观点网が企業が関連会社の影響を避け、軽減する時期に、卓越商企服务と卓越置业が今年2番目の大規模な関連取引を開始しました。

今年6月に59.8億元をかけて一万台の駐車場を買収した卓越商企服务とは異なり、今回は救済不動産の受け入れプロジェクトではなく、両者に互恵的な資産の置き換えです。

11月21日、卓越商企服务は、完全子会社の卓越物业と関連会社の卓越置业との間で決済契約を締結し、深セン市の卓投小額融資有限責任会社およびワンケ上海五角場オフィスビルの株式50%の株主主体変更の2つの事項に関与しています。

一方、卓越商企服务は、卓越置业に深セン市卓投小額融資有限責任会社の株式を売却し、取引金額は3.38億元です。

他方、卓越商企服务は、卓越置业からワンケ上海五角場オフィスビルの株式50%と東莞の181戸のアパートを購入し、代価は2.51億元です。

この2つの取引の結果、卓越商企服务は支払いを行わずに、8631万元の現金を収入し、運営資金を補充できます。

小口貸款の"お荷物"を投げ捨てる

まず、売却の事項を見てみましょう。深セン卓投小額融資会社は2018年5月に設立され、主要業務は深セン管轄区内での小口融資業務であり、卓越商企服务の子会社である卓越物业が全額を保有しています。

物業企業として、深センエクセレント・キャピタルの金融サービスは常にエクセレンスcmのサブサービスであり、収入比率は1%前後を推移しています。

エクセレンスcmの2024年中間報告によると、業務のタイプによると、その他の業務には主に金融サービスとアパートの賃貸サービスが含まれます。

この部門は今年の上半期に約1935.5百万円の収入を貢献し、比率が前年同期の0.6%から0.9%に上昇し、収入は約82.2%増加しました。粗利に関しては、その他の業務は約1773.4百万円の粗利収入を記録し、粗利率は91.6%であり、前年比で49.1ポイント増加しました。

ただし、成長する収益状況でもエクセレンスcmは金融サービスを売却することを阻止することはできません。

今年の上半期、エクセレンスcmの金融サービス業務の売掛債権減損損失は2110.2百万円で、前年同期比で1989.5百万円増加しました。売掛債権引当金も昨年同期の3072.3百万元から5182.5百万元に増加しました。

深センエクセレント・キャピタル設立時から、エクセレンスcmははっきりと述べていました。「グループは深センエクセレントについては、3年経った後（つまり2021年5月3日以降）売却する計画です。」

最初の発表に従い、エクセレンスcmは2021年に深センエクセレントを100%の株式を約3.05億元で買い手である深センエクセレント・ヴェンチャーキャピタル会社に売却しました。交渉の結果、3.05億元の売却価格は深センエクセレントの純資産額とほぼ同じです。

物聊社によると、深センエクセレント・ヴェンチャーキャピタル会社はそれぞれ、李小紅が50%、王慶が49.5%、李曉平が0.5%の株を持っています。その中で、李小紅は李華の実の姉妹、王慶は李華の従兄弟、李曉平は李華の兄でありエクセレンスcmの理事長、執行役員でもあり、李華はエクセレンスcmの筆頭株主です。

買い手は「外人」としては数えられないため、この取引はお互いの非文書上の規定とみなされます。取引金額は3.05億元に達しますが、卓越cmの収益はわずかに26.5万元です。

2021年に深セン投資を売却した際、卓越cmの理由は、金融サービスが会社の収入のほんの一部を占めているが、会社の経営資源と経営陣の注意をそらしているということでした。

しかしながら、この取引は最終的に2022年12月に終了が宣言され、中国の小額信貸業界の監督機関から必要な承認を得られなかったためです。

金融サービス事業の売却が初めて挫折したため、卓越cmは引き続き深セン投資を運営するしかありませんでした。しかし、引き続き深セン投資を売却する意向は変わらず、それに対する投資は限られており、そのため金融サービス事業は常に卓越cmの事業版図の端に位置していました。

