近日、keホールディングス-W(02423)が2024Q3決算説明会を開催し、keホールディングスが後期の市場について紹介しました。このラウンドの政策は、次元が広く、力があるため、不動産に対する効果の持続性が強いとのことです。
智通财经APPによると、近日、keホールディングス-W(02423)が2024Q3決算説明会を開催し、keホールディングスが後期の市場について紹介しました。このラウンドの政策は、次元が広く、力があるため、不動産に対する効果の持続性が強いとのことです。10月から11月の前の二週間にかけて、プラットフォーム上の週次の二手単量は基本的に高位で安定を保っており、市場の短期的な持続的なモメンタムが強いことを示しています。第4四半期の市場は安定を保つと予想され、短期的には中古住宅の価格は安定しますが、その持続性はさらに観察が必要です。
感情の高まりに加えて、経済の基本面のさらなる復活が市場の持続性を築く安定の保証となります。これは、全体的なマクロ経済の修復政策にフォーカスし、さらに力を入れて効率を高めることに依存しています。不動産の需要側の政策に加えて、供給側の不動産企業の救済と在庫削減政策がさらに導入され、実行されるなら、新築市場の供給と需要の再バランスとインダストリーグループの循環の再開を助けることができます。また、続く実体経済支援政策は、住民の収入予測と購買力により大きな支援をもたらし、根本的に不動産市場の下落を止めて安定を実現します。
Q&A
Q：最近の不動産市場、9月末以来のこのラウンドの政策について、以前とは何が違うと感じますか？政策の効果をどう観察しているか、またその持続性はどうか、そして不動産市場が底を打つために必要な力は何かについて教えてください。
A：Q3の市場は全体的に平坦であり、517の政策効果の終了や夏季の閑散期の影響により、二手市場は7、8、9の3ヶ月で月々下降の傾向を示しました。今年の年初に季節的な改善が見られたのに対し、新築の克而瑞百強房企の販売額も年中に時期的改善が見られた後、3四半期では前年同月比でも減少幅が拡大しています。
9月末に一揃いの政策が発表されて以来、全国の二手住宅の取引量は急速に増加し、一線都市が先行する形で、巨大な出来高によって価格も短期的に下落を止める兆しが見えています。総じて、このラウンドの政策は市場の修復をもたらし、全体的な修復幅は昨年の831や今年の517の二つの政策よりも良好です。
このラウンドの政策は範囲と力度で前の二つを超えており、以前の限購や不動産クレジットの片側的な緩和とは異なります。このラウンドの組み合わせ政策は中央政治局によって直接発起され、現在のマクロ経済の新しい状況と問題に対する一連の逆行政策であり、中央銀行のより強いクレジット支援と一線都市の迅速な限購緩和の細則を重ねた一揃いの政策が、市場の超予想のパフォーマンスをもたらしました。特に、政治局会議は初めて「不動産市場の下落を止めて安定を促進する」と明示的に述べ、国家が市場を安定させようとする決意を示し、市場の期待回復の度合いが以前を上回る結果となりました。
二手市場の動向から見ると、今回の政策によって、一線、二線、三線都市の取引量は明らかに増加しました。これは517政策後の一線都市が顕著に反発し、二線、三線都市の反応が限定的だったのとは異なります。10月には、私たちのプラットフォームでの二手の取引量は、単月での最高点に達し、前年比で70%以上の増加を記録しました。政策前の9月と比較しても60%以上増加し、一線都市では前年比で100%以上の増加となりました。 深圳では前年比で250%以上の増加を記録し、10月以降の二手住宅の平均日次取引量はここ4年で最高となりました。一方、北京と上海では前年比で120%以上の増加があります。同時に、二線、三線都市でも前年比で60%以上の増加が見られます。
二手住宅の価格については、取引の急増と期待の好転の恩恵を受けて、10月の住宅価格は前月比で下げ止まり、わずかに0.3%上昇しました。9月の2.1%の前月比下落から著しい改善があり、2023年の年初以来の初めてのことです。10月の深圳、北京、上海の前月比はそれぞれ2.2%、2%、0.7%の上昇であり、これは大幅に値下げして急いで売却しようとするオーナーの割合が減少したためです。オーナーの心境に積極的な変化が見られます。ベイコの景気指数から観測できます。この指数は、上方修正された価格の調整回数を比率として編成されたものです（ベイコ景気指数=調整増加回数/調整回数×100）。景気指数は今年の年初に一時的に上昇した後、ずっと10未満で推移しており、10月には14%に回復しました。特に一線都市では19%に回復し、深圳は32%に急上昇しました。比較的活発な範囲に入り、提示価格が上昇しているオーナーが徐々に増加していることを示しています。
