財聯社11月11日報道（編集 李响）今年以来、不動産業界の方向性が積極的で、尾部リスクが緩和されていますが、実行中には慣性があります。

データによれば、昨年第4四半期以降、季節調整後の300都市の土地取引は価格ともに下落傾向を示しています。2024年9月まで、300都市の土地取引面積/坪単価はそれぞれ高値から81.7%/29.4%下落し、今年1-9月の300都市の土地取引金額は前年同期比で53%減少しました。

不動産債の発行に関して、方正証券のチームの統計によると、先週の累計発行金額は合計525億元であり、満期金額は860億元、純融資額は-335億元でした。2024年11月8日時点で、不動産信用債の累計発行金額は3438.83億元であり、前年比で21.03%減少し、満期金額は3765.97億元で、前年比で7.58%減少し、純融資規模は-327.14億元であり、前年同期は279.49億元でした。

しかし、11月8日に人民代表大会常務委員会が不動産税の最適化、専用債の収納および儲けに関連する政策進展を公表すると、積極的なシグナルがより明確になりました。

市場アナリストは、不動産税の最適化には、普通住宅基準設備の税金の廃止が関係している可能性があり、不動産関連の契約税、個人所得税などの最適化政策が次々と発表される可能性があり、これにより住民の住宅購入コストがさらに低下し、不動産企業の税金負担が軽減される可能性があります。

同時に易居研究所は、専用債は実際に地方政府の在庫解消能力を代表し、土地備蓄専用債再開後、住宅取引市場の需給関係がさらに最適化の余地があると説明し、財政手段の介入により、大量かつ効率的な操作メリットを生かし、市場の期待を安定させるのに有利です。

二次市場では、債券市場全体が穏やかな揺れ動きを示しており、信用が金利調整に従い、内部には分化も見られ、信用債市場の買気配は依然として高くなく、デュレーション面では比較的慎重で、取引のハイライトは相変わらず不動産債にあり、一部の不動産企業の債券のトレンドには回復の兆しが見られます。例えば、「16龍湖04」は先週金曜日の終値が91.5元で、1.52%上昇し、関連の境外債は複数が上昇しており、「LNGFOR 3.95 09/16/29」も最近上昇し、10月初めの74ドルから80ドル近くに上昇しています。

市場関係者は、政策の焦点が在庫削減に移り、明確な底堅さの目標を打ち出し、不動産企業の新たな違約金が減少し、違約リスクが一時的に緩和の兆候を見せていますが、多くは「ホワイトリスト」プロジェクトに集中し、民間不動産企業自体の融資環境は依然として楽観的とは言い難い。

一方で、htscのマクロアナリスト易峘は、土地オークション市場が徐々に回復しているが、依然として一線都市に集中する傾向が続いていると指摘しています。易峘氏は、2023年以降、季節調整後の一線都市の土地取引価格が急速に上昇していると述べています。地域別に見ると、年初からの累計取引面積では、厦門が前年比ほぼ2倍の成長を記録し、ウルムチ、ランズー、武漢も累計取引面積が前年比著しく増加しています。

ただし、易峘氏は、不動産販売が下降トレンドから脱却しておらず、一部地域では土地市場が価格と量ともに低下しており、土地オークションの熱狂度が一般的に低い状況であり、高プレミアムの取引はごく一部に過ぎません。

htscの固定収益戦略のリーダーである梁偉超氏は、機関投資家向けに、四半期信用戦略のコストパフォーマンスは高くない可能性があると考えており、この段階では存在感を低くし、様子見が得策です。一方、ポートフォリオに関しては機会を逃さずつかむことができ、揺れ動く市況下で一部の不動産債券には信用不足があり、売却に迫られる可能性も高いため、セカンダリー選券の良い機会となる可能性があります。