2024年になると、市場競争が激化し、卓越cmは業績報告書で物件メイン事業に焦点を当て、再び金融サービスの売却を取り上げました。

卓越cmの公表によると、深セン投資の売却は、金融サービスと物件管理サービスのシナジー効果が期待を下回り、金融サービスが新たな物件管理業務をもたらし、物件顧客の満足度を高めることができなかったためです。

また、貸付市場の金利は徐々に下がり、金融機関が低コスト資金を投入することで小口融資市場の競争が激化し、低リスクの優良顧客が金融機関の融資を好むようになりました。これにより、卓越cmの加重平均融資金利が持続的に下がり、将来的には小口融資事業の利益が継続的に低下すると予想されています。

データによると、卓越cmの金融サービス関連資産のroiはそれぞれ0.55%と6.79%だったが、グループ全体のroiである8.11%と11.92%に比べて大幅に低かった。

倘若この売却が成功裏に完了すれば、優れたビジネスサービスはかなりの利益を受け取るだけでなく、6年間の「荷物」を振り払うことができるでしょう。

オフィス資産の「再補充」

業界の変化の影響により、流動性が緊迫している状況下で、卓越置業は38.8億元を支払って深セン卓投を引き継ぐことは現実的ではありません。これに伴い、優れたビジネスサービスが卓越置業の一部の商業資産を買収することになります。

公告によると、卓越商企サービスによる買収事項には、深セン卓越不動産投資有限公司の株式および相殺資産の買収が含まれます。その中で、深圳卓越不動産投資50％の株式は1.51億元で、相殺資産は1億元です。

深圳卓越不動産投資は、卓越置业と上海ワンケ不動産会社（ワンケの子会社）がそれぞれ50％出資しており、資産はワンケの上海五角場オフィスビルであり、上海天筑成科技の子会社を保有しています。

資料によると、ワンケの上海五角場オフィスビルの建物総面積は90713.34平方メートルで、3棟の建物から成り、100メートルの高さのメインビルと50メートルの双子タワー、空中回廊、下層庭園プラザが含まれており、世界500強の企業や中国の有名企業が多数入居しています。

相殺資産には、東莞の俊豪ビジネスセンターに位置する建物面積11926.77平方メートルの181室のビジネスアパートが含まれており、これらの資産は東莞タンシャにあり、深センの観澜と接するエリアで、ゴルフ場、ホテル、クラブなどの施設も所有しています。

優れたビジネスサービスは、現在、商業物件の価格が低水準にあると考えており、取引時には優遇価格で高品質の資産を取得することに基づいて、資本収益ポテンシャルを持ち、収入源を拡大し、転売による投資収益を得ることができます。

换言之、上海および大湾区に位置する2つの物件は、優れた土台を持つだけでなく、エクセレンスCMの戦略的配置を追求し、主に一線および二線都市をターゲットにしたサービス価値連鎖を遵守しており、自己所有でも売却しても確実に利益を生む取引となる。

特筆すべきは、この取引にはリセール条項が付随していることである：エクセレンスCMはエクセレントプロパティに対して、契約総額に基づき、対象の全体または一部の株式および資産を買い戻す権利を持つ。エクセレントプロパティによって取得されたこれらの資産の一部は、エクセレントプロパティにリセールされることができる。

エクセレンスCMの視点から見ると、リセール条項は将来これらの資産を処分するための最終手段を残すことができる。一方、エクセレントプロパティの視点から見ると、優れた資産を持ち、より安定した上場プラットフォームで運営できることは、既存の不動産を確実に保護する最善の方法である。

2024年6月30日現在、エクセレンスCMは関連会社からの商業物件を管理する面積が305万平方メートルであり、その割合はわずか4.5％；第三者物件開発業者からの商業物件を管理する面積は2428.5万平方メートルであり、その割合は35.7％となっている。

独立した発展はかなりの効果を上げており、2つの物件をエクセレンスCMプラットフォームに組み込むことで関連会社からのリスク影響を増加させることはない。エクセレンスCMにとって、重荷を捨てることで2つの優れた物件を手に入れることは、確実に儲かる取引である。