观点网 今年の中古住宅市場は非常に好調です。

11月、北京の中古住宅の総契約数は18763套に達し、約20か月ぶりの新記録を樹立；同月、上海の中古住宅の累計売買は2.7万套を超え、約44か月ぶりの市場新記録を達成；広州では11月の中古住宅の契約数も1.3万套を超え、前月比で70%増加；深センは近年最高記録を達成し、11月の中古住宅の契約数が7125套に達し、前月比で16.5%増加しました。

この"中古"ブームがますます拡大しているため、多くの物流企業も"中古物件オーナー"の事業を始めています。つい最近、金融街物業が運営する付加価値サービスブランド"怡己IZEE"が不動産ブローカー業務を新たに立ち上げました；また、招商积余も参入しています。

11月26日、招商积余傘下の全国賃貸売買プラットフォーム"余房網"の最初の物件ライン販売センター-大連華府賃貸売買センターが正式に開設され、招商积余の賃貸売買サービスが完全にアップグレードされたことを象徴しています。

物流企業の中古物件オーナー事業

かなり前から多くの物流企業が自社の賃貸プラットフォームを構築し、「中古物件オーナー」として活動してきました。

例えば、万科は早くも2001年に物流賃貸プラットフォームを設立し、華潤置業も「樂易居房屋委託管理中心」などの仲介機関を設立しました。長城物業も仲介プラットフォームの尚鄰不動産を設立しています。

そのため、一部では「不動産仲介の終焉は物流管理会社によってもたらされる」との噂がありました。

このような発言は、不動産仲介業務の利点に基づいています：まず、多くの売却者は、日々交流する管理会社に対する信頼がより高く、次に、不動産企業は、自社が提供するサービスの小区内の情報や所有者の情報により精通しており、外部の仲介会社よりもより容易に把握できるため、中介料が通常仲介会社よりも低くなるため、多くの所有者は、小区の不動産企業を選ぶ傾向があります。最後に、不動産企業が受け取る仲介手数料は、通常の仲介会社よりも低く、そのため、所有者は、小区の不動産企業を好む傾向があります。

しかし、業界関係者によると、不動産企業は近水楼台や低コストなどの利点を持っていますが、これらの利点は自己管理リソースに限定され、物件数が限られています。さらに、プロ意識も伝統的な仲介会社に比べて劣っており、取引の効率面で中介業の役割を常に代替することはできません。

最も重要なのは、利益率が低いため、開発業者は過去に仲介業務に重点を置いておらず、物本体すら売却を増やすための一部としか考えていませんでした。実際、過去、多くの高級住宅物件は、自らの"家政婦"サービスへの徹底した配慮を表現するために、売買の分野に自発的に参入しましたが、利益増大点として独立した、持続可能な成長点としてではなく、見方を変えました。

全体的に見ると、不動産企業が不動産仲介事業を行うのには天然の利点がありますが、関連業務にリソースを割り当てず、贝壳、5i5j holding group、安居客などの不動産仲介機関に発展の機会を与えています。

2020年8月、5i5j holding groupがnyseに正式上場し、上場して1週間で時価総額が全ての上場不動産株を超え、当時の最高時価総額を持つ万科を約200億元上回り、472億ドル（約3265億元の人民元）の時価総額となりました。

他人のために"物件"を見つけることは"販売"よりも価値があり、刺激を受けた可能性があるし、利益の空間を見込んだ可能性もあります。多くの不動産企業が急いで仲介ビジネスに力を入れ始めました。ちょうど2020年末には、恒大が買収した152の仲介機関を再編し、「房车宝」を打ち出し、クロス業界での仲介参入の第一歩を踏み出しました。

2021年初め、龍湖集団、sino-ocean serv、碧桂園などの一流不動産企業も、それぞれの自己運営の家屋賃貸新ブランド「塘鵝」、「朴邻租房」、「有瓦」を相次いで立ち上げました。

不動産企業が家屋仲介事業に集中配置することは、政策と関連しています。2021年1月5日、国家の6省庁が連名で新しい政策を発表し、条件付きの物件サービス企業が"物件サービス＋生活サービス"モデルを模索し、住民の多様な、多層的な住宅生活ニーズを満たすことを奨励し、その中に家屋仲介も含まれる重要な生活サービスとして挙げられています。

2021年は業界では"付加価値サービス年"としても知られています。

少しでも稼げるのは嬉しいことだ

これらの年月を経ても、大手不動産企業の賃貸事業は"もう1つのkeホールディングス"にならずに、独自のビジネスモデルを形成し、企業にコミュニティの付加価値サービスを静かに提供しました。

2024年上半期、碧桂園から不動産経紹サービスの収入は約1.47億元で、全体の約1.1%を占める；緑城サービスから物件資産管理サービスの収入は約3.29億元で、収入全体の比率は3.6%；sino-ocean servから不動産経紹サービスの収入は約2162.9万元で、全体の比率は1.5%；建発不動産から不動産経紹および資産管理サービスの収入は3500.8万元で、全体の比率は2.2%。

前年同期データによると、不動産市場の影響を受け、今年のメジャー不動産企業の経紹業務のパフォーマンスはあまり良くありませんでした。碧桂園サービス、緑城サービス、sino-ocean serv、建発不動産の各サービスはそれぞれ35.4%、13.3%、51.2%、17.5%の対前年同期比率を記録しました。

それでも、「セカンドハウスロード」の役割プレイゲームに参加するプレイヤーはまだいます。

11月18日、金融街物業は、北京地域の不動産プロジェクトでエイティI代理業務を同期させ、商品住宅の販売代理、在庫住宅の譲渡仲介、ハウスレンタル仲介などのサービスを提供し、住宅、オフィス、商業など多様な資産をカバーすることができます。

その後、別の不動産企業が経紹事業分野に参入することを発表しました。11月29日、招商积余は、国内の賃貸販売プラットフォーム「余房網」の最初の不動産オフライン賃貸販売センターの創立を祝う文書を発表しました。

据了解、5i5j holding groupは2022年末に自社開発したITプラットフォームで、主にコミュニティの不動産ブローカージビジネスを展開しています。会社がこのプラットフォームを立ち上げた初心は、オンラインとオフラインを一体化したモデルを通じて、賃貸販売ビジネスの規模を拡大することです。

5i5j holding groupはchina merchants property operation & serviceの"沃土云林"ビジネスモデルの"クラウド"部門であり、また同社プラットフォームにおける付加価値サービスの一部です。2022年上半期まで、china merchants property operation & serviceのプラットフォーム付加価値サービスからの収入は約25億6000万元で、総収入の約3.3%を占め、前年比3.96%増加しています。

同社はブローカージビジネスからの収入規模を開示していませんが、その比率はそれほど高くないと推測されます。なぜなら、同社のプラットフォーム付加価値サービスは企業サービス、小売サービス、家庭サービス、共用リソース、家庭快適さの5つのビジネスラインに分かれており、各ビジネスの割合はそれほど多くはありません。

china merchants property operation & serviceにとって、不動産ブローカージは"必要かどうか"のビジネスであり、しかし現在の市場環境下では、利益を得ることができるビジネスは良いビジネスです。

余房网を立ち上げた後、china merchants property operation & serviceのプラットフォーム付加価値サービスの収益は2022年の5761.7万元から2023年の5843.6万元へと増加し、ビジネス粗利率も6.03%から8.49%に向上しました。