近日、格隆汇が主催する第九回「グローバル投資カーニバル・2025」が深圳で開催されました。資本業界の盛大なイベントとして、この活動は多くの上場企業の役員と投資家が対面でゼロ距離の交流をすることを招待しました。

今回、上実都市開発の現場プレゼンテーションを聴く機会を得ました。イベントでは、会社の財務監査役である梁健康氏と企業コミュニケーション部副主管の傅琳氏が上実都市開発の発展状況をシェアしました。

ここで、要点を整理しました。

上実都市開発は上実グループ傘下の不動産プラットフォームの一つであり、上海国企システムの不動産唯一の香港株シンボルとして、同社は上海市国資委に支えられ、大株主は上実控股と上実グループであり、これが強力なリソースとバックグラウンドサポートを提供しています。それは安定した運営環境をもたらすだけでなく、資本市場の信頼感を高めています。

（来源：公司资料）

収入構造を見ると、上実都市開発は住宅、商業資産、賃貸住宅の多輪駆動の発展戦略を示しています。また、会社が開発したプロジェクトは高級住宅コミュニティに集中するだけでなく、高級オフィスビル、ショッピングセンター、星級ホテル、権利式アパートメントなどを網羅しています。この多様なビジネス配置により、会社は異なるマーケット環境の中で安定した成長と収益を維持することができています。

（来源：公司资料）

近年、業種全体の状況は悪化しており、多くの不動産開発企業が深刻な損失を出していますが、上実城市開発の全体的なパフォーマンスは比較的安定しています。一連の業界を支援する政策が実施される中、会社の基本的な状況は安定しつつ良好な傾向を示しています。決算発表によると、今年の上半期において、会社の主なビジネス収入は298.1億香港ドル、粗利は62.1億香港ドル、粗利率は20.8%で、業界の健康な水準に達しています。

（来源：公司资料）

会社のコア資産は優れており、キャッシュフローも豊富で、財務構造も良好です。今年の6月末時点で、保有している銀行結余および現金は53.63億香港ドルに達し、流動比率は1.3倍、ネット負債比率はわずか65.1%であり、資金管理能力と強いリスク耐性を示しています。

（来源：公司资料）

さらに、会社は配当面で長期的に安定を保っており、昨年の配当比率は35.4%に達しており、株主に対するリターンを重視していることを示しています。

マクロ環境と不動産業種の周期が不動産企業に圧力を与えているにもかかわらず、近年上実城市開発は資本市場で比較的安定したパフォーマンスを示し、市場周期を超える能力を示しています。

（出典：Futu行情）

また、今年6月末時点で、同社の1株当たり帳簿純資産は2.78香港ドルでした。現在、同社の動的PEはわずか3.26倍、市净率は0.14倍で、明らかに過小評価されています。

筆者の考えでは、国有企業の背景を利用して、上実城市開発は資金調達コスト、土地取得、プロジェクトの実行などの面で天然の利点を持っています。また、会社の戦略的な展開は主に上海とCNI Yangtze Index地域および核心的な一二線都市に集中しており、これは国家の都市化戦略および地域発展政策と一致しています。

2024年6月30日現在、上実城市開発は中国の10の主要都市において28の不動産プロジェクトを保有しています。これには上海、北京、天津、西安、重慶、無錫、瀋陽、煙台、深圳および武漢が含まれており、ほとんどが中・高級住宅および商業用物件の建設完了または建設中であり、将来的に販売可能な計画面積は約341万平方メートルで、今後3年から5年の発展に十分です。

（来源：公司资料）

同時に、会社は既存の優良土地の蓄積開発を強化し、リソースを集中させて、プレミアム開発モデルに取り組むことを表明しました。さらに、今後上実城市開発は、控股、参股、共同開発などのモデルを通じて、より多くの経験豊富な開発業者やファイナンシャルインスティテューションズと協力し、合理的なリスクと資金コストでより多くの優良資源を取得し、未来の成長に向けて力を蓄えることになります。

政策の視点から見ると、今年下半期にマクロ政策がさらなる発揮をし、経済を安定させる中で、不動産政策は「市場を安定させる」「在庫を減らす」ことに焦点を当てると予想されます。上実城市開発にとって、これは将来的により多くの市場機会と政策支援を意味します。

長期的には、会社は旧区改造、工業地帯の転換・アップグレード、地下鉄上開発に焦点を当て、政策支援の方向性に沿った取り組みを進め、将来の成長空間をさらに広げることが期待されます。

