観点指数 近日、東原仁知サービスは1件の関連取引を発表し、完全子会社である重慶東原（買い手）と大株主のディマ股份の完全子会社である成都東原（売り手）が、目標会社である成都東煜宏商業管理有限公司の全株式を5950万元で取得する契約を結んだ。

公告によると、目標会社は2024年9月に最新設立され、今年8月7日にディマ股份が流動性の問題により最終的に「金額上場廃止」となったことを考慮すると、本取引には「輸血」の意図が含まれている。

東原仁知サービスにとっては、重資産での医療関連ビジネスの強化に向けた一歩を踏み出したことになる。

資料によると、目標会社は成都成華区新鳳北支路4号1棟3階から11階の物件について約83.48%の所有権を持ち、この物件は総面積約8474.10平方メートルで、老人ホームとして使用されている。

医療関連は近年、物件管理業界の延伸サービスの重要な方向の一つであり、一般的には物件企業がこの分野で消費者群への接近や政策の支援といった優位性を持っていると考えられているが、人材不足、高コスト、利益が難しいなどの問題から、物件企業が参入する多くは良好な結果を得られておらず、探求はまだ初期段階にある。

重資産

各期の財務報告を考慮すると、東原仁知サービスは2023年度に従来の不動産管理、コミュニティ及び非所有者付加価値サービスの3つの業務ラインを不動産都市サービス、素晴らしい生活サービス、及び国際、テクノロジー、医療などの総合サービスに再分類調整した。特に注目すべきは、細分化された業務の中に老後生活や医療関連のビジネスが存在しなかったことである。

この関連の情報として、同社は2020年末に盛康グループを買収し、病院と医療組織への不動産サービスを拡大し、これにより医療用衣服の洗濯及び消毒、病院に対する医療関連必需品の追加カスタマイズサービスの提供を行い、非主業の付加価値サービスの多様化を促進した。

病院、医療施設、住宅のコミュニティにサービスを提供する経験を基に、東原仁知サービスは今年6月にdima holdingsの子会社が保有する上海常青社康養企業発展有限公司の約90.73%の株式を取得し、正式に康養のチームに参加し、老後生活の包括的サービス業務を増加させ、2024年中期に2710.5万元の収益を記録しました。

「常青社」はdima holdingsが2017年に設立した医療康養ビジネスブランドで、主に在宅コミュニティ、機関养老、看護リハビリ機関、専門機関の4大老後生活商品を提供し、川渝、北京、環上海などの重点地域に焦点を当て、中高端機関养老とコミュニティ在宅养老プロジェクトを重点的に展開しています。2023年末までに、12の医療康養プロジェクトを運営し、合計2000以上のベッド数を有し、約50のコミュニティサービスステーションを管理し、2万人以上の顧客にサービスを提供しており、ビジネス規模は安定しています。

今回の上海常青社の買収価格は2800万元で、プレミアム取引に該当します。資料によると、同社は2022年度と2023年度にそれぞれ914.4万元と1482.4万元の純損失（税引後）を記録し、2023年末時点での資産純値は2454万元と推定されています。

東原仁知サービスは、中国の人口高齢化が進む中、医療関連および老後生活サービス業種の需要が継続的に増加しており、買収対象会社に先手を打ち、この業界の拡大機会を捉えられると考えています。同時に、会社のビジネスの優位性により、小区での老後生活、機関养老、健康的な食事などの面で、対象会社により多くの市場機会を提供できるでしょう。

今回の5950万元の重慶成華区养老院の不動産の買収は明らかに重資産を増やすものですが、その背後にはdima holdingsの流動性危機への避けられない選択があるのです。

公告の説明によれば、その不動産は現在、東原仁知サービスの子会社に賃貸されており、もし成都東原がその不動産を独立した第三者に売却した場合は、追加のコストが発生する可能性があります。具体的には、賃貸料の増加圧力、他の不動産代替品の探索コスト、特定の改装および設備の再配備コスト、高齢者の再配置費用などが含まれます。

さらに、その不動産は成都のgoldの地段に位置し、管理層は増本増値の潜在力があると考えています。住所の調査によれば、その不動産はdima常青社新鸿乐養コミュニティである可能性があり、資料によりこのプロジェクトは2021年5月に正式に登場したことが紹介されており、dima holdings傘下の康養セクターの最初の自持・自建・自運営プロジェクトで最初の高端都市レベルの高齢者アパートでもあります。

