智通财经アプリによると、今年の夏初めから、ウォール街の商業不動産ローンシステムは高速で稼働しており、これにより10年前に発生した債務負担の苦痛を緩和することができます。

標準普.爾グローバル.コミュニティのデータによると、米国国債利回りの低下により金利が低下し、借り手により多くの余地を提供し、今年および今後4年間で約1兆ドルの住宅ローン債務の期限を迎える。債務への需要が増加しているにもかかわらず、ウォール街では新規住宅ローンの需要が旺盛であり、商業住宅ローン支持証券（CMBS）の発行量が大幅に増加しています。

業務が多忙であるため、ローンブローカーはシステムの負荷が限界に近づいていると述べており、ローン機関、取引部門、リスク管理者、クレジットレーティング機関は新しい従業員の配備を試みています。バンク オブ アメリカの不動産経済学上級エコノミストおよび投資アナリストのAbby Corbett氏は、「今年の夏、CMBSの発行は非常に活発でした」と述べています。

多くの銀行や保険会社は、不動産ローンをバランスシート上に保持していますが、ウォール街では新たな抵当ローン（ホテル、小売店、住宅、オフィスビルなどの商業不動産を含む）は一般的にCMBSボンドに組み入れて投資家に売却しています。

バンク オブ アメリカのグローバルデータによると、2024年の新規発行高は7億ドルに近づいており、昨年の同じ期間の2倍を超えました。バンク オブ アメリカのストラテジストは、10年債利回りが夏に4%未満まで下落したことが、債券発行高の急増の主な原因の1つであると指摘しています。

商業不動産の背景はまだ困難ですが、特にオフィスビルセクターでは、融資ブームはまだ衰えていません。ただし、投資家や規制当局は、需要の高い物件ではないが設備の整ったコアエリア外の建物には依然として慎重な姿勢を持っています。

Trepp LLCのデータによると、8月のオフィスビルローンのデフォルト率は7.97％に上昇し、ホテル、ショッピングセンター、およびその他の物件タイプを含む総合的なデフォルト率は5.44％に上昇しました。比較のために、2012年7月のグローバル金融危機後のデフォルト率のピークは10.34％でした。

商業不動産ローン市場の回復はまだ初期段階にあります。過去2年間、金利の上昇により取引量が急激に減少し、業界全体でのレイオフを引き起こしました。

CRE金融委員会（CRE Finance Council）のエグゼクティブディレクター、リサ・ペンダーガストは、市場環境は不確実性に満ちているとしながらも、ウォールストリートと地方の銀行の融資増加は商業不動産にとってはポジティブなサインであると述べています。また、予想される利下げも市場の安定に寄与し、不動産の評価を支援するでしょう。彼女はさらに、不確実性に満ちた環境であっても、融資や投資の分野での人員の増加需要は依然として成長していると指摘しています。

抵当銀行協会のデータによれば、ウォールストリートは推定47兆ドルの商業不動産債務市場での影響力を拡大しています。

コーベットは、CMBSが今年のローン市場の約15%を占めており、新型コロナウイルス前の平均水準の約13%を上回っていると述べています。他の融資機関と比較して、CMBSは通常、より高いレバレッジとより緩い借り手条件（例：利息のみの返済）を提供しています。

潜在的なリスクは、連邦準備制度理事会（FRB）が9月に利下げすると予想されているにもかかわらず、経済が「ハードランディング」の状況に陥る可能性があることです。低金利は抵当資産のパフォーマンスには有利ですが、バークレイのクレジットリサーチチームは最近のクライアントレポートで、一部の資産にとっては利下げが遅すぎる可能性があると指摘しています。特に、オフィスビルの割合が高い古い債券取引では、クレジットレーティングの引き下げリスクが引き続き高いレベルで維持されると予想されています。

8月と9月初めの市場の波乱も潜在的なリスクです。コーベットは、最近の経済データと労働市場で「オレンジアラート」がいくつか出ているにもかかわらず、ウォールストリートが十分な注目を払っていないように思われると述べています。彼女は、金利がすべてを決定するわけではなく、不動産の評価と資産が十分な収入を生み出し、借金のコストを相殺できるかどうかも同様に重要であると強調しています。

水曜日現在、米国10年国債の利回りは3.66%で、8月のインフレデータが次週の大幅利下げの期待を下げました。一方、ダウ・ジョーンズ工業平均株価、S&P500指数、ナスダック総合指数は、朝に下落した後、回復しました。

債券を投資ポートフォリオに含める投資家は、CMBS市場に接触している可能性があります。他の投資家は取引所で取引されるファンドを通じてCMBSの市場ポジションを得ることができます。水曜日現在、iShares CMBS ETFは今年4.1%上昇しています。