一年に一度の『表現力指数・2024年度商業用不動産パフォーマンスレポート』が順調に発表されました。

意見指数は、業界の発展のリズムとイノベーションのステップを密接に追跡し、商業地産および関連産業グループで、企業のリーダーと深いインタビュー、広範な市場調査、詳細なデータ分析を通じて、業界のリーダー、ベテランプロフェッショナル、権威ある専門家、意見リーダーと協力し、商業用不動産の全産業チェーンの現状を包括的に分析し、業界の方向性と将来を共に見据えています。

同時に、製品革新、商業運営モデル、投融資戦略、多様性などの側面から、潜在的な機会と成長点を掘り下げ、業界へ権威ある、包括的かつ先進的な業界ガイドを提供し、企業が市場の脈を把握し、商業用不動産の持続的な発展に新たな活力とインスピレーションを注入し、業界の繁栄と発展を推進しています。以下は報告書の一部：

シェアオフィス業界は現在、変革と革新の段階にあり、オフィススペースサービスプロバイダーは単一のオフィススペースプロバイダーから、リソース共有、サービスエンパワー、価値創造を兼ね備えた総合的なオフィスサービスプラットフォームに発展しています。

業績面では、IWGグループやチャンフォウカンを代表とするオフィススペースサービスプロバイダーは、半期の売上高や利益能力など多くの指標で見事な結果を残しています。同時に、一部の企業は引き続き探求の段階にあり、持続的な赤字状態を打破するのが難しい状況にあります。

商業オフィス分野として、オフィススペースサービスプロバイダーの発展はオフィスビル市場と密接に関連しており、相互に影響し合っています。現在、オフィス市場はまだ緩やかな回復段階にあり、主要都市のオフィス賃料が下落圧力がまだ存在しています。このため、今年はいくつかのオフィススペースサービスプロバイダーの規模拡大が緩んでおり、運営管理能力の向上に注力しています。

また、視点指数の統計によると、期間中の半数以上の新規オフィススペースプロジェクトが主要都市のオフィスビルプロジェクトの一部フロアに配置され、都市のオフィスビルの空き率が改善されています。柔軟なオフィススペースとオフィスビルなどの商業物件が融合して新たなトレンドとなっています。

プロジェクト配置に関して、四つの一線都市は依然としてオフィススペースサービスプロバイダーの選定地であり、期間中のサンプル企業の新規プロジェクトの市内集中度が高く、中心都市の柔軟なオフィス市場の魅力も継続しています。同時に、都市の発展潜力、産業転換、都市のイノベーションと起業家精神の魅力の向上などの要因に基づき、主要な新一線都市もオフィススペースサービスプロバイダーから注目を集めています。

WeWork中国、IWGグループ、德事TECが選出され、柔軟なオフィスビジネスモデルは進化を続けています。

柔軟なオフィス市場の規模が着実に拡大する中、業種のビジネスモデルも絶えず進化し、オフィススペースサービスプロバイダーは多様な展開をしています。

堅固な運営管理能力、強力な総合力、および革新的な経営理念を持つWeWork中国、德事TEC、IWGグループ、創富港など多くの企業が「2024年度オフィススペースサービスプロバイダーのパフォーマンス」に選出され、業界に新たな基準を設立しています。

過去8年間で、WeWork中国は12の都市に展開し、約8万人のオフィス労働者にサービスを提供し、今年も業績拡大を継続しています。一方、WeWork中国は、カスタマイズされたオフィスソリューションから多彩なコミュニティ活動まで多様なサービス戦略を通じて、企業に高品質なオフィス体験を提供しようとしています。

德事TECはアジアの高級サービス付きオフィスの専門家と位置づけられ、現在200を超えるオフィスセンターを運営し、グレーターチャイナ地域、東南アジア、北アジア、インド、スリランカ、オーストラリア、中東など16か国の36の都市に展開しています。主に重要都市の中心ビジネス地区にオフィススペースを展開しており、「フル装備、即時入居」のサービスを提供し、スタートアップから成熟規模企業までのさまざまなオフィススペースニーズを満たし、柔軟で多様なオフィスワークスタイルを提供しています。

