財聯社12月4日訊（記者 王海春）盤活存量土地使用効率は、安定した不動産市場の一環として重要な側面の1つと考えられています。それでは、関連措置の現在の進展状況はどうなっていますか？

間もなく行われた業界交流会で、大手不動産企業の幹部は、回収された存量用地が不動産企業の資金流動性を促進し、市場を活性化する重要な措置であると述べた。しかし、存量用地を活性化するには、多くの面に関わるだけでなく、多くの詳細な問題も抱えており、現時点で比較的限られた状況を観察すると、価格に関連した問題が進展過程に影響を与えていることが重要な要因の1つです。

「一部の地塊は市場のピーク時に取得され、当時の価格が高かったため、回収は当時の市場価格に基づくべきか、それとも以前に取得した価格に基づくべきか、さまざまな意見があります。多くの地塊がディスカウントの問題に直面しています。民間不動産企業が現金を回収したがっている場合、ディスカウントが発生しても、さらには高いディスカウントが発生しても合意に達する可能性があります。しかし、国有不動産企業にとって、どのようにディスカウントの部分を配分すべきかも検討する必要があり、そのため他の適切な支援策が調整される必要があります。たとえば、地塊の交換などによってディスカウントの問題を解決できるかどうかなどです。地塊の資源が異なり、前述の価格などさまざまな問題に直面しながら、多くのプロセスを踏む必要があるため、地塊の回収サイクルはそれにより長引く可能性があります。」前述の不動産企業の経営陣は述べた。

このため、guolianアナリストは、2021年下半期以降、不動産市場が大幅に調整され、価格の下落が一定程度、企業が土地を取得した価格よりも低い地塊が多いことを導くことを指摘しています。特に、企業が市場が熱狂している時に取得した土地が含まれます。

「土地売却時の始め価格は通常、評価価格を基に当期市場状況などの要因を総合して決定され、買戻しコストは、地元が買戻し時に参考にする重要な基準です。そして、土地関連の債券の発行も、土地価値に基づいて行われています。したがって、土地売却時の起算価格または土地買戻し価格は重要な参考となります。この観点から、過去に最低価格で成立した土地は、買戻し時により効果的に処理される可能性があります。」guolianアナリストは述べた。

取材中に、上記の不動産企業が報告した状況は個別の事例ではないことが分かりました。存量用地を盤活するための調査を開始した機関が発見したところによると、閑置存量土地を回収する際に複数の「カード」が存在し、資金調達、回収価格などが進行中の主な困難に直面しています。

中指院の調査によると、盤活閑置存量土地における「カード」の問題には次のようなものがあります：原地塊の回收価格、企業と政府が一致できない、當座で市場価格で回收すると企業の参加意欲が低い；土地のタイプの調整制限が多く、地価の追加支払いが必要です；地方政府は存量土地の活性化や交換に積極的な姿勢を持っておらず、負債を新たに抱えたくない；多くの地方政府は異なる財務主体が関与するため、地域間の利益調整が難しいため、地域間の交換を受け入れたがらない。

その他、一部の戻し地と調整プロジェクトは、再度赤色ラインを再分割したり、分祖し、区域内で販売済みの権利者の意見を求める必要がありますが、現時点では、多くの都市で操作の前例がありません。地方政府は赤色ラインと区切り区域を再編することに対する積極性が低いです。

実際に、これらの問題に関して、関連部署には指導意見が既にあります。

10月のニュース発表会で、財務省は、地方政府に専属の債券を使用して在庫商品用地や土地備蓄の取得に使用することを明確にし、収支資金の源泉を拡大します。11月11日、自然資源省は「地方政府専門債券資金で在庫の未使用土地を取り戻すための通知」を公表しました。専門債地域の取得詳細が発表されました。

価格に関して、自然資源省は11月の前述の「通知」で、土地備蓄機関が登録された土地査定機関に委託し、回収する土地区画の土地市場価格評価を行い、企業の土地コストと比較して、低い土地収取の基本価格を確定します。

前述の「通知」では、自然資源省は政府の専門債券資金を使って在庫の未使用土地を回収することに関連する部署が多く、利益の調整が難しいと述べ、各自然資源管理部門は改革、財務、司法、税務などの関連部署との連絡調整を強化し、作業力を形成する必要があると述べています。同時に、土地政策の赤い線と底線を厳守し、土地債務関係を適切に処理し、土地利用者と抵当権者の合法権益を保護し、清廉権益と道徳的リスクに警戒する必要があります。

業界関係者は、地方政府にとって、回収後に増分価値を生み出し、資金バランスを実現できる在庫の未使用土地は、地方政府が今注力している重点です。

「現在の市場状況では、どの種類の土地が増分価値を生み出し、増分プランがどのように実現されるかなどを明らかにし、突破口を作る鍵となります。落下パス上で、不動産企業は自身の土地を最も理解しています。企業は土地に対する案を提案し、地方管理部門は需要増分、投資増分を原則として検討することにより備蓄庫に盛り込み、さらに他の部門と共同して専門債の承認を申請する必要があります。関連部門はそれぞれの要求を明確にし、プロセスを整理し、スムーズに進むようにすることが、収穫効率を向上させるのにより有利になるかもしれません。」中指院アナリストは述べています。

この点に関して、業界関係者は、今年、購入と備蓄に関連する政策が引き続き深化し、多くの部門が在庫を活性化させるための包括的な措置を打ち出し、不動産在庫の解消を促進する目的です。

易居研究院のアナリストは、不動産業者の資金状況の大きな変化は、専用債の介入が重要な原因であると述べています。市場の下落期には、不動産業者の販売資金が悪化し、投資曲線が縮小し、資産の実現能力が低下し、これにより多くの問題が発生します。土地収購のための既存土地の専用債ツールの誕生により、政府の資金投入能力が持続的に強化され、財政ツールを活用して既存土地プロジェクトを解決し、土地端の資金流動と円滑化を促進するなどに積極的な効果があります。

多くのアナリストは、進行中にいくつかの困難が存在しているものの、後続措置を継続的に改善していくと予想しています。

「専用債の収儲は、土地市場の需給関係を改善し、企業と地方政府の流動性を強化し、市場の下落を止めて安定させることにつながると考えています。」華福証券のアナリストは述べています。

「資金面では、中央銀行の専用融資と財政システムの専用債が今回の収儲の主要な資金源と予想されていますが、収儲は実施段階でなお、プロジェクトの収益水準が低いという制約に直面しています。今後、さらに効果的な収儲実施策が出され、収儲資金の査定サイクルの延長、収儲プロジェクトの範囲の拡大、政府による補助融資の拡充などが行われれば、収儲の進展が加速され、現在の不動産企業の現金流圧力を緩和し、市場の需給構造を最適化し、不動産市場の下落を抑制し、安定させることが可能になります。」guolianのアナリストは述べています。