二手住宅の取引構造に関して、以前は見学していたが、依然として様子見態度の改善が見られる需要が今回の取引の主力です。ベイコ研究院の調査によると、926政策以降、早急に住宅を購入したいと考える消費者の割合が政策前より約5ポイント増加しました。特に一線都市では17%から31%に上昇しており、以前は住宅の買い替えを保留していたり様子見をしていた人々の割合は減少しています。
政策後の新築市場では、今回の政策が新築市場の反発をもたらしました。10月には、百強の不動産企業の販売額が前月比で73%の増加、前年比で7%の増加を記録しました。ベイコプラットフォームにおける国慶節の新築購入量は、9月全月の購入水準に相当します。
一方で、新築の前月比反発幅は二手よりも強かったのは、9月の基数が低かったためであり、また新政策がある程度、消費者の引き渡し問題への懸念を軽減しました。さらに、開発業者はゴールデンウィークや祝日に積極的にプロモーションを行い、新政策の効果を拡大させ、物件の販売を加速させました。
今後の市場については、今回の政策は幅広い次元からより大きな力を持っているため、不動産に対する効果の持続性も高いです。10月から11月の最初の2週間まで、プラットフォームの週次の二手取引量は高位で安定しており、市場の短期的な持続的な動力が強いことを示しています。第4四半期の市場は安定した状態を保ち、短期的には二手住宅の価格は平穏ですが、その持続性についてはさらなる観察が必要です。
感情の高まりに加えて、経済の基本面のさらなる復活が市場の持続性を築く安定の保証となります。これは、全体的なマクロ経済の修復政策にフォーカスし、さらに力を入れて効率を高めることに依存しています。不動産の需要側の政策に加えて、供給側の不動産企業の救済と在庫削減政策がさらに導入され、実行されるなら、新築市場の供給と需要の再バランスとインダストリーグループの循環の再開を助けることができます。また、続く実体経済支援政策は、住民の収入予測と購買力により大きな支援をもたらし、根本的に不動産市場の下落を止めて安定を実現します。
Q：家装ビジネスは第3四半期に非常に堅調な成長を遂げましたが、私たちはこれをどのように捉えるべきでしょうか？家装ビジネスの未来予測と最新の進展状況についてはどうでしょうか？
A：スケールの観点から見ると、Q3の家装契約額は41億元に達し、前年同期比で25%の成長を遂げました。収入規模は42億元に達し、前年同期比で33%の成長を見せました。その中でも北京、広州、鄭州、nam cheongなどの都市では契約額の増加率が50%を超えています。
利益の観点では、家装ビジネスのQ3の貢献利益率は31.2%に達し、昨年同期比で改善が見られました。これは主に以下の点によるものです。
1）精密な運営管理能力。家装ビジネスは施工工程が多く、作業が複雑です。我々は施工の各段階における重要な要素を包括的に整理し、材料の余剰などの場合には、迅速に施工作業プランを最適化・改良し、内部コントロールプロセスを整備しました。
2）製品パッケージの継続的な更新と改良。製品パッケージの設計初期に、各タイプの製品コストや施工技術基準を深く分析し、利益モデルを算出しました。製品の初期開発過程で、パッケージ全体の粗利水準を確保しています。
3）集中調達の比率を増加させ、標準化された製品については、グループ全体の集中調達の比率を引き上げました。第三四半期の主材と副材の集中調達比率は30%以上に達しました（第二四半期は20%以上）。また、家装ビジネスの規模が急速に拡大する中で、元の製品の調達量を増やすと同時に、調達単価の再交渉も行いました。
4）品質を中心に作業プロセスとモデルの改善を続け、顧客満足度を向上させています。工期管理の面では、施工プロセスと派遣の効率を改善することで、施工期間を短縮しました。西装工期と主材工期を合わせた第三四半期の期間は約96.5日で、昨年同期は約109.3日でした。アフターサービスの面では、積極的なメンテナンスサービスを推進すると同時に、全国に自営のメンテナンスチームを構築しています。チームの規模は昨年末の200人以上から今年9月末には500人以上に増加しました。顧客からの修理依頼には、自営のメンテナンスチームが迅速に対応し、顧客の満足度を向上させることを目指しています。我々の家装ビジネスにおいて、品質、スケール、効益の正の循環のビジネスモデルが重要であり、品質は依然として核心であるため、基盤施設と能力の構築に継続的に投資し、良質な基盤の建設に取り組んでいます。
Q：会社の二手住宅ビジネスは市場に対して持続的に好調で、こうした勢いの持続性についてどのように考えていますか。同時に会社は3Pネットワークにおいて良好な成果を上げており、下半期にもこの戦略を継続しますか。
A：今年は人店規模の拡大とエコシステム構築に重視し、新築ビジネスにおいて開発業者との高レベルの協力をさらに強化してきました。その結果、非常に良好な成果を得ることができ、市場を上回る実績をもたらしました。