IWGグループのオフィスネットワークは世界中の多くの国に展開しています。フランチャイズへの転換の恩恵を受け、企業の拡大計画が大幅に加速しています。上半期、IWGグループは新たに306の新しいオフィススペースプロジェクトを開設し、前年同期比130％増加しました。

2024年までに、IWGグループの開業オフィスセンターは10％増の3751か所に増加し、軽資産モデルを活用して、オフィスネットワークのカバレッジをさらに拡大する予定です。

中国市場では、レグス、Spaces、HQ、Signatureなどの柔軟なオフィスブランドを展開しており、柔軟で協力的なワーキングスペースをオフィス労働者に提供することに注力しています。

多様なブランドポートフォリオ、世界中のオフィスネットワークの展開、強力なsbeコングロマリット指数、環境保護および社会責任への重点配置により、IWGグループはフレキシブルオフィス分野でのトップポジションをさらに強化しています。

運営成果が著しく、企業は収益の新時代に進んでいます

IWG、uコミューンインターナショナルを代表とするオフィススペースサービス企業の最新の2024年中間業績レポートによると、今年上半期、企業の売上高は安定して上昇し、利益能力が著しく向上しています。

企業が最新の業績報告を発表したところ、今年上半期、IWGグループと創富港の収入はそれぞれ18.36億ドルと3.87億元で、前年同期比の変動幅はそれぞれ0%と7.53%でした。

特に、IWGグループの全体収入は記録的な高さを達成し、固定為替レートで計算すると2%増の20.88億ドルに成長しました。グローバルな展開と大規模な経営規模に基づく収入の優位性が際立っています。

ビジネスの種類別に見ると、IWGグループの売上構成は管理およびフランチャイズモデル、企業が所有およびリースするモデル、Workaビジネスを含んでおり、企業所有およびリースモデルビジネスが最も売上に貢献しており、2024年上半期の収入は16.13億ドルでした。

IWGグループの管理およびフランチャイズモデルの収入は著しい成長を達成し、固定為替レートで23%増加しました。Workaはプラットフォームおよびサービスの持続的な発展に焦点を当てており、短期間内にIWGグループの利益成長の主要な貢献部分となることはないと予想されています。

比較すると、uコミューンインターナショナルの収入構成は比較的単一であり、売上構造は複数年にわたり共同オフィススペースサービス収入とその他の商業サービス収入で形成されています。

サービス内容の分割からわかるように、創富港は顧客に対して財務・税務代理やバーチャルオフィスなどのビジネス付加価値サービスを同時に提供しており、これは収益の重要な構成要素でもあります。

収入サイドでの良好な成長に加えて、今年の上半期にオフィススペースサービス提供会社も利益面で良好な成果を上げています。

上半期、IWGグループとChuangfu Portはそれぞれ1,600万ドルと2,919.59万元の当期純利益を記録し、前年同期のそれぞれマイナス7,600万ドルと1,630.18万元から好転しました。Chuangfu Portの中間業績報告書によると、今年の営業利益と当期純利益はそれぞれ前年比で82.75%と79.1%上昇し、主な原因は貸し出し率の回復、収入増加、および粗利率の向上です。

前年同期と比較すると、両者の粗利率はそれぞれ異なる程度で向上しています。Chuangfu Portの粗利率は0.53%ポイント増の38.22％に上昇し、IWGグループの上半期粗利率は28％で、前年同期比で7ポイント増加しています。

データから見ると、オフィススペースサービス提供会社の収益性が顕著に向上しています。

IWGグループは最近5年ぶりに正の収益を回復しました。同時に、EBITDAの成長も良好です。2024年上半期、IWGグループの調整後EBITDAは固定為替レートで6%増の9.17億ドル、IFRS前調整後EBITDAは固定為替レートで13%増の2.74億ドルに増加しました。同時に、企業の粗利（合理化を除く）は35%増（固定為替レート）、総粗利は52%増の5.58億ドルに増加しました。

幸せな人もいるし、現在、多くのオフィススペースプロバイダーが赤字の苦境に立っており、Ucommune、Wellceeなどの企業がその中に含まれています。

両者が公表した最新の業績を比較すると、2023年通期において、UcommuneとWellceeの売上高はそれぞれ46億元と31.9億元で、前年比でそれぞれ30.41％と36.9％の減少となりました。前年通期、両社の净損失はそれぞれ2,260万元と4,804.7万元で、2022年通期と比較して大幅に縮小した主な理由は、両社がパフォーマンスの悪いオフィスセンターを積極的に閉鎖したためです。

