知通財経アプリによると、中国不動産指数システムによる全国の主要商圏のオフィス賃料指数の調査データによれば、2024年第3四半期、全国の主要商圏のオフィスの平均賃料は1平方メートル当たり4.65元で、前期比0.48%下落しました。サンプル商圏のパフォーマンスから見ると、第3四半期に家賃が上昇した商圏は22.5%、下落した商圏は77.5%でした。

総合的に見ると、2024年第3四半期は、マクロ経済の回復基盤はまだ強化される必要があり、国内の有効需要は依然不足しており、主要都市のオフィス市場は依然として底堅い段階にあり、賃貸需要は第2四半期に続き緩やかな放出傾向を示しており、オーナーは「値下げして取引量を増やす」取り組みを強化し、主要都市のオフィス賃料全体が依然として下落しています。最近のマクロ政策の逆サイクル調整の強化に伴い、事業主体の活力が徐々に回復することで、オフィス市場は修復の機会を迎える可能性があります。

01. オフィス賃料指数の運行分析

中国不動産指数システムによる、全国の主要商圏のオフィス賃料指数の調査データによると、2024年第3四半期、全国の主要商圏のオフィスの平均家賃は1平方メートル当たり4.65元で、前期比0.48%下落しました。これにより、2四半期と比較して下落率が0.19%拡大しました。サンプル商圏のパフォーマンスから見ると、第3四半期に家賃が上昇した商圏は22.5%、下落した商圏は77.5%でした。

業界全体のマクロ環境から見ると、2024年第3四半期には、経済成長が鈍化し、消費と投資の成長が鈍化し、輸出は依然として高い成長率を維持しています。具体的には、2024年1-9月、国内の固定資産投資（農家を除く）は前年比3.4%増加し、前半期と比較して0.5%縮小しました。不動産開発投資は前年比10.1%減少しました。社会消費品小売総額は前年比3.3%増加し、前半期と比較して0.4%縮小しました。商品輸出総額は前年比6.2%増加し、前半期と比較して0.7%縮小しました。

同時に、サービス業の景気水準も短期間で後退し、9月のサービス業ビジネス活動指数は49.9％に低下し、収縮区間に入りました。サービス業のビジネス活動予想指数は54.6%で景気区間のままですが、6月から3ポイント下落しています。

総合的に見ると、2024年第3四半期は、マクロ経済の回復基盤はまだ強化される必要があり、国内の有効需要は依然不足しており、主要都市のオフィス市場は依然として底堅い段階にあり、賃貸需要は第2四半期に続き緩やかな放出傾向を示しており、オーナーは「値下げして取引量を増やす」取り組みを強化し、主要都市のオフィス賃料全体が依然として下落しています。最近のマクロ政策の逆サイクル調整の強化に伴い、事業主体の活力が徐々に回復することで、オフィス市場は修復の機会を迎える可能性があります。

2024年第3四半期、主要都市の主要商業圏のオフィスビル賃料は前期比0.48%減少し、前3四半期で累計1.24%減少しました。

図：2019年第2四半期から2024年第3四半期までの全国の主要都市主要商業区域のオフィスビルの平均賃料および前期比の変化

データの出典：中国不動産指数システム

全国の主要都市の主要商業地区におけるオフィス賃貸物件の調査データによると、2024年第3四半期に全国の主要都市の主要商圏におけるオフィスの平均賃料は1平方メートルあたり4.65元で、前期比0.48%減少、前3四半期で累計1.24%減少しました。2024年第3四半期、主要都市のオフィス賃貸市場は依然として第2四半期の「弱い回復」の傾向を続けており、存続プロジェクトの需要不足は現在のオフィス市場における主要な課題となっています。賃金面では、連続する複数の四半期にわたる賃金引き下げにより、「価格と量の交換」政策の効果は限界効果が見られ、一部の新規供給の市場参入ペースが速まり、空室圧力が増加している地域では、オーナーは安定した賃貸率を維持するために賃料引き下げの力をさらに強化しており、主要都市のオフィス賃料の総合的な下落幅がやや拡大しています。

