちの土地での工事意欲が低下しています。土地在庫に関しては、自然資源省は以前に企業の開発を支援し、市場取引および地方政府による合理的な価格での土地の取り戻しを支援する方針と措置を提案しました。

最近、一部分の不動産企業は、地の回収によって土地貯蔵の構造を改善しています。2024年7月、福州市鼓楼区洪山鎮政府は、華潤福州斗池路の地区が地の回収を申請したと発表しました。2024年8月、長沙市自然資源と計画局の雨花分局は、中欣楚天澜庭プロジェクトが開発業者の資金問題により政府が土地の回収手続きを行っており、回収後に再度売り出す予定であると述べました。

また、土地供給量の制御も市場在庫の調整に重要な手段です。今年4月30日、中央政治局会議が「在庫不動産の消化と増量住宅の政策策措置の最適化を統合的に研究する」ことを提案した後、国土資源部は同日、在庫量の多い都市で、新たな住宅用地の供給を一時停止し、将来の新規土地供給量と在庫土地の活性化の規模を明確にするよう要求しました。

まとめ＆展望

現在、中国の不動産販売はまだ調整圧力に直面しており、市場はまだ底打ち段階にあります。「在庫の減少」政策は、数か月後にスピードアップする場合、不動産企業のキャッシュフロー改善と住民の期待に対し、積極的な影響を与えるでしょう。住宅部門では、国営企業による土地の受け入れと買い取りは、在庫減少の最も直接的な手段ですが、政策の詳細はまだ改善の余地があり、進行のスピードアップ待ちです。土地の部分では、在庫土地の活性化と土地供給の最適化が主要な政策方向となっており、その中で退地置換が土地在庫の構造改善の有効な方法となるでしょう。全体として、供給側の大幅な減少により、市場はすでに自発的に在庫減少の段階に入っており、今後の政策支援と販売の安定化により、市場在庫は改善される見込みです。