中共中央政治局は12月9日に会議を開催し、より積極的で効果的なマクロ政策を実施し、国内需要を拡大し、テクノロジーの革新と産業の革新の融合発展を促進し、不動産市場と株式市場を安定させることを指摘した。9月の政治局会議で不動産「下落を止めて安定させる」ことを推進する必要があると指摘されて以来、「不動産市場の安定」が再び政策の重点となっている。

人民銀行のデータによると、10月末時点で21の全国的な銀行が合計で5366.7万件、25.2兆元の在庫住宅ローン利率を調整した。在庫住宅ローン利率調整の背景の中で、前倒し返済の規模が減少したと分析されている。財聯社の記者が最近行った一部の一線スタッフへの調査でも、この見方は多くの人に受け入れられている。しかし、地域によっては一線のスタッフも「前倒し返済をする人はまだ多い」と認めている。

では、政治局会議の定調の後、今後「不動産市場の安定」にどう取り組むのか。

前払い率は前月比で低下しているが、規模は依然として高水準にある。

最近の一部の一線スタッフの「体感」として、前倒し返済をする人数は相対的に減少している。しかし、比較すると、その減少幅は依然として限られている。財聯社の記者が珠海のある国有大手行の個人ローンセンターの関係者から得た情報によると、前倒し返済を申し込む人の数は減少しているが、全体的には依然として多いとのことだ。現在、申請から引き落としまでの周期は少なくとも1か月から少なくとも半月に短縮されている。

広州では、広州のある国有大手行の個人ローンセンターの関係者が、「今、前倒し返済を行う人はまだ多いが、以前と比べて前倒し返済を行う人数は減少している」と明かした。現在、オフラインでの前倒し返済手続きは、承認から引き落としまで約1か月かかる。

同日、広州の別の国有大手行の個人ローンセンターの関係者は、「今は数えるほどの人しかオフラインでの前倒し住宅ローン手続きをしに来ない。おそらく携帯バンキングAPPの返済チャネルが非常にスムーズだからだ。今、前倒し住宅ローンを行うと、約1か月で引き落とされる。」と述べた。

このトレンドは分析のトレンドと一致しています。ストックの住宅ローン金利が大量に引き下げられた後、前倒し返済の傾向は少し減少しました。中国国際金融公司のアナリストである林英奇と許鸿明は、最近、11月の商業住宅の取引データが改善されていることを指摘し、一連の経済刺激政策が住民の住宅購入意欲をある程度高めていることを示しています。10月のストックのモーゲージ金利が引き下げられた後、住民のモーゲージ早期返済率は前月比で減少し、11月の住民の中長期ローンの増加速度は引き続き復活すると予想されます。

その前に、国家金融と発展実験室の『2024年第3四半期不動産金融』が示したところによると、2024年前三四半期において、住民部門の中長期ローンの月次平均増加量は引き続き減少し、個人住宅ローンの前倒し返済規模は依然として大きく、個人住宅ローンの残高はピーク時と比較して1.38兆元縮小しました。

「不動産市場を安定させる」ためには、何が必要でしょうか。

ストックの住宅ローン金利が調整された後、住民の前倒し返済の傾向は緩やかになっています。これから、不動産市場を安定させるためには、前倒し返済の規模をさらに減少させる必要がありますが、それは何に関係しているのでしょうか？併せてどのような政策が必要でしょうか？

上海易居不動産研究院の副院長である厳跃進は、財聯社の記者に、不動産市場を安定させることは、新築の取引量と中古の取引量を確保することを意味すると述べました。さらに言えば、開発業者の新築取引量を安定させることです。前倒し返済はストックのテーマに属し、同様に強化する必要があります。前倒し返済の規模が大きすぎると、不動産市場が不安定であったり、リスクが潜んでいることを意味することがよくあります。これにより私たちの考え方が開かれ、不動産市場を安定させることは、増加した市場だけでなく、ストック市場にも注目し、ストックの住宅、ストックの土地、ストックの住宅ローンを含める必要があります。

「全体として、前倒し返済の状況は重要なリスク監視ポイントとして考慮するべきです。各地は単に住宅ローン金利の調整にとどまらず、潜在的なリスクに留意する必要があります。各銀行は前倒し返済の数、構造、原因を定期的に監視する必要があります。この現象が継続する場合、住宅ローン金利を引き下げる観点から新たな取り組みを進める必要があるかもしれません。例えば、先に元金を返済し利息は後回しにすることや、3年間の無利息などのプランを試行的に導入することが考えられます。」厳跃進は指摘しました。現在、この種の措置が実施条件としてはまだ成熟していないかもしれませんが、関連する研究活動は進めることができます。

広東省住居政策研究センターの主任研究員である李宇嘉は、財聯社の記者に、現在、不動産市場の調整は重要な局面に入っており、これまで提案されていたストックの買収と活用措置、城中村の改造及び住宅券の安置などの政策は、まだ効果的に実施されていないと述べました。政策が実施された後、政策の重なりと循環効果が生じることを期待しています。

李宇嘉はさらに、現在の情勢を見て、不動産市場の基本的な改善が根本にあると指摘しました。国家は増加を厳しく制御し、ストックを消化・最適化し、品質を向上させるという要求を出しており、その中で在庫の削減が重要なタスクとなっています。しかし、各地では土地供給においてさらに考慮が必要であり、在庫の状況に基づいて合理的に計画し、盲目的な供給を避けて不動産市場の調整効果に影響を与えないようにするべきです。

中原不動産研究院は、契約税の調整が購入者の契約税負担を軽減し、住民の購入コストを下げ、住民の堅実なニーズと改善ニーズを支持するのに有利であると述べています。その上で、以前に発表された頭金の引き下げや利下げなどの一連の金融政策が重なり、住宅市場の下落を止め安定させるのに役立つとしています。

金融政策に関して、CF40レポートは、中央政府が提案した「より強力な利下げ」をさらに実施し、住宅ローン金利の市場化を促進する必要があると指摘しています。実質金利を政策目標として設定することで、実質金利が低下すれば、不動産価格の安定と購入意欲の安定に直接的な助けとなります。さらに、実質金利の低下は、クレジット需要を喚起し、名目成長率の期待を改善することで総需要を安定させ、不動産需要を支持する間接的な効果をもたらします。同時に、住宅ローンの市場化を推進することで、住民の負債コストを下げ、住民の購入需要を安定させ、早期返済の圧力を緩和する役割も果たします。

中信証券のチーフエコノミスト、明明氏は、10月以来、一連の強気政策の背景の下で不動産の販売や価格が顕著に改善したと述べています。「市場を安定させる」要求のもと、今後の金融や財政などの不動産支援政策がさらに強化される見込みであり、例えばさらに住宅ローンや公積金ローンの金利を引き下げることや、貯蓄を拡大すること、住宅企業の資金調達条件を最適化することなどが考えられます。

この記事は「財連社」から転載されました。Zhitong Financeエディター: Liu Jiayin。