2. 商圏のパフォーマンス：多くの商圏のオフィスビル賃料が引き続き下落しており、北京の丽泽など一部の商圏では需要がやや増加し、賃料はわずかに上昇しています。

2024年第3四半期、サンプルの中で、一線都市の商圏のオフィスビル賃料が前期比で上昇した商圏はわずか19%で、8割の商圏が賃料が下落しました。二線都市のサンプルの中で、商圏のオフィスビル賃料が前期比で上昇したのは25%で、残り75%の商圏が賃料が下落しました。全体的に見ると、賃料が前期比で下落した商圏の数は第2四半期よりも少し増加しており、需要が依然としてやや弱い状況で、多くのオーナーは賃料を引き下げることでリース取引を促進しています。賃料が比較的高く、商業ビルが比較的集中している中核商圏では、賃料の減少幅が拡大し、需要が徐々に新興商圏に移行し、甲乙レベルのビル間の価格差も縮小傾向にあります。

図：2024年第3四半期、オフィスビルの賃料の前期比の変動率が大きかった商圏

データのソース：中国不動産指数システム

2024年第3四半期に、サンプル商圏の23%のオフィスビルの賃料が前期比で上昇し、2四半期より1.3ポイント低下しています。具体的には、杭州武林商圏の上昇率は0.66%で比較的高く、北京の丽泽、重慶の加州新牌坊など11の商圈の賃料は0.1%(含)-0.5%の間で前期比で上昇しています。また、上海静安寺、杭州黄龍など6つの商圏のオフィスビルの賃料は前期比で0.1%未満の上昇幅です。

同時に、サンプル商圈の77%のオフィスビルの賃料が前期比で下落し、2四半期より3.8ポイント上昇しています。具体的には、杭州申花、長沙五一広場、天津劝業場街、南昌紅孤灘中心区など13の商圈の賃料は1%以上下落し、武漢金融港、杭州錢江世紀城、青島中央商務区、広州珠江新城など14の商圏の賃料は0.5%(含)-1.0%の間で下落しています。その他、深圳寶安中心区、北京科技園区、南京新街口、広州北京路など25の商圏の賃料は0.1%から0.5%の間で下落し、杭州西溪、青島嶗山区政府など10の商圈の賃料は前期比で0.1%未満の安定化しています。

3.賃料のトレンド：安定した成長政策の加速により、需要が穏やかに適時され、オフィス市場は修復の機会を迎えるかもしれません

現在、マクロ経済の回復基盤はさらなる強化を待っており、オフィス市場はまだ底部の整理期にあり、第四四半期の需要は弱い回復傾向を維持すると予想されますが、賃料の下降トレンドは難しい変更があります。将来に向けて、最近のマクロ政策の反サイクル調整力が強化されていますが、政策効果が現れるには時間がかかるため、企業主体の信頼損増、企業主体の活力回復には一定のポジティブな影響があるかもしれません。オフィス市場は修復の機会を迎えるかもしれません。

02 重要都市のオフィス市場のパフォーマンス

1.需要のトレンド：半数以上の代表都市の甲級オフィスの空室率がやや低下し、TMT、金融、ビジネスサービス業界のオフィス賃貸需要が比較的多い

(1) 空室率：2024年第3四半期、重要都市のオフィス需要は緩やかに解放され、代表都市のA級オフィスの空室率が第2四半期に比べてわずかに低下しました。

図：2023年第4四半期〜2024年第3四半期の重要都市A級オフィスの空室率

データソース：CREDISの中指データ

中指のデータによると、2024年第3四半期、一線都市のA級オフィスの空室率は比較的低く、その中で広州が最低であり、10.8%です。2線都市では、杭州、蘇州のA級オフィスの空室率はそれぞれ11.8%、15.8%で、市場の供給と需要は比較的バランスが取れていますが、重慶、天津、青島、武漢、長沙などの都市ではA級オフィスの空室率が比較的高く、空室圧力が大きいです。

