最近一週、深センの不動産市場は急上昇しています。

これは間違いなく深センの不動産購入グループに強力な刺激を与えています。

冬の火

最初の火は深センの郊外で「日光プレート」が誕生したことです。

坪山区の中心部に位置するDehongyuanプロジェクトでは、163戸の住宅があり、登録平均価格は約4.04万/平方メートルで、11月29日に急速に販売されました。

深センの新築市場で今年5番目の日光物件であり、前回の4つの日光とは異なるようです。

深センの前四回の日光ディスクは、福田のアントシャンセクターに位置する海徳園Aエリア、龍華梅林館の深业上城学府、光明フォエン区の中国建築グアンエ楼邸、龍崗ダーユンの深セン鉄鉄覧雲景です。

これらの四つの日光プロジェクトは、各地域の重要セクターまたは地区に位置しています。

一方、ウェルスシティの第二フェーズは坪山の中心部にありますが、この日光は盲点でいっぱいです。

一つは、プロジェクトは単に「オープンノート」を作成し、深センの新築物件の過去のオープンの販売手順に従っていません。

過去、深センの新築物件のオープン手続きは、通常、公開販売計画に従っており、オンラインでの意向登録、オンラインでの情報審査および修正段階、意向登録名簿の公開および公証抽選会、選択されたテスト、正式な選択などが含まれます。

基本的に、各段階で住宅購入者に十分な準備時間が与えられます。

しかし、ウェルスシティデングホンユエンは、単にオープンノートを公開し、意向登録顧客のバッチ公表およびオープン選択の時間も同じ日（11月29日）に集中しています。

二つ目は、プロジェクトの事前販売が認可されたのは613戸の住宅ですが、実際に販売されたのは163戸の住宅です。

第三はプロジェクト公告に319グループの顧客が意向登録を行ったが、意向登録者リストの詳細は公表されず、プロジェクトの公式発表では参加者が800人を超えました。

第四は、日光前プロジェクトが前代未聞のオープンディスカウントを提供し、登録価格の約8.67割引価格で、値引き後の平均価格は約35,000円/㎡、単価の範囲は約30,000円-42,900円/㎡、総額の範囲は約227万円-593万円/戸です。

第二の要因は、深センの不動産市場が11月に安定し、全体的な取引量が過去最高に達しました。

深センの不動産情報プラットフォームのデータによると、11月に深センの新築住宅が8076戸、中古住宅が7125戸売買され、約49か月ぶりの取引量記録を達成し、再度中古住宅の成約数の安定線を維持し、新築物件の取引量が中古物件の取引量を上回っています。

強力な刺激策の効果により、同比も環比も、11月の深センの不動産市場データは安定したと言える。

強力な政策の持続的な成果は市場にとって莫大な信頼と励ましであり、重要な11月が満足のいく答えを出したことを示し、今後の政策期待は緩和される可能性がある。

もし12月の取引量が高水準を維持し続けるなら、下落止まりの安定性が確定されるだろう。

しかし、目を引く取引量の裏には、注目すべき詳細が隠れている。

最も明らかなのは、新築の取引量が中古住宅の取引量を上回ったことで、根本的な理由は新築のディスカウントだ。

例えば、“9.29新政”後に生まれた不動産市場の日光盤である深セン上城学府は、93%の割引を提供した。また、光明の不動産市場において大いなる成果を上げている中建観玥名邸は、約89%の割引で開盤し、蛇口の招商名邸は約97%の割引、93%の割引で去化し、坪山の不動産市場の財富城は、約86%の割引で開盤した。

美しい出来高成績の裏には、段階的に積み重ねられた割引がある。

深センの不動産市場の出来高は急上昇し、新たな方向性もさらに刺激されています。

深センの不動産市場の第三の刺激は、深セン初の共有所有権の販売です。

宝安区沙井地域に位置するジャユー・ファッショナブル・ガーデン（共有所有権住宅）が分譲公告を行い、1729戸の住宅の平均分譲価格は1平米あたり23740元で、深セン初の共有所有権住宅プロジェクトとなっています。

