观点ネットは、2024会計年度の業績報告を発表した際、新鴻基不動産は今後10ヶ月で複数の住宅プロジェクトが発表されると指摘した。

最近、新世界発展は香港地域での推進スピードを上げたようです。

9月9日、新世界発展傘下のツンモンの新住戸NOVO LANDの第3B期が5つの価格カードを発表し、78のユニットが含まれ、面積は252から675平方フィートの間になります。中旬に入ると、同社が所有する元朗の新しいプロジェクトThe YOHO Hub II 6座では188のユニットが発売され、約12倍の超過申し込みがありました。

同じ時間帯に、新世界発展は「天玺・天」という新しいプロジェクトの最初の価格カードを公開しました。

9月23日、新世界発展は、九龍東九龍城協調道10号の天玺?天第1期の最初の価格カードを公表しました。これには182戸が含まれ、オープンスタイル7戸、1ベッドルーム74戸、2ベッドルーム100戸、4ベッドルーム1戸があり、プラクティカルエリアは240から887平方フィートで、最大13.5%の割引を提供し、割り引かれた販売価格は476.51から1763.8万香港ドルで、平方フィート当たりの割れた価格は17015から24042香港ドルです。

この価格表が公表されるや市場で大きな議論を呼び起こしました。

この価格は予想を大きく下回っており、プロジェクトの割引後に約1.97万香港ドルの平均平方フィート価格は、近隣地域で過去7年間で最低の価格となりました。

多くの人が「損失価格」と叫び、新世界発展が損失価格で突破口を売り出していると考えています。

反転"高価株"

据了解、啓徳天玺・天プロジェクトは香港の九龍協調道10号に位置しています。而啓徳は香港の焦点であり、今年の新規供給が最も多い地域です。

天玺・天は近14か月ぶりに非ランウェイエリアの新規供給を開始したプロジェクトであり、前回のプロジェクトは去年7月の恒基HENLEY PARKでした。

プロジェクトは2つの段階で開発され、合計1490戸を提供し、そのうち第1期プロジェクトは販売許可書を取得し、3つの住宅棟で構成され、906戸が関わり、間取りはオープンプランから4ベッドルームまで幅広く、10月に販売開始予定です。第2期プロジェクトには584戸が設けられており、現時点では販売許可を取得していません。

170メートルの高さにより、このプロジェクトは啓徳区内で最も高いランドマーク住宅プロジェクトとなりました。

周辺の施設について、天玺・天は香港最大のシティプラザである啓徳駅プラザに隣接しており、香港MTRの啓徳駅と接続されており、地区内最大の住宅基幹商業施設があります。

6年前、新世界発展は253.61億香港ドルの高価で啓徳1Fエリア1号地を獲得し、2億香港ドルを超える地塊となり、香港で新たな“地王”となりました。総延べ床面積が141万平方フィートを超えると計算すると、当時の地価は1平方フィートあたり17776香港ドルでした。

新たな地王の肩書きの下、様々な要因を勘案し、査定士はこの地塊の販売価格が1平方フィートあたり3.2万香港ドルに達すると予想しています。しかし、新世界発展が提示した価格はこの数字には遠く及びません。

9月23日、The Ascent・The Furthest価格表が公開され、恒基不動産が最大13.5%の建物価格割引を提供した後、プロジェクトの実際の平方フィート単価は1.7万〜2.4万香港ドルの間で、平均単価は約1.97万香港ドルで、2万香港ドルに満たない。

言えるのは、この「高価」と呼ばれる価格が非常に低く、同じエリアの中古住宅の取引価格よりも低い場合さえあるということです。

具体的には、啓徳エリアの非滑走路区域には、今現在、第一手の在庫がほとんどで、基本的には会徳豊地産のMONACOシリーズプロジェクトと恒基不動産のHENLEYシリーズプロジェクトに集中しています。今年下半期、これらの2つのシリーズのプロジェクトの約定単価は2.4万〜3.28万香港ドルの範囲内です。

つまり、同じ第一手の物件であっても、新鴻基不動産のThe Ascent・The Furthestの価格は同じエリア内の他の物件より15%以上低いです。

中古の取引に関して、啓徳エリアの主要なプロジェクトには、啓徳1号、嘉峯匯、龍譽、Oasis Kai Tak、啓欣苑などがあります。

恒基不動産のThe Henleyの中古の平均約定単価は約2.1万香港ドルであり、隣接する港鉄駅の啓徳1号は2万香港ドル前後で、The Ascent・The Furthestの最初のユニットよりも高い価格です。さらに、龍譽、Oasis Kai Takなど他のプロジェクトの約定価格は1.88万〜1.99万香港ドルの間で、The Ascent・The Furthestの価格とほぼ同等です。