1）プラットフォームの規模拡大：第3四半期末には、非チェーン店の活発な店舗が41万5010店を超え、非チェーンの活発な仲介業者は31.5万人と、前年同期比でそれぞれ16%および4%の増加を見せています。私たちは、手数料の優遇や分割払いなどの政策を提供し、より多くのブランドや店舗をプラットフォームに引き込むことに成功しました。一方で、変動のある市場の中で、私たちのプラットフォームの豊富な顧客リソースの協力ネットワーク、専門的で実用的なエンパワーメント、新築住宅やホームインテリアなどの多様なビジネスは、外部の店舗に対しても大きな魅力を持ち、店舗拡大による収益も優れた水準を保っています。プラットフォームの観点から見ると、9月末までに今年第1四半期の新たに契約した店舗のROIは正の値を達成しました。第1四半期に契約した店舗は、私たちの全エリアで返済が完了しています。
2）ネットワーク戦略について、上半期の接続が比較的分散していたコミュニティの小さな店舗から、徐々により多くの大店へとシフトし、それに伴い、店舗あたりの仲介業者の業績の基準も引き上げ、インセンティブ規則も同時に改善しています。
3）ネットワークの運営においては、商圏ごとに粒度を細分化しています。私たちがネットワークを十分に構築できているエリアでは、エコシステムの最適化をより重視し、一連のプラットフォームの優遇政策や支援策を通じて、店舗オーナーや仲介業者がより多くの収益を獲得できるよう支援しています。このような商圏の店舗効率は、他の商圏の平均店舗効率の約1.2倍に達していますが、一部の店舗の協力効率が不十分な商圏では、重点的な管理とエンパワーメントを行い、プラットフォームのデータ分析、問題診断、戦略的サポート、店舗オーナー共治事業会の共同参加を通じて、在庫の焦点を絞り、売上を向上させ、店舗間の協力を増やす取り組みを行っています。私たちのネットワークがまだ不十分な商圏では、さまざまなタイプの店舗拡大プランを通じて、新しい店舗と積極的に連携しています。
4）プラットフォーム上の既存店舗については、第3四半期からポイント制度を試行し、効率を高めエコシステムの最適化を図っています。ポイント制度は、店舗経営者向けの会員制度として理解され、プラットフォームが優れた店舗に対してより多くの利益還元を通じて、店舗とプラットフォームの共創価値の共有を実現します。第3四半期には、私たちの9つのポイント制度の試点都市で、プラットフォームは店舗オーナーに対して1800万円を超える現金相当の権利を付与しました。このうち約30%の店舗が報酬を得ています。ポイント制度は私たちの競争部門の運営管理の柔軟性を高めつつ、店舗オーナーの新ビジネスへの参加を促進しています。
新築住宅ビジネス
新築住宅ビジネスのGTVは2276億元に達し、前年比18.4%の増加を示していますが、人気のある百強不動産企業の第3四半期の売上高は前年同期比で約29%減少しました。一方で、私たちの新築ビジネスの貨幣化率は着実にマージナルな向上を続け、建設業者からの前払いコミッションの割合は高い水準を保ち、売掛金の回転日数は約47日という非常に低い水準を維持し、高度な経営の健康性を保持しています。
私たちの新築物件が市場を超えるパフォーマンスを発揮しているのは、協力プロジェクト数の持続的な増加によるもので、第3四半期には歴史的な新記録を達成し、8000件を突破しました。9月、ベイコの協力する新築プロジェクトの割合は私たちの北上を除くすべての営業都市における販売中の新築プロジェクトの64%を占め、昨年同期の53%から増加しました。これは、私たちの強力な販売能力と販売戦略に基づくものであり、より多くの開発業者から認識されています。同時に、私たちは協力の幅も積極的に拡張しており、同時に不動産企業との包括的な戦略的協力でも進展を見せ、不動産企業の上位10社の中で約7社をカバーしています。総合的な協力は過去の一線チームによる各プロジェクトの交渉と駆け引きとは異なり、企業本社同士が協力的な姿勢で理解を深め、簡素な業務状況やニーズ、また市場情勢とベイコのプラットフォームが提供できるサービス価値を伝えることで、プロジェクト交渉の難点を解消し、より多くのプロジェクト協力を引き出します。従って、総合的な協力により、仲介業者の権利をよりよく保障することができ、匿名の内見保護の梯子などを戦略契約に明記し、公平な運営の推進を図ります。同時に、開発業者の透明へのコミットメントにより、開発業者はベイコとの協力に対し、より透明で安心できるようになります。
仲介業者が新築住宅の販売意欲も、私たちの安定した貨幣化能力と回収能力によって刺激され、より良い販売成果をもたらしています。また、仲介業者の作業エコシステムの構築はさらに改善され、匿名の内見の浸透率は第3四半期に67%に達し、前期比で11ポイントの増加を見せました。このことは仲介業者の作業上の安全感を高め、新築営業に対する意欲を引き出しています。