意見指数は、東原仁知サービスの現在の老後生活の包括的サービスは依然として軽資産モデルに主に依存しており、核心的な価値はサービス、管理または運営を提供することにありますが、かつてdima holdingsは「自建+買収+委託」などの組み合わせを用いてプロジェクトの配置と着手を加速させてきました。今後、上場プラットフォームに新しい資産が移転される可能性があります。

利益に関する課題

boc internationalの2022年10月のリサーチレポートによると、国内のほとんどの老後生活施設は微利益経営や赤字状態にあり、普遍的な利益の問題が存在しています。2019年3月時点で、利益のある老後生活施設の利益率は5%から10%の範囲でした。これにより、海外での老後生活施設に対するreitsモデルの導入を参考にし、資産運営全体の退出パスを通すことが困難になっています。しかし、現在は政策が康養プロジェクトがreitsなどの新しい資金調達チャネルを探ることを奨励しています。

過去に老後生活施設に投資した不動産企業の中には、退出する企業も存在します。

遠洋集団は2012年に老後生活事業に正式に参入し、「椿萱茂」という高級老後生活ブランドを立ち上げ、米国のトップクラスの老後生活運営サービス提供者であるメリディアン・シニア・リビングと深い協力関係を築きました。しかし、利益の難しさから、遠洋集団は2019年に老後生活事業を上場企業から切り離しました。

ここ数年、銀髪経済が大いに提唱されていることもあり、一部の不動産企業が老後生活市場に参入するきっかけとなっています。運営状況を見ると、成果を上げ、収入を生み出す企業は極めて少数です。

意見指数の観察によると、一部の不動産企業の探索はコミュニティ居宅老後生活サービスを中心にしており、さらなる進展は公益レベルにとどまっています。

例えば、碧桂園はコミュニティの高齢者オーナーのために「怡然五星高齢者サービスシステム」を構築し、豊富な公益サービスを提供し、調和の取れたコミュニティを構築することを目指しています。永升服務は2023年にコミュニティ老後生活モデルを開始し、社員が独居高齢者に対して衛生の掃除、料理、薬の投与などのサービスを提供し、満足度の向上を目指しています。彩生活は2023年に光大老後生活と戦略的な提携を結び、共同で小区居宅老後生活サービス、スマート老後生活サービス、高齢者適合改造サービスの構築を計画していますが、現時点では新たな進展はありません。

さらに、緑城服務、建発不動産管理およびshimao servicesは実質的な進展を遂げ、表内収入を生み出し、約20%の前年比成長を達成しています。モデルとしては、軽資産が依然として主流であり、緑城服務は当初「軽重並行」のアプローチを取っていましたが、重資産の投資サイクルが長く、リターンが遅いことから、軽資産の比重を増やしています。

現在、緑城服務は「椿悦荟」を代表とする機関による老後生活運営、「陶然里」を代表とする康養コミュニティ運営、そして「椿天里」を代表とする居住型老後生活運営の三大サービスモデルを形成しています。建発不動産管理は「建発溢佰老後生活センター」を主に運営し、コミュニティ介護サービス及び機関介護サービスを提供しています。世茂服務は2021年に康養ブランド「椿熙堂」の大部分の株式を購入し、老後生活サービスに関する戦略を強化しました。2023年の中期データによると、「椿熙堂」業務は全国17の都市に広がり、50以上のサービス拠点で運営され、嘉興、常州などの都市で優位性を持っています。

世茂服務は2023年に紹介したところによると、2年以上の発展を経て、「椿熙堂」は粗利率が前年同月比で2.9ポイント上昇しました。これは主に深い協力、精緻なサービス拠点の運営及び高い利益率の新しいビジネスを探求した結果であり、老後関連の付加価値サービスを探求することも利益を向上させる一つの道であることを反映しています。

全体的に見ると、老後施設の人件費、場料費、関連設備投資は比較的高いですが、需要不足により空室率が高く、収支が均衡を保てていません。コミュニティでの老後生活も、注文の密度と量が利益を支えられない課題に直面しており、一定の規模の効果を形成する必要があります。

また、東原仁知服務はこの度の参入で、連続して損失を出している上海常青社康養を買収し、買収した老後生活施設の過去の財務資料は得られませんでした。

データによると、2024年中期までに、東原仁知服務の売上高は7.7億元で、前年同期比約5.8%の成長を示しました；粗利は1.26億元で、前年同期比4.2%の減少；粗利率は前年同期比1.7ポイント減少し16.30%に；当期純利益は前年同期比1.2%減少し2450万元に達しました。