观点網 2024年12月、広州は「土拍潮」を迎えます。広州公共資源取引センターのデータによれば、12月には約25件の住宅用地が競売にかけられ、供給地の総建築面積は約185.4万平方メートル、開始価格は合計約272.44億元です。

12月の第2週には、広州は再び土地の譲渡を迎えます。

資料によると、今回販売されるのは越秀区広州大道中345号北側のAD016619地塊と、黄埔区大沙地東路南側5号線双沙地下鉄駅北側の地塊です。

前者は二類住宅用地で、消防用地および商業用地を兼ねており、用地面積は5733.76平方メートル（その内建設用地面積4800.09平方メートル）、容積率は3.8、計画建築面積は1.8万平方メートルです。

情報によると、広州城投東園公館の前身である2020年3月に取引された越秀南地塊、及び広州雲瀚府の前身である2020年9月に取引された白雲路郵政総合ビルの「ラン尾」プロジェクトを除いて、この地塊は越秀区近年の数少ない住宅地であり、一定の希少性がありますが、操作の難易度は高いです。

「蚊型地塊」として、当該地は9月に最初に上場し、その後3度延期されました。現在は底値で取引され、約定価格は5.96億元で、坪単価は33082元/平方メートル、配建の坪単価を除くと約46146元/平方メートルとなり、競得者は越秀地産です。

黄埔区大沙地東路南側5号線双沙地下鉄駅北側の地塊は、用地面積が5.04万平方メートルで、容積率は2.17、計画建築面積は10.95万平方メートルです。配建の幼稚園、コミュニティデイケアセンター、家庭総合サービスセンター、コミュニティ少年宮、その他の商業施設を除外すると、合計約1.08万平方メートル後に、販売可能な住宅部分は9.86万平方メートルです。

当該地塊は越秀地産の「兄弟企業」である広州地下鉄が競得しました。地塊が特別であるため、競争相手は存在しません。地塊の取引価格は底値の18.6億元で、坪単価は約1.7万/平方メートルです。

これにより、12月10日に広州の土地取引で24.56億元が収入となり、以前の12月の土地取引と同様に（12月5日に民営企業が土地を取得したことを除く）、国有企業が底値または低プレミアムで取引を行い、雰囲気は淡泊でした。

同時に、これは越秀地産が広州での在庫追加のための12月の2つ目の土地取得の機会を捉えたことでもあります。12月3日に取引された海珠東晓路東側AH0215007地塊も越秀地産が手に入れました。

2024年の不動産市場の下落に伴い、越秀地産を含む多くの大手不動産企業で、販売成績が全体的に下降しています。土地市場に反映されると、企業の土地取得の力もかなりの割引を受けています。

資料によると、今年の11月までに越秀地産は契約販売で1010.2億元を達成し、契約販売面積は343.25万平方メートルに達しています。販売はさらに良い傾向に向かっていますが、まだ正の成長を実現できていません。

2023年、越秀地産は「1+3」の戦略的な大基調の下で一定の投資推進力を維持し、年間で11の都市に28の新たな土地を取得し、総建築面積は約491万平方メートルで、すべてが一線及び重点二線都市に位置しています。

2023年の不動産企業の新たな土地備蓄に関する報告書である观点指数の資料によれば、越秀地産は全口径土地取得面で業種第7位に排在しています。

しかし、2024年に入ると、土地取得のペースから見ると、越秀地産は1月から5月の間、市場の様子を探る傾向があり、6月には年の中間に集中して出手しました。上半期全体で、越秀地産は広州、成都、上海、北京、杭州、合肥で合計10の地塊を取得し、代価は約111億元で、400億元の土地取得予算の27.7%を占め、土地取得販売比は約20%です。

第3四半期、越秀地産は上海と広州でそれぞれ1つの地塊を取得したのみで、権益土地価格は約19.74億元でした。

第四四半期に入ってからやっと手を広げ始めた。10月には広州、北京、成都で合計5つの土地を取得し、取得金額は約262.4億元です。

11月には土地取得の件数は少なかったが、獲得したのは重要な土地ばかりで、11月2日に北京海淀区功徳寺の土地を取得し、総土地価格は63.59億元である。また、11月28日には、華潤と中能建の共同体を通じて、78.97億元の総価格で上海浦東区杨思の土地を成功裏に手に入れ、27.55%の実際の権益として21.76億元を支払った。

12月はまだ10日しか経っていないが、越秀地産はすでに広州で2つの土地を取得した。現在のところ、広州では12月にマーケットに出される予定の土地が約15区画あり、越秀地産はさらにゲットすることが期待されている。

越秀地産とは異なり、広州地鉄不動産は「非典型的な不動産企業」として、鉄道交通に応じて生まれたものであり、ビジネスのレイアウトは地元に焦点を当て、路線の駅と区間に伴う開発に集中し、またTODプロジェクトのようなユニークな製品にも注目する必要がある。

したがって、広州地鉄は土地取得において相応の利点と限界がある。

今回売却された黄埔区大沙地東路南側5号線双沙地鉄駅北側の土地は、実際には広州地鉄5号線の車両基地である黄埔双岗駐車場の一期地塊であり、広州地鉄不動産の得意分野である。

地下鉄路線が何年にもわたって拡張される中で、広州地鉄不動産もこの過程で多くの土地を獲得してきた。2017年以降、少数の開発業者を導入して共同開発しており、その主役は越秀地産である。

しかし現時点で、広州地鉄不動産はより多くの自主開発プロジェクトに傾く傾向がある。