空室率の変化を見ると、2024年第3四半期において、都市のオフィス賃貸需要は全体的に解放態勢を続け、一部の都市では一時的に供給と需要の圧力がわずかに軽減され、A級オフィスの空室率は第2四半期に比べてわずかに低下しました。具体的には、一線都市では、北京、広州、深センのA級オフィスの空室率がそれぞれ異なる程度で低下し、減少幅はすべて0.4%未満です；2線都市では、杭州、重慶、天津、青島、武漢のA級オフィスの空室率が若干減少しており、減少幅は全て0.6%未満です。

(2) 賃貸事例：TMT、金融、商業サービス業の賃貸事例が全体の5割を超え、多くの大規模取引が検出されました。

表：2024年第3四半期までの主要都市の賃貸事例（一部分）

データソース：CREDISの中指データ

図：2024年前三半期における主要都市のリース事例の業界占有率

データソース：CREDISの中指データ

2024年前三四半期には、中国サービスデータが重要都市のリース事例155件を監視し、そのうちTMT、金融、ビジネスサービス業界の賃借需要が比較的多く、合計で半数以上を占めています。具体的には、TMT業界では35件の事例を監視し、約23%を占めています。金融業界では27件の事例を監視し、ビジネスサービス業界では22件の事例を監視し、それぞれ17%、14%を占めています。医療／健康／生物医学、教育、小売/宿泊飲食の3つのカテゴリの事業は、10〜15件の事例を監視し、占有率は6%〜10%の間です。他の業界の監視事例は合計で34件あり、合計で22%を占めています。

大規模取引：2024年前三半期において、主要都市の大規模取引市場の活気は前年同期よりもやや低下し、取引件数は前年比で約1/10減少しています。

表：2024年前三四半期、15の主要都市の大規模取引事例（一部）

データソース：CREDISの中指データ

2024年の第三四半期、重要都市の大口取引市場は前年同期に比べて活況をやや失いました。オフィス賃料指数を重点監視している15都市では、大口取引190件が監視され、前年同期に比べて13件減少しました。都市のランク別に見ると、1線都市で大口取引が72件成立し、全体の73%を占めており、北京、上海では20件以上の取引があります。広州、深センはそれぞれ10件以下。2線代表都市では、成都、杭州などで5件以上の大口取引が監視されました。

取引金額を公開して計算すると、2024年前三季度の15都市の大口取引の取引金額は約5890億元で、1線都市の取引金額が4530億元で全体の77%を占めます。上海、北京では1500億元以上の取引があり、広州、深センはそれぞれ50億元以下。2線代表都市の取引金額は1360億元で、成都が約530億元で最も高く、蘇州、重慶、杭州は20〜30億元の間にあります。優れた商業資産は引き続き投資家に好まれ、第3四半期には複数の取引が行われました。例えば、タイクーウェイが210億元で広州文化中心を取得し、インドネシアの金光集団が172億元で上海北外滩星荟中心の40%の株式を取得し、上海モーリンメトロポリタンが151億元で上海星光耀広場2期1棟を取得しました。

図：2024年前三季度の15都市の大口取引の割合（物件タイプ、購入者タイプ別）

データソース：CREDISの中指データ

物件タイプ別に見ると、商業用途の取引が7割以上を占めています。2024年前三季度、重要都市の大口取引は商業物件を中心に行われ、オフィスと商業用途を対象とする取引の割合はそれぞれ29%、24%でした。総合施設やホテルを対象とする取引は11%、工業用地（工場、物流施設などを含む）を対象とする取引は15%、産業団地を対象とする取引は5%、その他の物件タイプ（アパート、リゾート地など）を対象とする取引は合計約8%を占めています。

从买家来看，以内资企业为主，机构投资人交易金额占比相对较高。以披露买家企业的交易计算，2024年前三季度，内资企业买家交易宗数占比约81%，依旧主导大宗交易市场需求;地方国企、机构投资人(含险资、信托基金、券商等)以及内资房地产相关企业(含开发商、商管公司、住房租赁企业等)收M&A行为相对活跃，交易宗数合计占比超五成;在监测到交易金额的交易中，机构投资人的交易金额占比超四成。从卖家来看，出售优质资产依旧是房企补充现金流的有效途径之一。以披露卖家企业的交易计算，内资房地产相关企业(含开发商、商管公司等)交易宗数占比约六成。