決算発表のデータによると、両者のビジネス規模は大幅に下落し、Uコミューンインターナショナルのオフィススペースプロジェクト数は2021年末の273から2022年末の207に減少し、2023年末には95にまでさらに減少しました。2023年末時点で、その運営工位の数は2021年末の62580から29850に減少し、降幅は52.3%に達しています。

2024年6月10日現在、堂堂加管理のオフィススペースプロジェクト数は2022年末の65から8に減少しています。直営モデルのオフィススペースプロジェクト数は2022年末の53から3に減少しました。

同様に、多くのオフィススペースプロバイダーが業務拡大の波に直面し、近年、業務規模が減少しています。

Great Wall Groupの最新の株式公開書類によると、コスト削減は運営の重要な措置です。固定運営コストを削減するため、Great Wall Groupは2022年4月30日から2022年12月31日までの期間に、従業員数を約18％削減しました。

注目すべきは、Great Wall Groupが年内に何度も更新された株式公開書類です。7月19日に公開された株式公開書によると、Great Wall Groupは初回公開株式発行価格を株Aの1株当たり6.00ドルから7.00ドルの範囲で予定し、140万株を発行し、調達額は840万ドルから980万ドルの間で、2022年に初めて上場登録を提出した声明と比較して、調達金額が大幅に減少しています。

軽資産化は重要な発展方向であり、主要都市のフレキシブルオフィス市場は引き続き魅力的です

オフィススペースサービスは商業オフィスのセクション領域であり、その発展はオフィス賃貸市場と互いに影響し合い、密接に関連しています。

新規プロジェクトの立ち上げについて、視点指数は、今年に入ってオープンした18のオフィススペースサービスプロバイダーをサンプルとして選定し、開業状況を監視しています。

1-9月、サンプル企業は合計30のオフィススペースプロジェクトを追加し、BEEPLUS、IWGグループ、創富港、創連工場、德事TEC、高格ビジネススペース、ルンアクセラレーター、イージュブリッジ+、uコミューンインターナショナルなどの企業が新しいプロジェクトを立ち上げました。中でも、創富港は13の新しいオフィススペースプロジェクト数でトップであり、次にIWGグループが続きます。

新たに取得したサンプル企業の影響を除いた場合、新規プロジェクト数は前年同期比で7.41%減少しており、サンプル企業の開業意欲は昨年同時期に及ばない。

観点インデックスによると、今年以降、いくつかのサンプル企業は拡大を緩やかにし、より多くの注意を運営管理能力の向上に集中しています。たとえば、創富港は交流の過程で、現在は成長が最も緩慢な段階にあり、規模の年間成長率は約10%です。WeWork中国は、今年は特定の拡大目標を定めておらず、会社は主に売上高と全体的な利益に焦点を当てています。

多くの企業が規模の成長ペースを緩めているが、IWGグループ、奕橋Bridge+、デシスTECなどを含む企業は依然として強力に拡張している。

観点インデックスによると、IWGグループの中間業績レポートから、フランチャイズビジネスへの転換の恩恵を受け、資本支出が効果的に削減され、会社の拡大計画が明らかに加速しました。上半期では、その資本支出は7900万米ドルに減少し、前年同期の1.02億米ドルから下落しました。この指標はさらに減少すると予想されています。

上半期、IWGグループは新たに全く新しいオフィススペースプロジェクト306を開業し、前年比130%増加しました。そのうち291プロジェクトが軽資産拡張モデルに属し、新規プロジェクトの95%を占めています。同時に、上半期には465の新規プロジェクトを締結し、前年比16%増加しましたが、そのうち460プロジェクトが新しい拠点の99%を占めます。

明らかに、IWGは軽資産の成長計画で良い成績を収めており、契約および開業の規模が効果的に成長しており、予想通りです。6月までに、IWGは3751のオフィスセンターネットワークを10%増加させ、軽資産モデルの支援を受けて、IWGグループは引き続きオフィスネットワークの範囲を拡大します。