新鴻基不動産が提示した低価格は、一部の懸念を引き起こしました。

9月24日、UBSグループは報告書の中で、「The Ascent・The Furthest」のオープニング価格が予想よりも低いため、地域内の他の開発業者に対して否定的な影響を与える可能性があると指摘しました。

答が公表される前には、誰も新鴻基がこの土地王に向けて逆転"天価"を提示するとは思わないだろう。

不動産市場の内情

「撤廃ス」後の一部騒動があったが、今年の香港全体の不動産市場のパフォーマンスは依然として不振だ。

香港のRating and Valuation Departmentのデータによると、個人住宅価格指数は今年の1-7月に4.7%下落し、2021年9月の価格ピークから25.5%下落した。

不動産企業のパフォーマンスでは、今年上半期、新鴻基不動産、新世界発展、恒隆不動産、恒基不動産、嘉里建設、長江実業地産、太古地産、wharf reicなど、8社の香港系不動産企業の総収入は前年比18.64%減の約1033億香港ドルで、親会社株主に帰属する当期純利益は約161億香港ドルで、前年比50%以上減少した。

その中で、新鴻基不動産は2024財政年度の収入が約715.06億香港ドルで、前年比0.44%増加したが、親会社に帰する当期純利益は20.33%減の190.46億香港ドルを記録した。

これら数年の香港不動産市場のパフォーマンスは高金利環境と関連があるため、したがって、米国連邦準備制度理事会が9月18日に大幅に利息を50ベースポイント引き下げるという情報が出た後、市場ではさまざまな楽観的な予測が飛び交い、不動産市場には大きな利好があると考えられている。

しかし、ジョーンズ・ラング・ラサールの香港会長ツェン・ファンピンは、利息は不動産市場に影響する要因の一つに過ぎず、現在の経済は依然として弱いと指摘している。同時に、開発業者は利息減少後に物件を急速に売り出し、競争が激化し、購入者を引き付けるため、新築物件の価格は慎重になりがちで、さらには割引が必要とされることがある。

新鴻基不動産のこの価格設定は、上記の意見を実証するようであり、市場関係者からは、天決・天が低価格で販売を促進するだけでなく、最初のユニットを“マイナスの価格”で提供することで、市場の顧客を獲得しようとしていると指摘されています。

新鴻基不動産の副総経理である雷霆は、利息減少の周期が始まったばかりであり、賃貸インデックスが近年の高水準にあること、経験豊富な投資家が長期保有に値する物件を購入する機会を活かすと信じています。また、自己居住用の購入者も市場へ引き込まれるでしょう。さらに、将来は再三の利息減少が予想され、それぞれが不動産市場を刺激することができるため、会社は最近、積極的に販売に取り組んでいます。

利息減少の最中、新鴻基不動産は確かに販売スピードを加速させ、さらには「三棟同時に発売」という戦略を採用しているようですが、低価格策を取っているようです。

報道によると、新鴻基が発売または準備中のテラスハウスには天玺・天のほか、北角の海璇II、元朗のThe YOHO Hub IIがあり、元朗プロジェクトの平均価格は約1.43万香港ドルであり、北角海璇IIの価格は3.26-3.73万香港ドルの間にあり、第1期の5.2-5.7万香港ドルから見ると、6.5割引に相当します。

利息減少の前に、啓徳ランウェイエリアに位置する天決・海は新鴻基不動産によって「ランウェイの覇者」として打ち立てられ、一時は7.3万香港ドルの平均価格で売り上げ、エリアの記録を更新し、九龍東地区よりも高額となりました。

啓徳のランウェイエリアと非ランウェイエリアとの価格には一定の差が存在しますが、新鴻基傘下の天玺・天と天玺・海の価格の差は大きすぎるようであり、市場では天玺・天が低価格で販売されるのは顧客獲得のためだという話もあります。

「高額」の背後には顧客を引き付けるための戦略があり、それは決して非難されるべきではなく、なぜなら、新鴻基不動産は今後10ヶ月にわたり、何文田の太子道西に位置する協働開発のプロジェクト、YOHO WEST 2期、西沙プロジェクト1期など、複数の住宅プロジェクトを市場に投入する準備をしています。今のうちに顧客基盤を築き、将来に会社業績をより良くすることができるからです。

香港ファックス | 一つの都市での散歩とイメージ。