销售门槛值方面，1-11月，前10、前30、前50房企的全口径销售金额门槛值分别约为930亿元、311亿元和147亿元；全口径销售面积门槛值分别约为533万平方米、172万平方米和90万平方米；权益金额门槛值分别约为579亿元、198亿元和101亿元。可以看到，各梯级之间的门槛值相差比较大，说明企业之间的销售持续分化。11月前100房企の単月権益販売は2828.58億元で、前月比で12.74%減少し、前年同月比で1.03%上昇した。
「2024年1-11月不動産企業の販売パフォーマンス」に関する研究結果では、11月前100房企の単月権益販売は2828.58億元で、単月で前月比12.74%減少、前年同月比で1.03%上昇した。1-11月の間に、前100房企は累計権益販売を25441.92億元実現し、前年同月比で約30.98%減少、減少幅は約3ポイント縮小した。
中海地产、poly developments and holdings group、華潤置地が権益販売額の上位3社を占め、それぞれ2515.06億元、2427億元、1581.5億元を記録した。続いて、万科とchina merchants shekou industrial zone holdingsが1446.66億元、1304億元となった。
販売の敷居に関して、1-11月の前10、前30、前50房企の全口径販売額の敷居値はそれぞれ約930億元、311億元、147億元であり、全口径販売面積の敷居値はそれぞれ約533万平方メートル、172万平方メートル、90万平方メートルである。権益額の敷居値はそれぞれ約579億元、198億元、101億元である。各梯級間の敷居値は比較的大きな差があり、企業間の販売の持続的な分化を示している。
注目すべきは、11月前100房企の単月全口径販売は4109.03億元で、前月比10.5%減少し、前年同月比でほとんど変わらなかった。11月前100房企が記録した全口径販売平均価格は1.85万元/平方メートルで、前月比で2.2%上昇した。
不動産税収優遇が頻繁に発表され、北京、上海、広東、深センでは一般住宅基準がキャンセルされた。
その期間中、財務省や住宅都市建設省などの部門が「不動産市場の安定した健全な発展を促進するための税収政策に関する公告」を発表し、不動産市場の安定した健全な発展を支援する複数の税収優遇政策を明確にした。
その中で、契約税に関して、全国的に、個人が家庭の唯一の住宅および家庭の第二の住宅を購入する際、面積が140平方メートルを超えなければ、統一的に1%の税率で契約税を払う。140平方メートルを超える場合、初回住宅は1.5%の税率で契約税が課され、第二の住宅は2%の税率で契約税が課される。
増値税の面では、都市で普通住宅の基準をキャンセルした後に、個人が購入してから2年以上（含む2年）経過した住宅の販売に対して、一律で増値税が免除されます。
北京、上海、広州、深センの四つの一線都市は、12月1日から普通住宅と非普通住宅の基準をキャンセルします。
見解指数は、これらの措置の実施が住宅取引の契約税優遇の強化に寄与し、増値税の引き下げが消費者の資金支出を減少させ、さらに購買取引コストを下げることに繋がると考えています。
公積金の最適化は、住民の住宅購入を支援する重要な政策の一つです。11月26日、広州は「住宅公積金政策の調整についての通知」を発表し、貸出最高限度、頭金比率、貸出年数などの面に関連しています。その中で、最高貸出額は、一人申請の場合80万元に調整され、二人またはそれ以上が同一の自住住宅を共同で申請する場合は160万元に調整されます。さらに、二人目以上の子どもを持つ家庭（少なくとも一人の子どもが未成年）の場合、初めて及び二軒目の自住住宅の購入時に、住宅公積金貸出の最高額が40%上乗せされ、最大224万元に達します。
加えて、初めて及び二軒目の自住住宅を購入する際に住宅公積金貸出を申請する場合、最低頭金比率は20%となります。保障住宅を購入する場合の住宅公積金貸出の最低頭金比率は15%です。
これにより、住宅公積金の社会保障作用がさらに発揮され、納税者の住宅購入負担が軽減され、利息支出を節約し、住宅購入資金の圧力を和らげることができます。
今年の4月8日に広州が発表した「広州住宅公積金管理センターによる個人住宅公積金貸出最高限度の調整に関する通知」によれば、「一人」と「二人以上」の貸出最高額は、それぞれ60万元と100万元から70万元と120万元に引き上げられます。二人目以上の子どもを持つ家庭が初めて住宅を購入する際の貸出最高額は30%上昇し、広州の「一人」と「二人以上」の住宅公積金貸出の最高限度はそれぞれ91万元と156万元に達することができます。
今年の4月と比較して、11月に発表された公積金の最適化政策における貸出額には一定の比率で上昇が見られ、購入者が借り入れ可能な金額が増加し、消費内需の潜在力を解放します。