注目すべきは、軽資産戦略がオフィススペースサービスプロバイダーに好評を博していることです。IWGグループ、BEEPLUS、WeWork中国などの多くのオフィススペースサービスプロバイダーが積極的に軽資産開発戦略を採り入れ、企業の運営管理能力も突破口となります。

負のニュースに巻き込まれた大手企業ジャイアも例外ではありません。最新の新規株式公開書類によると、軽資産モデルを重点に置き、Distriiオフィススペースネットワークを強化することが将来の成長戦略の一つです。

1月から9月まで、サンプル企業は毎月新しいプロジェクトを立ち上げていて、整然とした状態が続いています。

プロジェクトの規模では、1-9月に市場投入されたオフィススペース製品は、数百から数千平方メートルの中小規模のプロジェクトが主流です。空間の構築は、個別のオフィス、オープンスペースのワークステーション、サービス付きオフィス、会議室、休憩スペース、およびそれに応じた機能エリアを中心に構築されており、オフィススペースプロバイダーはオープンスペースのワークステーションを減らし、より多くの面積を個別のオフィスの構築に活用しています。

新規プロジェクトの都市配置では、深センの新規プロジェクト数が30％を占めて首位であり、次いで上海が13.3％を占めています。前年同期と比較すると、四つの主要な一線都市が依然としてオフィススペースプロバイダーの立地の第一選択肢であり、一線都市における新規プロジェクトの数の割合は63.3％に達し、都市の集中度が高く、中心都市のフレキシブルオフィス市場の魅力が継続しています。

一方で、無錫、杭州、青島などの新興一線都市も人気が高まり、これは新興一線都市の急速な発展、産業の転換、都市のイノベーションや起業の魅力の向上などの要因に関連しています。

さらに、期間内には、深セン、広州、北京を代表とする一線都市が新規プロジェクトの配置で人気の地域です。南京、蘇州、重慶、成都などの新しい一線都市も重点的に配置されています。

企業の都市配置から産業空間プロバイダーの集中効果が明確になります。

オフィスリース市場はまだ緩やかな復活期にあり、サービスプロバイダーは多様化の方向に向かっています。

多数が軽資産モデルに移行するオフィススペースサービスプロバイダーとは異なり、創富港は常に伝統的なモデルにこだわり、主に非常に小さな企業にサービスを提供しており、入居企業の規模は平均2-5人であり、その小規模企業市場での優位性が明らかです。

今年、創富港は規模だけでなく、科技を活用した企業サービスの開発と探究に引き続き取り組んでいます。6月17日に発表された創富港の発表によると、全国中小企業株式譲渡システム内での管理業種の分類が「賃貸およびビジネスサービス業-ビジネスサービス-その他のビジネスサービス-オフィスサービス」から「科学研究および技術サービス業-科学普及および応用サービス業-起業スペースサービス」に変更されましたが、投資分野の分類は変更されていません。

創富港の2024年上半期報告書によると、今年上半期の研究開発費は790.27万元で、前年同期比12.89％増加し、売上高の割合は2.04％でした。

拡張モデルに加えて、1〜9月のサンプル企業のオフィススペース製品は、企業サービスプロバイダー間で製品作りにおいても差異が存在していることが分かります。

入居物件の選択において、半数以上の新規オフィススペースプロジェクトはコア都市の甲種/超甲種のオフィスビルに立地し、オフィススペースプロバイダーは細かいプロジェクト運営管理能力によって都市のビルに新たなエネルギーをもたらし、重要都市のオフィスビルスペースの流通を促進しています。灵活办公空间有助于改善城市空置率，或将成为未来写字楼等商业物业的标配。

創富港と德事TECを代表とし、創富港のサービス対象はある程度入居物件のタイプに影響されます。創富港の入居物件は主に一線都市の甲級エンドのオフィスビルおよび乙級オフィスビルプロジェクトに焦点を当て、産業园地物件には進出していません。深センにあるプロジェクトが最も多いです。

期内デジタルエンタープライズのTEGの実行中のプロジェクトには、中信泰富広場42階（アップグレード発表）、EHB企業本社ビル35階、南京国金センターなどが含まれます。

