智通財経APPは、平安証券が発表したリサーチレポートによると、不動産業界の「止跌企稳」の道筋は「良い製品——一線+二線のコア地域——全国経済の安定——全国不動産市場の安定——投資の安定」に従うことになると伝えています。低能級地域（二線郊外+三四線）は高い在庫に悩まされており、止跌は比較的遅れると見込まれています。歴史的な負担が軽い（高点の土地取得が少ないか、主にコア地域に集中している）かつ依然として土地取得能力を持つ不動産企業は、コア都市+高品質製品の細分市場の安定、価格制限の解除+土地取引の最適化（実質的には地価の下落）から得られる粗利率の改善の恩恵を受け、個別株の相場を展開する見込みです。

平安証券の主な観点は次のとおりです：

2020年から2021年にかけて、土地取得が低能級都市や二線郊外に沈下し、不動産企業の粗利率の表现を制約しました。

2020年、2021年の不動産市場の取引が活発であったことや、2021年に22の都市で集中供給地を発表したこと、一二線のコア地域の容量が限られていること、土地取引が「僧が多く粥が少ない」となっていることなどが重なり、基礎的な面や発展の前景が比較的良好な三四線都市および二線郊外は、不動産企業の土地取得の外部需要を受け入れてきました。特に長三角や大湾区の都市圏です。中指院のデータによると、2020年、2021年の全国300都市の中で、三四線都市の土地取引件数の割合は減少するどころか増加しています。典型的な二線都市の取引地も主に周辺郊外に多く見られました。その間、二線都市の郊外、県級市、さらには三四線都市には高価な土地が落札されることも多く、当時の土地入札では「競自持」などの譲渡要件が不動産企業の土地取得コストをさらに引き上げる要因となり、その後、不動産市場が冷え込む中で企業は「価格で量を換える」ことを強いられ、利益率が抑制される結果となりました。

典型的な都市の郊外は在庫が蓄積されており、去化周期が長いため、止跌はコア地域の改善セクターや良い製品の後れをとると予想されます。

中指院のデータによると、典型的な都市の郊外の平均去化周期は主城区よりも長いため、より長い調整周期を迎えています。各地の収蔵公告や実施されたプロジェクトを見ると、一線都市では広州が最近、収蔵の範囲をこれまでの市中心から離れた增城などの区から全市的な範囲に拡大していることがわかります。二線都市においても、主要な収蔵地は高い在庫を抱える郊外に存在しており、例えば青島の即墨区、武漢の黄陂区、天津の滨海新区などのプロジェクトが含まれています。

高在庫の郊外の在庫を減らすためには、まず価格交渉で量を増やし、「高コストパフォーマンス」でプロジェクトの流動性を確保する必要がある。次に、新たに譲渡されたり、既に譲渡された土地の関連規制を調整し、より競争力のあるプロジェクトを作り上げて販売する。最後に、貯蔵を強化する。克而瑞のデータを参考にすると、各セクターの価格動向を見ると、郊外や初期需要型のセクターは抗下落性が明らかに弱いが、年初以来、核心区域の高級改善プロジェクトでは依然として「供給不足」の状況が見られる。本業種における「下落停止・安定回復」の経路の中で、郊外の安定回復は核心区域の高品質住宅に遅れると予想される。

現在、多くの地域で第4世代住宅プロジェクトが不動産市場の低迷にもかかわらず良好に去化しており、一部の「第4世代住宅」用地の譲渡が「点状の高熱」を引き起こしている。高品質住宅用地やプロジェクトの取引には既に回復の兆しが見られる。また、税費減免の詳細が決まり、財務省の発表によれば、現行の1%の契税税率が適用される面積基準が90平方メートルから140平方メートルに引き上げられる。北京、上海、深センでは非普住宅基準が撤廃され、2年以上保有している非普住宅も増値税が免除される（調整前は主に普住宅が免除されていた）。この行動は、一線都市の二套房や非普住宅などの改善客群にとって、さらにのマージナルな利好と考えられる。

投資提案：

1) 歴史的な負担が軽く、在庫構造が最適化されている不動産企業には、緑城中国(03900)、西南環保(01908)、中国海外発展(00688)、中国商事蛇口(001979.SZ)、杭州滨江不動産グループ(002244.SZ)、越秀地産(00123)、華潤置地(01109)、保利発展(600048.SH)などが含まれる。

2) 価値修復不動産企業には、中国万科(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)、新城控股(601155.SH)などが含まれる。

3) 同時に、仲介（keホールディングス-W(02423)）、物件管理（中海物業(02669)、保利物業服務(06049)、中国商事プロパティ運営＆サービス(001914.SZ)）、代行（緑城管理控股(09979)）などの細分野のトップ企業にも注目をすべきである。

リスク提示：不動産市場の取引が継続的に疲軟なリスク；一部の不動産企業の流動性の問題が発生し、連鎖反応が予想以上に大きくなるリスク；政策の改善や実行が期待に及ばないリスク。