观点网は常に「広園化を追放する」と主張していますが、星悦康旅と「元社長」奥園の間にはまだ関係が続いています。

11月26日、星悦康旅は広州朴厚物業有限公司の全株式と出資を取得することに関する公告を発表しました。

公告によると、2024年11月26日、個人の売り手と広州シンメイ リビング サービス有限公司（星悦康旅の間接子会社であり、買い手として）は株式譲渡契約書に調印しました。これに基づき、売り手は株式譲渡契約書の条項と条件に従い売却を同意し、買い手は広州朴厚物業の全株式を取得することに同意し、現金代金は60万元です。

この取引の直前、広州朴厚物業は、広州天河奥園ビル内の4つのオフィスを公開競売で取得していたことがわかります。

今では、これらの4つのオフィスは60万元で星悦康旅に買収され、誰かによって「落ち穴を拾った」と揶揄されています。

ただし、本当に単に落ち穴を拾うだけなのでしょうか？

どのようにして公開競売で落とし物を拾うのでしょうか？

企業情報によると、広州朴厚物業は2023年10月31日に設立され、法定代表者は唐艷霞であり、登録資本金は20万元で、清掃サービス、専門清掃・洗浄・消毒サービス、家政サービス、都市緑化管理、不動産管理、不動産サービス評価、商業総合施設管理サービス、園区管理サービスなどを業務範囲としています。

現在、その会社は唐艳霞と田英がそれぞれ10％、90％の持株を所有しています。広告では、星悦康旅はこれら2人を個人投資家と呼び、独立した第三者であると述べています。

しかし、広州朴厚不動産という企業は何か“正規な業務”を怠っているようです。一方で、この企業の20万元の登記資本金はまだ支払われておらず、会社の経営に負の影響を与える可能性があります。もう一方で、1年以上経過した現在、この会社の売上高は常に0であり、つまりこれはペーパーカンパニーであり、実質的な事業活動を行っていません。

星悦康旅がこのターゲット企業を重視する理由の1つは、広州天河黄浦大通西108号2101-2104号の4つのオフィス物件を所有しているからであり、総建築面積は1274.12平方メートルで、評価額は3,850.28万元です。

調査によると、この不動産が所在する場所は奥园ビルです。名前からも分かるように、このビルは中国奥園の資産であり、星悦康旅は広告で、この不動産の元所有者が広州奥园資産経営管理有限公司であり、中国奥園グループ株式有限公司の間接的完全子会社であることを明確に述べています。

そして中国奥園のオフィス資産が独立した第三者に流れたのは、強制的に競売にかけられたからであり、関連する司法問題は、中国工商銀行株式有限公司広州荔湾支店と奥园集団有限公司、奥园集団（広東）有限公司、広州奥园資産経営管理有限公司などの金融借款契約紛争の場です。

おそらく、奥園側が銀行の融資を返済できないために、最終的に銀行から提訴され、債務強制執行の過程に入ったのでしょう。

この理由もそう意外ではありませんが、開発業界が大規模な債務不履行事案を抱えて以来、いつでも新たな債務執行人情報が増える可能性があり、奥園も例外ではありません。

10月だけで、奥園は少なくとも14件の執行人情報を追加し、執行の対象は総額18億元を超えています。

ただし、このオークションは順調ではなく、広州市荔湾区人民法院は10月12日に最初に中国奥園ビル21階の4つのオフィスをアリババ法拍網に公開オークションしましたが、最初の入札価格は約3,850.28万元でしたが、入札がなかったために流れました。流れた後、再度リストアップされましたが、被差押人である中国奥園側が異議を申し立てたため、2回目の入札は取り消されました。

11月17日と18日まで、広州市荔湾区人民法院は再びこの資産を棚に並べ、18日に広州朴厚物業が成功してその資産を獲得し、取引価格は3,080.23万元でした、初回入札価格より約770万元下落しました。

今、広州朴厚物業はこの資産を中国奥園ファンドに販売しました。

結果的には、この取引は、星悦康旅が60万元で中国奥園の3,800万元以上の価値のオフィス資産を購入したことを意味し、まるで「掘り出し物」を見つけたようなものです。

関連者のために支払うのか？

今年1月、国有資産バックグラウンドを持つ南粤星橋ファンドが支配権を握った後、中国奥園健康は星悦康旅に改名されました。外見上は徹底的な「奥園化の削減」がなされたようですが、中国奥園は依然として24.68%の株式を保有し、第2の大株主となっています。

今回の中国奥園ビルの一部資産の買収の裏には、星悦康旅と中国奥園の間に依然として複雑な関係が存在していることが示唆されています。

星悦康旅は公告で今回の取引の理由を以下のように説明しています：物件は交通の便がよい天河区に位置しており、天河区は広州市でも最も重要な商業中心地の1つです。グループは、取引と資金投入により、この物件を自己使用および投資目的で保有し、引き渡し後に賃貸出しして収入を得ることができます。司法オークションで1平方メートルあたりの購入価格が市場価格よりも低いため、この物件は資産価値が上昇する可能性があると見なされています。一部の物件を自己使用オフィスとして確保し、残りを賃貸に出すことにより、グループは賃料および運営コストの節約、資産価値の増加収益から利益を得ることが期待されています。

しかし、実際にそう楽観的なのか？

広州の朴厚物業は奥園大厦の4つの事務所資産を3080万元で購入しましたが、現時点では600万元の保証金しか支払っておらず、残りの2480.23万元の支払いは12月8日までに裁判所の指定口座に入金する必要があり、現時点ではこのステップは完了していません。

星悦康旅が広州朴厚物業をたった60万元で取得したものの、株主移転後には3000万元の資本注入が必要とされます。

この3000万元の用途は既に確定しており、そのうち20万元は広州朴厚物業の未払いの登録資本に充てられ、2480.23万元は司法競売で未払いの奥园大厦の残高を清算し、残りの499.77万元は広州朴厚物業の一般的な運営資金として利用されます。

この注入後、広州朴厚物業の登録資本は20万元から3000万元に増加します。

この一連の取引により、多くの市場関係者は、広州朴厚物業が中国奥園の今回の競売抵当資産を受け継ぐためのダミー会社であると推測しています。

この会社は設立以来、具体的な業務を行っておらず、元の株主は確かに600万元の保証金を支払いましたが、最終的には60万元でしか売れず、唯一の要求は星悦康旅が残りの2480万元を支払うことです。

そのため、多くの人々は、この取引が本質的には星悦康旅が以前の主要株主である中国奥園が支払わない債務を“支払う”ためのものであると考えています。

上市企業にとって3,000万は多くないかもしれませんが、この"曲線救国"は星悦康旅にとっては少し過剰な出血となりました。

上半期末までに、星悦康旅の現金残高は約9.88億元であり、現金は比較的豊富ですが、注目すべきなのは、同社の上半期の運営活動での現金純額はたったの3,295.2万元で、会社の利益もわずか7,509.9万元に過ぎません。1回の買収だけでほぼ半分が消費されました。