核心ポイント：2024年5月、「517」不動産新政が実施され、100都市の初戸の平均商業ローン金利が3.45%に低下し、2套の平均金利が3.90%に低下した。2024年9月下旬、中央および地方の住宅支援政策が相次いで実施され、市場の信頼を効果的に高め、市場の活気を高めた。keホールディングスの調査データによると、2024年の国慶節休暇中、重要な50都市の新築戸建てと中古住宅の平均取引量が前年同期比で大幅に増加し、一線都市での回復が最も顕著であった。将来を展望する指標によると、取引期待を表すKMI指数と価格期待を表す景気指数がともに改善され、今後取引量がさらに増加すると予想される。市場の取引が回復するにつれ、オーナーや顧客の積極的な心境の変化が継続的に強化され、市場は底堅くなる段階に入る可能性がある。

1.中央が「下落を止め安定させる」を確認し、地方で迅速に細則が実施される

2024年9月24日、中国銀行など各機関が記者会見を開き、経済の高品質な発展を支援する金融政策についての関連措置を紹介し、利下げ、準備金率引き下げ、残存住宅ローン金利引き下げを明確にし、初戸および2套住宅の住宅ローンの最低首付比率を15%に統一した。9月26日、中央政治局会議は「不動産市場の下落を止め安定させる」ことを明確にし、「人々の懸念に対処し、住宅購入制限政策を調整し、残存住宅ローン金利を引き下げ、土地、財政、金融政策を迅速に改善し、不動産開発の新しいモデルを推進する」と指摘した。

その後、中国銀行が0.5ポイントの準備率引き下げを実施し、広州は住宅購入制限を全面解除し、上海、深セン、北京は国慶節前に細則が実施され、制限付き住宅購入、制限付き住宅ローン、固定資産税減免期限の短縮、非一般住宅基準の撤廃などが改善された。

2.政策インセンティブの効果が現れ、市場の取引が明らかに回復した

政策が発効する仕組みを見ると、住宅購入制限の緩和、首付金引き下げ、金利引き下げなどの政策は、住宅購入の資格基準と資金費用を効果的に低減し、市場の期待を改善し、住宅需要の解放を促進するのに有利である。実際の効果を見ると、政策が迅速に発効し、新築住宅と中古住宅での取引量が急速に増加した。具体的には：

顧客のハウスハンティングの活発度が上がった。keホールディングスの調査データによると、2024年国慶節休暇中、主要50都市の中古住宅の日平均案内数が前年同期比で43%増加し、絶対規模は近年のピークに近づいた。そのうち、一線都市、二線都市、三四線都市の案内数はそれぞれ50%、40%、43%増加した。

図：国慶節休暇中、主要50都市の中古住宅の日平均案内数

データソース：keホールディングス研究所

十一期間、中古住宅の取引量は昨年同期の2倍近くになった。 keホールディングスリサーチのモニタリングデータによれば、2024年の国慶節、主要50都市の中古住宅の1日平均取引量は前年比98％増加した。級が高い都市では、一線都市の取引制限と貸出制限の最適化などの影響で、修復力が最も大きく、十一期間の中古住宅の1日平均取引量は前年比212％増加しました。深センは489％増加し、北京は200％超、上海は150％超の増加率です。二線都市、三四線都市の中古住宅の取引量はそれぞれ78％、93％増加し、杭州、厦門、東莞などの都市の増速が目立ちます。

図：国慶節、主要50都市の中古住宅の1日平均取引量

データソース：keホールディングス研究所

昨年同期や今年9月と比較して、十一期間の新築住宅の取引量も大幅に増加しました。 keホールディングスリサーチのモニタリングデータによれば、2024年国慶節、主要50都市の新築住宅の1日平均取引量は前年比65％増加しました。級が高い都市では、一線都市が120％増加しました。そのうち、深セン、北京、広州の増加率はそれぞれ261％、153％、108％に達しました。二線都市や三四線都市の新築住宅の取引量はそれぞれ64％、39％増加し、杭州、東莞、嘉興、厦門などの都市も増加率が目立ちます。2024年9月の日均水準と比較すると、十一期間の主要50都市の日均取引量は335％増加し、一線都市、二線都市の増速はそれぞれ322％、355％に達し、三四線都市の増速は275％です。

図：国慶節、主要50都市の新築住宅の1日平均取引量

データソース：keホールディングス研究所

3.期待される改善、マーケットは底堅い可能性がある

政策が市場に与える刺激効果は、マーケットの底堅い良好なスタートです。経済刺激政策は引き続き強化され、不動産政策が包括的に実施され、政策環境が緩和されています。調査によると、今回の政策は顧客の参入意欲を大幅に高め、不動産オーナーも大幅な値引きを行わなくなっています。将来の指標も修復中です：

1)KMI指数：市場取引信頼を表す指標で、10月の第1週に拡大区間に上昇しました。新築KMI指数は10月の第1週に60に達し、9月比で22増、昨年同期比で15増；中古住宅KMI指数は54で、9月比で19増、昨年同期比で14増。KMI指数の回復に伴い、短期間の市場取引量の上昇余地があると予想されています。

2)景気指数：市場価格の期待を示す指標で、10月の第1週に10.7に上昇し、今年3月以来の最高水準です。9月比で2.3増、昨年同期比で0.2増。景気指数の回復は、オーナーの信頼が回復していることを示しています。市場取引の修復に伴い、オーナーと顧客の積極的な心境の変化が引き続き強化され、マーケットは底堅い段階に入る可能性があります。

注：

1、本文中の新築取引量は新築の予約量を示しています。

3. 国庆休暇期間には、新築住宅と中古住宅の取引量は日平均水準で統計されます。その中で、2021年、2022年、2024年の統計日は10月1日から10月7日までであり、2023年の統計日は10月1日から10月6日までです。

3. 主要な50の都市には、北京、上海、広州、深セン、天津、石家荘、ハンガチャウ、ナンジン、ヘフェイ、蘇州、無錫、寧波、福州、シャーメン、東莞、佛山、重慶、成都、昆明、シアン、鄭州、濟南、チンタオ、武漢、長沙、南昌、ハルビン、チャンチュン、シェンヤン、ダリアン、ナントン、常州、無錫、ジャシン、紹興、温州、チュンチョウ、フーシャン、中山、珠海、フーホホテ、インチュアン、蘭州、太原、ランファン、洛陽、徐州、煙台、貴陽、綿陽。