德事TECはアジアの高級サービス付オフィス専門家と位置づけられ、現在200を超えるオフィスセンターを管理し、中国、東南アジア、北アジア、インド、スリランカ、オーストラリア、中東などの16カ国の36都市に展開しています。

基于サービスオフィスの位置付け、德事TECがグレーターチャイナ地域に進出する物件は、一線および新興都市の中心部に位置するプレミアムオフィスビルであり、例えば、国貿中心、銀泰中心、広州周大福金融中心、上海国金中心第二期、華貿中心、華潤大厦、現代車大厦などが挙げられます。

また、觀点指数によると、2023年に德事が収入31.5億ドルを記録し、前年比11.2%増となりました。これにより、グレーターチャイナ地域が総収入の47%を占め、約14.8億ドルに相当します。同時に、2023年の年間調整後EBITDAは前年比12%増の5600万ドルとなり、主な増加要因はグレーターチャイナ地域および南アジア・中東地域の業績によるもので、それぞれ37%と34%を占めています。

德事の業績から見ると、グレーターチャイナ地域のハイエンドなオフィススペース需要は依然として高く、オフィススペースサービスプロバイダーの成長の余地は大きいです。

また、フレキシブルオフィスやオフィスビルなど商業物件の融合開発のトレンドの中で、商業オペレーターが展開するオフィススペースブランドは母体となるビジネスビルの基盤を活用し、管理規模を着実に増やしています。奕橋Bridge+のオフィス製品は全国14都市に展開し、36のプロジェクトを運営しており、そのオフィススペース製品が入居するオフィスビル物件には、上海チャンニン来福士広場、ケイデ・グオジンセンター、ケイデ・フーシンビル、ハンジョウ来福士センター、上海来福士広場、友邦金融センター、重慶来福士などがあります。

現在、市場側のオフィススペース数量は急速に増加しており、多くのオフィススペースサービスプロバイダーの運営規模は一般的に小規模であり、業界の競争構図は分散しています。同時に、オフィステナントはオフィススペース製品やサービスに対する要求がますます高まり、多様化しています。

業界の発展トレンドと顧客の需要の変化を把握するために、オフィススペースサービスプロバイダーはサービス品質を継続的に向上させ、技術革新能力を向上させ、企業の差別化優位性を持続的に構築し、業界は多角化の発展トレンドを示しています。

共有オフィス業界は現在、転換と革新の段階にあることがわかります。オフィススペースサービスプロバイダーは徐々に単なるオフィススペースプロバイダーから、リソース共有、サービスエンパワーメント、価値創造を兼ね備えた包括的なオフィスサービスプラットフォームへと成長しています。

1-9月の新規サインアップ/リニューアルのオフィススペース製品からも、オフィススペースサービスプロバイダーの違いが見て取れます。觀点指数によると、創富港、BEEPLUS、奕橋Bridge+、德事TEC、MFG、およびLIMO零秒空間などが新規サインアップのオフィススペースプロジェクトを有しており、企業の規模拡大を支える重要な要素となっています。

BEEPLUSは現在、3.0産業センター、政府企業センター、オフィス用物件ライン、産業コミュニティの4つの製品ラインを有しています。

また、期間中MFGは重慶サンシャイン金融センターと成都IFSプロジェクトの継続契約に成功し、西南地域における運営サービス能力をさらに強化しました。意見指数によると、MFGは中国の高級オフィス運営サービスプロバイダーを目指し、建築経済とCBDの建設運営の中心的存在となることを志向しています。現在、商業業務管理規模は300億元を超え、商業物件の運営サービス面積は50万平方メートルを超え、5万人以上のビジネスリーダーに優れたオフィス環境とサービスを提供しています。

オフィス市場では、有効なオフィス賃貸需要の不足や新規供給量の増加といった要因の影響により、オフィス賃貸活動には明確な回復の兆候が見られず、市場はオフィスに対する期待を弱めており、重要都市のオフィス賃料は引き続き下降圧力に直面しています。

市場データによると、9月に観点指数が監視した19の主要都市の平均オフィス賃料単価は1平方メートルあたり2.17元で、前月比1.67%減少しました。

19都市のオフィス賃料の範囲は1.14元/平方メートルから5.54元/平方メートルの間で、北京がトップです。79%の都市でオフィス賃料の平均単価が前月比で下落し、下落率は-6.86%から-0.46%の間です。経済の下降圧力の中、企業の移転や再賃貸などの活動が引き続き行われるため、重要都市のオフィス賃料は引き続き圧力を受けるでしょう。