Q：省心レンタル事業は順調に発展していますが、この事業は比較的運営が重いように見えます。管理層は省心レンタルの運営において、我々が取った戦略や、他と違う成功した点をシェアしていただけますか。
A：Q3のkeホールディングスの賃貸業務の収入は394億元に達し、前年比で118.4%の成長を記録しました。これは主に管理する物件の規模の伸び（36万戸を突破、前年同期は16万戸以上）に起因します。Q3の賃貸業務の貢献利益率は季節的な影響でわずかに減少しました。
省心レンタルは7月と8月の夏の繁忙期において新たに収益物件の増加があり、それに伴い提携するチャネルと運営スタッフの手数料コストが増加し、利益率に調整がもたらされました。季節的影響を除くと、1月から9月の前年比で省心レンタルの運営における主要指標は明らかに改善され、品質と効率を重視した運営が良好な成果を上げています。
1）C端サービスのアップデートにおいて、入居前の修理標準化消防サービス、テナント側のプロパティ引き渡し等のサービスを提供し、累計で97万回以上のサービスを行いました。賃貸人と物件の2つの異なる管理者役割を分けて集中管理し、集中的な能力の付与とサービスの標準化を達成し、我々の賃貸後サービスの能力と品質が向上し、顧客からの苦情発生率も持続的に減少しています。内部の運営効率の向上を考えると、リースの比率を持続的に向上させることにより、再度の物件募集のチャネルコストを節約しました。より良い賃貸後サービスにより、テナントの認識度とユーザーの粘着性が向上しました。期限が近づく前にテナントと積極的な契約更新のコミュニケーションを行い、更新率を向上させました。Q3末の更新率は約52%で、前年同期の約48%と比較されます。
2）空室による賃料コストの管理において、精細化された運営管理により招租去化の日数を短縮しました。二次賃貸の去化日数は年初の14.7日からQ3末の75日へと短縮されました。
3）製品モデルの最適化とアップグレードを引き続き行い、我々の非賃貸モデルの省心レンタル製品のカバー率がQ3にさらに向上しました。このモデルは賃料変動リスクに対する耐性を高め、空室コストの低下ももたらしました。
4）単一の物件の賃貸保証金コストも低下しました。これは主に製品運営の成熟と人員効率の向上による初回賃貸成功率の向上が寄与しています。前年のQ3末の76%から今年のQ3末には82%に向上しました。
5）自己構築による招租去化チームを継続的に強化し、賃貸出房の効率が高まり、安定性も増していますが、全体のコストはチャネルよりも高くありません。Q3末には、省心レンタルの自己構築した招租去化チームの賃貸占比が19%に達し、前年同期から5ポイントの改善がありました。
6）七八月の繁忙期と9月の閑散期において、戦略を通じてビジネスの安全性と効率を保証しています。一方では、役割の分担に基づくサービス提供者の戦略によって、効率を大幅に向上させ、規模の成長を図ることで利益を圧縮しています。七八月の繁忙期には、受け入れと出発の人材効率が昨年よりも大幅に向上し、もう一方では9月の閑散期には、複数の戦略を並行して行い、まずは顧客マネージャーと仲介業者の範囲の貢献を強化し、人材効率を高めます。第二に、様々なマーケティング手法を用いて、物件で客を探す方針を取っています。第三に、出房側では継続的に賃貸の更新と二次募集のプレセールスをうまく管理しています。最後に、受け入れの側では、閑散期のウィンドウをうまく利用して、製品の切り替えを行い、重点物件に焦点を当て、在庫を管理しています。
Q：9月にベイハオジアが成都で土地を取得しました。経営陣はこのプロジェクトについての状況を紹介できるでしょうか。また、このプロジェクトを行う理由は何でしょうか？さらに、ベイハオジアのビジネスについて考慮している比較的長期的なビジネスモデルはどのようなものですか？
A：ベイハオジアは成都の錦江区金融城三区で土地を取得し、自主的にプロジェクトを運営しています。土地取得、設計、マーケティングの各ステージで私たちのC2M能力を検証し、サンプルプロジェクトを作り、将来的に開発業者、請負業者、オーナーとの協力プロセスでの信頼を強化します。長期的には軽資産サービスプラットフォームのモデルです。全体的なビジネスの商業化においては、製品のポジショニングや初期設計、詳細設計を含む解決策を提供し、サービス料金を徴収します。大規模な出資を行ったり、投資収益を稼ぐのではありません。9月20日に土地を取得したことで、その後の一連の好影響政策の発表に間に合い、私たちの土地価格の競争力が非常に強くなりました。
私たちは不動産開発業者になるつもりはなく、大規模な重資産投資を行いません。明確にデータ駆動型の住宅開発サービスプラットフォームを目指しています。