観点指数の不完全な統計によると、期間中に公積金の最適化政策を発表した都市は少なくない。例えば、韶関では新築商品住宅を購入した場合に、個人住宅商業ローン（組み合わせローンを除く）をすでに手続きを済ませた場合、韶関の住宅公積金ローン申請条件に合致する納付者は、商業ローンの未返済部分を公積金ローンに転換することができる。黔南市は住宅公積金ローンの限度額を引き上げた。新築商品住宅を購入する納付者の家庭の最高貸出限度額は60万元に調整され、二人目以上の子供を出産した納付者の家庭の最高貸出限度額は70万元に調整された。
不動産消費は依然として上昇傾向にあり、開発業者の低価株戦略は効果を上げている。
1月から10月までの新築商品住宅販売面積は77930万平方メートルで、前年同期比15.8%の減少であり、その中で住宅販売面積は17.7%減少した。新築商品住宅の販売額は76855億元で、20.9%減少し、その中で住宅販売額は22.0%減少した。1月から9月と比較すると、これらの四つの指標はそれぞれ約2ポイント縮小した。
地域別に見ると、東部地域の商品住宅販売は47163億元で、前年同期比21.2%減少；中部地域13681億元で、前年同期比21.9%減少；西部地域13976億元で、前年同期比19.9%減少；東北地域2034億元で、前年同期比13.9%減少した。
10月の販売額の減少幅は全般的に縮小していることが見て取れる。監視された10都市の11月の初めの四週間の住宅販売を見ると、販売は前月比で改善し、落ち込みから安定の兆しが見えてきている。
住宅都市建設部が最新に発表したデータによると、10月の全国新築商品住宅のネット署名成交量は前年同期比で0.9%増加し、9月比で12.5ポイント拡大し、昨年6月以来の連続減少の後で初めての増加を実現した；全国の二手住宅のネット署名成交量は前年同期比で8.9%増加し、7ヶ月連続で前年同期比増加；新築商品住宅と二手住宅の成約総量は前年同期比で3.9%増加し、今年2月からの連続8ヶ月の減少の後で初めての増加を実現した。
10月の全国新築商品住宅のネット署名成交量は前月比で6.7%増加；二手住宅のネット署名成交量は前月比で4.5%増加；新築商品住宅と二手住宅の成約総量は前月比で5.8%増加した。
成交量の増加は一線都市からより多くの都市に広がりつつある。統計データによると、一線都市の増加が特に顕著であり、新築商品住宅のネット署名成交量は前年同期比で14.1%増加し、二手住宅のネット署名成交量は前年同期比で47.3%増加した。広州、深圳、南京、寧波、大連、東莞などの都市では新築住宅の成交量が前年同期比で30%以上の増加を示し、北京、上海、深圳、杭州などの都市では二手住宅の成交量が前年同期比で50%以上の増加を示している。
地域別に見ると、11の省で新築商品住宅のネット契約成立件数が前年同月比で増加し、先月より6件増加しています。その中で、湖南、天津、广东、江西、江蘇の5省は前年同月比で10％以上の増加です。また、20の省で中古住宅のネット契約成立件数が前年同月比で増加し、先月より2件増加しています。その中で、北京、上海、河北、遼寧省、浙江、湖南、重慶、貴州、甘粛省、陝西、寧夏の11省は前年同月比で10％以上の増加です。
景気指数監視の10都市の中で、11月の最初の4週間の供給住宅の取引面積は843.64万平方メートルで、10月の最初の4週間と比べて25.06％上昇しました。
都市の取引データから見ると、11月の不動産消費は依然として上昇傾向にあります。上海のチェンジャのデータによると、11月の最初の10日間で、上海の新築住宅の取引件数は前年同月比で234％増加し、中古住宅の取引件数は前年同月比で89％増加しました。
深圳のkeホールディングスの研究院のデータによると、本年11月1日から17日までの期間中、深圳の新築市場の月平均ネット契約件数は276戸に達し、2007年以来の記録を更新しました。同期間中、中古住宅市場の月平均ネット契約件数は240戸で、2020年10月以来の新高を記録しました。深鉄置業が発表したところによると、深圳の大運セクターにある深鉄阅云境プロジェクトの214戸の物件は、開盤から2時間足らずで完売し、売上高は10.77億元に達しました。これは、福田海德園、龍華深業上城、光明中建観玥邸に続く、深圳で今年発生した4つ目の日光盤です。
深鉄阅云境プロジェクトが完売した根本原因は低価株です。以前の土地競売条件では、普通商品住宅の販売平均価格は50800元/平方メートルを超えてはいけないとされ、販売型人材住宅の平均価格も30400元/平方メートルを超えてはいけないとされ、最高価格は31900元/平方メートルを超えてはいけませんでした。今回の販売記録価格は依然として土地価格に基づき、開発業者は登録、募集、開盤、支払いなどの段階で異なる優遇を提供し、重ねることで約8.65割引になり、割引後の平均価格は4.36万/平方メートル、単価は3.73-4.93万/平方メートル、総価格は363-687万/戸になります。
景気指数は、この期間に多くの開発業者が政策の熱流利用のウィンドウ期を利用して去化を急いでおり、主要な手段としては、販売価格を下げることが挙げられると考えています。実際、この戦略は効果的です。低迷している市場では、価格を下げることで多くの買い手を引き付けることができ、特に市場の雰囲気が比較的積極的な11月にはなおさらです。