一線都市の平均オフィス賃料は1平方メートルあたり3.92元で、前月比0.7%減少しました。具体的には、上海と広州のオフィスの掲示賃料がそれぞれ異なる程度で前月比で下落し、下落率はそれぞれ3.77%と1.25%です。北京と深センのオフィスの掲示賃料は低下から回復し、前月比でそれぞれ0.54%と1.62%上昇しました。

重要都市のオフィス賃料はまだ変動して下降し続け、オフィス賃貸市場はゆっくりと回復期にあります。

中小企業の発展に対する信頼はまだ高まる余地があり、オフィススペースのサービスに対する需要は依然として存在しています。

中小企業グループはオフィススペースサービス業界の重要なテナント構成です。

渣打銀行が公表した最新データによると、9月の中国中小企業信頼指数（SMEI）は8月の49.6から僅か0.1ポイント上昇して49.7となり、低水準を維持しており、サービス業の下落が主要な引き摺り要因です。

1〜9月、SMEIの平均値は50.73で、前年同期比で1.87％下落しました。今年の前9か月の半数以上の月次指数は景気区間50以上にあり、去年と比較して景気区間内の月数が減少しました。

また、中小企業協会が公表した最新のデータによると、9月の中小企業発展指数（SMEDI）の総合指数は88.7で、前月比0.1ポイント低下しました。マクロ経済感、コスト、労働力、投資および効率の感受性指数が前月比でいずれも下落しました。

業種別指数では、工業および情報伝達ソフトウェア業の指数が上昇に転じ、前月比それぞれ0.1ポイントおよび0.3ポイント上昇しました。卸売小売り業は引き続き上昇し、前月比0.1ポイント上昇しました。建設、交通輸送、不動産、社会サービス、宿泊飲食業は、前月比でそれぞれ0.1、0.3、0.4、0.6、0.4下落しています。

昨年同期と比較して、総指数と業種別指数はそれぞれ異なる程度の下落を示しています。中小企業発展指数は中小企業の経済運営状況を反映したSSE Conglomerates Indexであり、SMEIデータを考慮すると中小企業の発展状況には変動があり、回復の基盤はまだ不安定です。国内外の状況は依然として複雑で厳しく、中小企業の発展に対する信頼はさらなる復活を必要としています。

同時に、観点指数は、今年中央および地方の中小企業の発展を支援する一連の政策を導入し、中小企業の高品質な発展を促進しています。

6月に、財務省と工業情報化省の両省庁が発表した「専門、特別、新品中小企業の高品質な発展をさらに支援するための通知」では、中央財政資金を活用し、専門、特別、新品の中小企業の高品質な発展をさらに支援し、新たな工業化の促進、新しい生産力の開発、現代化産業体系の完善に有力な支援を提供しています。

减税および減税政策に関して、今年3月、上海市は中小企業の発展を支援するために企業の負担を軽減するいくつかの政策措置を発表しました。これには、国家の減税および減税政策を包括的に実施し、税金負担と労働コストを低減するなどが含まれています。

総括すると、今年になって、中央および地方レベルでは中小企業の発展に重点を置き、資金支援、減税および減税、デジタル化の推進、専門特新分野の発展、資金調達の円滑化など、中小企業の発展を支援するための政策文書や作業会議が主に制定されました。

観点指数によると、6月末までに、私たちの国は専門、特別、新開発中小企業を14万社以上育成しており、そのうちの専門、特別、新たな「小さな巨人」企業は1.2万社に上ります。

一方で、今年内に国家市場監督管理総局が公表したデータによると、2023年には私たちの国の新規経営主体が3273万社に達し、前年比12.6%増加しました。その中で、新たに設立された企業が1002.9万社で、15.6%増加し、新たに設立された個人事業主が2258.2万社で、11.4%増加しました。

総括すると、中央および地方レベルでは引き続き経営主体の活力を高め、市場信頼を継続的に高めています。そのため、中小企業は共同オフィスへの需要がまだ存在し、成長の潜在能力を持っています。