特に注目すべきは、過去の不動産プロジェクトの実践の中で、上実城市開発が強い価値発掘能力を示していることです。会社はプロジェクト開発において資産の質と収益の潜在能力に焦点を当て、厳格なプロジェクト選別とリスク管理を通じて、投資プロジェクトが安定したリターンをもたらすことを確保しており、これが会社の堅実な長期発展の基盤を築いています。

総合的に見ると、上実城市開発は背景の実力、運営の安定性、政策支援などの面で強い優位性を発揮しています。不動産市場が調整の圧力に直面しているものの、市場の回復傾向は目に見えるようになっており、上実城市開発は国企の背景、優れたプロジェクトの配置、堅実な財務状況を活かして、今後の市場競争で際立っていくことが期待されます。

以下に現場の投資家との質疑応答を整理しましたので、参考にしてください。

質問：会社の今年の契約販売はおおよそどのくらいですか？現在の会社の海外債務はどのくらいですか？さらに、会社の今後の土地の蓄積について教えていただけますか。

梁健康：会社の2024年の契約販売はおおよそ40億元から50億元の間になる見込みです。今年上半期で約220億元の引き渡しがありましたが、実際には下半期の引き渡しに重きを置いています。下半期にできるだけ多くの引き渡しを行い、年初に設定した水準に達することを目指します。

さらに、会社には約8.5億香港ドルの外債があり、主に上実グループの大株主からの借入金です。現在、海外のコストが比較的高いため、できるだけ海外の負債を軽減し、国内の資金調達で置き換えるよう努力しています。

傅琳：私たちの今後の販売可能な計画建築面積は約341万平方メートルで、主に上海、西安、武漢などに分布しており、今後3-5年間の開発に十分です。同時に、適切な価格で土地を取得し続けるために、適時に招待、入札、兄弟会社との協力などを通じて土地を取得します。先ほど紹介したように、私たちはこれまで兄弟会社との協力による多くの代建プロジェクトを行っています。母会社である上実グループの多様なビジネスの総合運営能力に基づいて、新しい業態の布置に注力し、最近では上海医薬、崇明東滩、上海九院などの企業とさまざまな面で協力して複数の代建プロジェクトを実施しました。今後、旧改、住宅の需要、改善型住宅や健康・医療の分野においても積極的に推進していきます。

質問：今年の9月26日の新政策以降、市場の反応は良好ですが、私たちの会社の業績も下半期に改善されますか。

傅琳：今年9月以来、中央レベルで「一括」の逆周期調整政策が発表され、不動産市場の下落を止めるとともに安定させることが促進されています。最近の不動産市場のパフォーマンスと関連データを見ると、政策の効果が現れてきており、市場は回復の兆しを見せています。上半期の収入は約30億香港ドルで、関連する政策が販売の安定を促進し、下半期の引き渡しが多くなる見込みで、年間の収入は120億香港ドルを超えることが期待されます。

梁健康：補足すると、9月末に政府の政策が発表された後、全体の市場の雰囲気が改善され、第四四半期のプロジェクトの発表に大きな改善が見られます。しかし、単価についてはマーケットが非常に敏感で、これが不動産開発者の粗利率や利益水準を圧縮しますので、私たちは非常に厳格にコストを管理しています。

同時に、資産負債比率をできるだけ増加させないように新しいプロジェクトを考慮しつつ、資産負債比率を厳格に管理します。

質問：兄弟会社との共同開発の他に、自社のストックからさらなる土地を取得する計画はありますか。特に重点的にレイアウトを考えている地域はありますか。

傅琳：適切な価格で土地のストックを取得していく方針です。会社が以前取得した土地のコストは比較的低く、私たちの土地取得の姿勢が非常に慎重であることが見て取れます。

当社の投資戦略は主に上海などのCNI Yangtze Index地域及び以前から長期的に取り組んできた核心の一、二線都市に集中しています。リソースを集中させ、ハイエンド開発モデルに取り組み、質の高いシンボルプロジェクトを持続的に構築し、都市の再開発機会にも注目し、都市の資産を増加させるために、国営企業のブランドを利用して旧市街の改造に注力し、地下鉄の上部物件開発を行い、均衡の取れた高品質の発展を維持します。

11月末に、当社の上実グループの会長である冷伟青氏が香港特別行政区政府と北部都市圏発展への支援および参加に関する意向書を署名しました。未来の発展の地図が香港にまで拡大することを心待ちにしています。