观点網 マーケット上では、物企が伝統的な物管会社を買収するというニュースが長い間聞かれなかった。

2021年以来、不動産会社が不動産セクターを分割して資本市場に衝撃を与えるのがトレンドとなっている。株式市場に成功裏に上場した物企は、成長を加速させるために、最も単純で直接的な規模拡大の道、つまり収並購を選択している。

収並購の潮流は、当時の物業界の市場構図がまだ比較的分散しており、大雑把であったことが起因している。規模を拡大し、市場占有率を高めることは、物企にとって主要な要求の一つである。

同時に、基礎不動産管理サービスは物企の収入の主要な源であり、物件管理の規模は物企の収益水準を直接的に反映しているため、収並購は企業が迅速に管理規模を拡大するための重要な手段と言える。

しかし、物企たちの収並購に対する高い熱意はすぐに冷却された。上流業界が調整期に入るにつれ、物企の独立した発展の重要性がかつてないほど高められ、「規模がすべて」の急速な拡張戦略はすぐに「品質重視」の精密な発展路線に移行した。

2024年の中頃には、ほとんどの上場物企の中期業績報告書を確認し、規模化戦略を放棄して精密なサービスに転向することが彼らの「未来の発展」の項目に書かれた目標となっている。

小さな物管会社を吸収して管理規模を拡大する従来の収並購モデルと比べて、現代の物企たちは多様な発展を好む。業績報告書では、付加価値サービスセクターの急速な膨張が、物企が異なる分野の物管の境界を拡大していることを示している。

収並購市場の「沈黙」は、すべての物企が収並購を避けているわけではなく、和泓服務はこの例外である。

12月2日、和泓服務は公告を発表し、邓利华と売買契約を締結し、四川万晟不動産管理有限公司の30%の株式を取得することを発表しました。取得価格は6540万元です。

今回の和泓服務による四川万晟不動産の買収の背景は2020年に遡ります。

上場して1年の和泓服務は、管理規模を拡大するため、四川万晟不動産の株主である邓利华と饶運科と初回の売買契約を締結し、同社の60%の株式を取得しました。その時の買収額は4290万元でした。

四川万晟不動産の買収は和泓服務にとって、管理規模の拡大と追加収入をもたらすだけでなく、西南地域における既存の実力を固める手助けにもなります。

資料によると、2020年に買収された時、四川万晟不動産は四川省で合計10件の不動産プロジェクトを管理し、総契約建築面積は約330万平方メートルでした。2018年12月31日、2019年12月31日の各年度および2020年11月30日までの11ヶ月の未監査資産純値はそれぞれ約59.1万元、375万元および992.5万元でした。

4年が経過し、四川万晟不動産の管理する不動産プロジェクトは16件に増加し、管理面積は約389万平方メートルとなりました。2023年末時点で、同社の資産純値は約2300万元、今年の10月31日までの10ヶ月間の資産純値は約1840万元です。全体として、四川万晟不動産の運営状況は比較的安定しており、秩序ある成長段階にあります。

和泓服務は公告の中で、2020年に和泓服務が目標会社の60%の株式を取得して以来、目標会社がグループの発展に対して顕著な貢献をしていると述べています。これは収入の増加、粗利率及び純利益率が理想的な水準を維持し、プロパティ管理プロジェクトの数が持続的に増加していることを含みます。

この30%の株式の買収を完了した後、和泓服務は四川万晟不動産に対する持株比率が90%に達し、売り手は10%を保持します。

買収するなら、なぜ和泓服務は残りの40%の持株をすべて傘下に置かないのか。

物聊社によると、和泓服務は2024年6月30日時点で現金及び現金同等物が約1.67億元に達し、年初の3.78億元と比較して約55%減少した。そして、期間中の未返済銀行借入は約5050万元で、いくつかの投資不動産や貿易売掛金を担保にした後、約500万元の銀行借入が残っている。

収買価格の観点から見ると、和泓服務は2020年に四川万晟物业の60%持株のために4290万元を支払ったが、四年後の四川万晟物业の30%持株は6540万元の価格が付けられ、購入価格は三倍以上に跳ね上がった。

会社のキャッシュフローが厳しい中で、約1億元をかけて不動産会社の全持株を取得することはあまりにもリスクが大きい。和泓サービスは現在四川万晟物业に対して90%の持株を保有し、依然として大部分の利益を吸収でき、現金コストの管理も許容範囲内であり、最もコストパフォーマンスの高い選択肢となっている可能性がある。

不動産企業が規模拡大の急速な時代を終えた中、和泓服務がまだ買収を行うことは、上場五年目にして和泓服務がまだ規模の壁を乗り越えていないことを意味しているようだ。

2019年7月、和泓服務は正式に香港証券取引所に上場し、年末時点での管理対象規模はわずか824.9万平方メートルで、典型的な微小型不動産企業である。和泓服務の上場後の発展の歴史を振り返ると、合併・買収はその主要な特徴の一つである。

物聊社の不完全な統計によると、同社は2020年から2023年にかけて、合計約5.60億元を投じて16社の物企の買収を完了した。同社の同期間中の現金及び現金同等物の規模はそれぞれ2.92億元、3.91億元、2.76億元、3.78億元である。

頻繁な合併・買収により、和泓服務の商誉規模は急速に増加し、2020-2023年にはそれぞれ0.60億元、2.93億元、4.82億元、4.61億元となり、総収入に対する割合はそれぞれ約14.3%、38.2%、46.3%、35.1%を占め、三年の複合成長率は97.8%に達した。

大規模な商誉の存在はリスクを伴い、特に現在の揺れ動く業種環境において、会社は当初の買収の影響を受ける可能性があり、最終的には財務諸表において大規模な商誉減損を計上することになります。

2023年12月1日、和泓服務は3年前に取得した貴州星際不動産の51%の株式を元の株主に返却しました。総額は2550万元です。

財務データから見ると、貴州星際不動産は2021年と2022年にそれぞれ税引後の当期純利益を1139.98万元、1036.32万元を達成し、2023年の最初の10ヶ月で実現した当期純利益は510.16万元で、業績は明らかに減少しています。

しかし、和泓服務の2023年の商誉規模はこの売却により前年よりも減少しました。

買収の動きが減少し、規模の増加速度が鈍化しています。和泓服務は2024年6月30日までに管理中の建築面積が約6110万平方メートルに達し、前年同期比で9.9%の増加ですが、2023年上半期の管理中の建築面積増加率は18%でした。

速さを競うことは現在の不動産企業において主要な指標ではなく、買収に比べて、規模で負けている和泓服務は長期的に安定した効果を見出す方向を見つける必要があるようです。