一線都市の中古住宅販売価格は前月比で0.4％上昇し、13ヶ月ぶりに初の上昇です。
国家統計局が発表したデータによると、10月に一線都市の新築商品住宅販売価格は前月比で0.2％下落し、減少幅は前月より0.3ポイント縮小しました。その中で、上海と深圳はそれぞれ0.3％と0.1％上昇し、北京と広州はそれぞれ0.7％下落しています。
一線城市の新築商品住宅の販売価格は前年同月比で4.6%下落し、前月よりも降幅が0.1ポイント縮小しました。具体的には、北京、広州、深圳がそれぞれ4.9%、10.4%、8.1%下降し、上海は5.0%上昇しました。
二線都市の新築商品住宅の販売価格は前月比で0.5%下落し、降幅が前月よりも0.2ポイント縮小しました。二線都市の新築商品住宅の販売価格は前年同月比で6.0%下落し、降幅が前月よりも0.3ポイント拡大しました。
三線都市の新築商品住宅の販売価格は前月比で0.5%下落し、降幅が0.2ポイント縮小しました。三線都市の新築商品住宅と中古住宅の販売価格はそれぞれ前年同月比で6.6%下落し、降幅は前月と同じです。
注目すべきは、10月に一線都市の中古住宅の販売価格が前月比で1.2%の下落から0.4%の上昇に転じ、13か月ぶりに初めて上昇に転じたことです。具体的には、北京、上海、深圳がそれぞれ1.0%、0.2%、0.7%上昇し、広州は0.4%下降しました。
一線都市の中古住宅の販売価格は前年同月比で9.6%下落し、降幅が1.1ポイント縮小しました。具体的には、北京、上海、広州、深圳がそれぞれ8.4%、6.7%、12.5%、10.9%下降しました。
二線都市の中古住宅は前月比で0.4%下落し、降幅が0.5ポイント縮小しました。二線都市の中古住宅は前年同月比で8.8%下落し、降幅が0.1ポイント縮小しました。三線都市の中古住宅は前月比で0.6%下落し、降幅が0.3ポイント縮小しました。三線都市の中古住宅販売価格は前年同月比で9.0%下落し、降幅は前月と同じです。
70の大中都市の中で、新築商品住宅販売価格が前月比で上昇した都市は7都市で、前月より4都市増加しました；中古住宅販売価格が前月比で上昇した都市は8都市で、前月より8都市増加しました。
国家統計局が10月に行った70の大中都市の月間住宅価格アンケート調査によると、今後半年間に新築商品住宅と中古住宅の販売価格が安定または上昇すると予想する業界関係者の割合がそれぞれ75.9%と60.4%に達し、前月比でそれぞれ17.6ポイントと15.0ポイント増加しました。
観点指標は、価格レベルのデータから、住宅市場が回復していることを観測しており、特に一線都市の中古住宅の年内販売価格が初めて前月比で上昇したことに表れています。前述の通り、11月の一線都市では、政策の緩和や市場の動向が積極的な姿勢を示しており、一線都市の回復速度は他の二線都市よりも優れると予測されています。
10月の不動産開発景気指数は92.49で、すでに10か月連続で回復しており、適度な景気水準の最低限界値までまだ2.51%の差があります。（通常、国の不動産景気指数100点が最適な景気水準で、95点から105点の間が適度な景気水準、95点以下が比較的低い景気水準、105点以上がやや高い景気水準です）
定金および前受金は26444億元で、減少幅が近く2%縮小しました。
資金の到着状況について、1-10月の不動産開発企業の到位資金は87235億元で、前年同期比で19.2%減少しました。その中で、国内融資は12400億元で6.4%減少; 外資利用は30億元で19.1%減少; 自己資金は31483億元で10.5%減少; 定金及び前受金は26444億元で27.7%減少; 個人向けモーゲージローンは12436億元で32.8%減少しました。
10月の販売が大幅に増加したため、個人向けモーゲージローンと定金及び前受金の減少幅も縮小しました。これらの二つの指標は同期の販売指標の変動幅とほぼ一致しており、1-9月に比べて約2ポイント縮小しています。
新規着工の面では、1-10月の不動産の累積新規着工面積は61226.93万平方メートルで、前年同期比22.6%減少し、減少幅は前月に比べて0.4ポイント拡大しました。10月単月の不動産新規着工面積は5176.18万平方メートルで、前年同期比27.23%減少しました。
竣工の面では、1-10月の不動産の累積竣工面積は41995.15万平方メートルで、前年同期比23.9%減少し、増加幅は前月に比べて0.5ポイント減少しました。10月単月の不動産竣工面積は5179.59万平方メートルで、前月比51.36%上昇し、前年同期比で19.65%減少しました。
観点指標は、新規着工面積が前年同期比で継続的に減少しているのは、土地取得と着工プロジェクトの前年同期比の減少幅が大きく、プロジェクトの数が少ないからであると考えています。一方、竣工面積が前月比で増加しているのは、ホワイトリストプロジェクトの推進と納品に対する政策の支援によるものです。