《深セン市共有所有権住宅管理規則》によると、18歳以上で、深センの戸籍を持ち、深センに住宅を所有しておらず、5年以内に住宅を売却したことや離婚で住宅を分割したことのない人で、深センの社会保険を5年以上支払った人（または人材の社会保険を3年以上支払った人）は申請が可能です。

関連規定によると、共有所有権住宅では封印された転売制度が適用され、購入から5年以内は購入した共有所有権住宅を転売することはできず、買収を申請する場合は購入価格で決定されます。

5年以上経過している場合、共有所有権住宅を売却できますが、封印された転売制度により、売買価格は買い手と売り手が協議しますが、買収を申請する場合は買収価格＝購入価格×（1+中国人民銀行の3年定期預金基準金利）となります。

另外、管理規定によると、共有資産住宅の申請では、勝手に交換、貸し出し、賃貸、譲渡、抵当権設定、営業利用、共有資産住宅の使用目的の変更、勝手に改築や増築などはできません。

しかし、約2000戸の規模が市場に投入されることで、鸿荣源珈誉府や珈誉玖玺、そして沙井全体の一般的な商品住宅にとって、大きな販売圧力に直面しています。

一方で、珈誉府住宅エリアには6つの敷地が含まれており、そのうち3つは保障住宅を含んでおり、合計4058戸の住宅があり、ベンチマーク住宅は7337戸です。

2021年12月2日時点で、珈誉府玖玺（8棟、9棟）には販売待ちの戸数が485戸残っており、鸿荣源珈誉府（1〜6棟）には販売待ちの戸数が876戸残っています。

これに加えて、珈誉未来花園、悦章凤凰里の2つのプロジェクトも共有資産住宅として供給され、これら3つの共有資産住宅プロジェクト合計で4726戸の共有資産住宅が供給されることになります。

共有資産住宅は封鎖的に流通しますが、5年後に購入者は続く流通の価格決定権を持つようになります。

これにより、共有資産住宅の販売に一定の余地が生まれました。

共有資産住宅だけでなく、深圳の不動産市場は史上最高額の土地取引も経験しています。

したがって、深センの不動産市場での第4次高騰で新しい土地王が誕生しました。

華潤と中国海洋地産は、深セン湾T107-0107地区を取得し、約定価格185.12億元で取引し、深センの地王史を更新し、約7.04万元/平の床面地価に相当します。

これは深セン史上9番目の100億元を超える土地で、深湾超总中海深湾玖序の125.32億元よりも59.8億元高価です。

コストベースの価格設定原則に従い、将来の価格は平米単価1万元以上になり、住宅建設の要件に従い、建物の制限高さは200〜250メートルで、新しく建設される建物面積は26万3000平米で、そのうち住宅面積は17万6900平米で、深湾玖序の取得時の住宅面積よりも16590平米少ないです。

深湾玖序の地取り（T207-0060地区）の初期は、新しく規定された建物面積が20万7660平米で、そのうち住宅面積が19万3490平米で、約定床面価格が6.03万元/平で、限定された販売の原価は13.33万元/平です。

今や新しい土地王の床面価格は中国海洋地産深湾玖序よりも約1.01万元/平高く、かつ販売制限がなく、深センの新築物件も新築物件のガイドライン価格が解除されました。

これは、深湾超总玖序の販売価格を大幅に超え、深センの新築物件の新しい価格上限になる可能性が非常に高いことを意味します。

したがって、シンセン不動産市場の来年の不動産王、将来本当に市場に参入すれば、市場にさらなる火をつけると信じられ、シンセン不動産市場の新たな指針となることでしょう。

同時に、来年、シンセン湾セクターの新規参入のバリアは非常に高くなると予想されます。

著者 | フェイテン少女警官